Новий виток розвитку індустріальних парків України

Валерій Кирилко

CEO IMC

Як це не парадоксально, але початок війни дав новий поштовх розвитку індустріальним паркам України.

 Хвиля підприємств, що релокуються зі східних і центральних регіонів, захлеснула захід України. Сотні підприємств активно почали шукати якісні промислові та складські об'єкти. І результат цього пошуку був сумним. Виявилося, що лише близько 10% існуючих промислових об'єктів на західній Україні більш-менш відповідають сучасним вимогам підприємств, що релокуються.

Я вже раніше писав, що 98% ринку промислових об'єктів в Україні, які виставлені в оренду та продаж, формуються за рахунок старого промислового фонду ще радянських часів. Вкрай рідко ці приміщення перебували в хорошому стані, хоча такі поодинокі випадки теж трапляються. Єдиним постачальником нових промислових об'єктів мали бути індустріальні парки. А така готова пропозиція в індустріальних парках була аж на всю Україну.

Чому так сталося? Про це вже неодноразово писалося. Комплексні та системні проблеми цього сегмента досі не дозволяють йому розвиватися. Розвиватись так, як це десятки років робить увесь світ і наші найближчі сусіди, у яких запущено десятки та сотні індустріальних парків, що генерують значну частку ВВП своїх країн.

Коротко нагадаю ці причини, що гальмують зростання індустріальних парків в Україні:

1. Відсутність істотних преференцій (податкових, технічних, фінансових) та стимулів для ініціаторів та резидентів;
2. Відсутність технічної допомоги від держави у вигляді забезпечення інженерною та іншою інфраструктурою майданчиків індустріальних парків;
3. Відсутність фінансової підтримки, програм фінансової підтримки як від державного, так і приватного сектора;
4. Відсутність досвіду розвитку таких об'єктів, а також відсутність професійних керуючих компаній та профільних девелоперів індустріальних парків;
5. Майже повна відсутність потенційних резидентів індустріальних парків. Це пов'язано як із непривабливістю умов розміщення, так і слабким маркетингом цього сегмента (локального та міжнародного).

Не зупинятимуся на більш докладному роз'ясненні кожної з наведених вище причин, озвучу тільки результат такої недалекоглядної політики учасників цього ринку. На початок 2022 року з 53 зареєстрованих індустріальних парків тільки в 4-х були побудовані цехи, в яких працювали резиденти, ще в 7-ми велося нове будівництво, у 26-ти парках є керуючі компанії, офіційно зареєстрований «учасник індустріального парку» — 1, збудований новий цех без резидентів під здачу — 1.

Війна, що почалася, все перевернула в частині попиту і пропозиції.

П'ятий пункт вищезазначених проблем моментально змінився. Виник колосальний попит від потенційних резидентів на нові, добре підготовлені промислові майданчики. У цьому попит виник як на готові приміщення, так і на майданчики з підведеними мережами. Як я вже озвучив вище, а запропонувати особливо нічого.

Отже, є три ключові фактори, які повинні дати новий поштовх розвитку індустріальних парків саме зараз:

1. Релокація підприємств із зони бойових дій та майбутнє відновлення/зростання виробництва;
2. Майбутня євроінтеграція України;
3. Стимулювання ринку державою.

1) Релокація

По-перше, кілька коментарів про «офіційну» статистику з релокації. Не багато хто звернув увагу, що програма КМУ називається «релокація бізнесу», а не виробництва. З тисячі з лишком заявок лише третина є виробничими підприємствами, решта — це різні бізнеси — айтішники, послуги (від медичних та спа-салонів до консалтингу бізнесу, юристи), клініки, кафе, дистриб'ютори, склади і так далі.

Із цієї третини менше половини стратегічно важливих підприємств. Для нинішньої ситуації необхідно розуміти, які підприємства дають можливість виживати населенню і дають робочі місця, а які лише створюють статистику. Також про співвідношення попиту та пропозиції. Заявок на релокацію до півтори тисячі, реальних майданчиків — до п'ятисот.

Вище я вже написав, що з релокацією все виходить дуже сумно. Найголовніша причина — при всій різноманітності старих промислових зон, 95% їх виявилися, м'яко кажучи, у жахливому стані. Для невибагливих складів якось могли б підійти, але для розгортання нормального виробництва, особливо харчового, немає нічого. Власники таких об'єктів не платили за ремонт десятки років, так і зараз не збираються платити. Розсудливої ​​схеми компенсації ремонту, підведення або апгрейт мереж, що бракує, теж немає. Альтернативою таких ще можуть виступати нові складські об'єкти, але їх теж у готовому вигляді можна на пальцях перерахувати.

Наразі несподівано виник ринок, якого раніше не було. На 53 парки за десять років розвитку індустріальних парків було знайдено/відпрацьовано/розміщено не більше 20 резидентів. Наразі миттєво виникли сотні реальних резидентів.

І тому затребуваність індустріальних парків із готовими цехами та необхідною інфраструктурою сьогодні висока як ніколи.

2) Євроінтеграція

Євроінтеграція відкриває для українського виробника європейські ринки. Ми також можемо зайняти полиці, які звільнилися від товарів Росії та Білорусі. Однак це також призведе до глибшого проникнення європейських товарів на український ринок. Тому вже зараз виникає велика потреба створювати підприємств, які гідно конкуруватимуть із європейськими виробниками. А це означає, що такі фактори, як енергетична ефективність, автоматизація, екологічність, використання відновлюваних джерел енергії, утилізація відходів та інші стають даністю таких підприємств. Витрати на таку інфраструктуру «майбутнього» будуть значними.

Отже, створення сучасних індустріальних парків, у якому всі ці фактори вже враховані, дасть необхідну базу для розвитку підприємств та досягнення їхньої стійкої конкурентної позиції. Великою перевагою таких парків стане можливість сертифікувати продукти за європейськими стандартами.

Тому євроінтеграція є ще однією значущою причиною для розвитку проєктів індустріальних парків саме зараз.

Хочеться окремо відзначити, що у зв'язку з глобальною нестабільністю в Україні минулого, сьогоднішнього дня та близького майбутнього очікувати приходу в Україну іноземних підприємств не доводиться. Поки що вони Україну розглядатимуть як ринок збуту, а не як інвестиційно привабливий майданчик для своїх підприємств.

При цьому ніхто не каже, що буде закрито для України ринки інвестицій Європи. Навпаки, на тлі світової підтримки України можна розраховувати на великі фінансові вливання у відновлення та розвиток нашої економіки. І саме зараз є можливість отримати від світу та Європи значні кошти на розвиток таких проєктів. Підтримка України від усього світу — чудова нагода пропонувати проєкти, які дозволять відновити економіку країни і які відповідатимуть європейським стандартам. А таке ставлення інвесторів до України не триватиме вічно, і цим треба користуватися зараз.

3) Стимулювання ринку державою та інші фактори

Сьогодні відбувається глобальне переосмислення важливості індустріальних парків на відновлення економіки нашої країни. На думку багатьох політиків, аналітиків та представників бізнесу, цей сектор може стати своєрідним рятувальним колом економіки країни. Формування нових промислових об'єднань, промислових кластерів та промислових технопарків призведе до прискорених темпів розвитку всіх сфер економіки України.

Саме тому зараз пожвавилися практично всі напрямки стимулювання ринку:

1. Завершено розгляд у комітетах та готово до розгляду у другому читанні значущого законопроєкту 5688 та 5689 щодо стимулювання індустріальних парків;
2. Активно створюються інструменти та з'являються джерела фінансування цієї галузі;
3. З'явилися приватні посередники, які готові вирішувати питання щодо підведення мереж до парків;
4. Виник інтерес у багатьох девелоперів та забудовників у цьому сегменті;
5. Активізувалися обласні та місцеві органи влади у спробах стимулювати цей напрямок.

Трохи докладніше про ці стимули.

Законопроєкти 5688 та 5689 нарешті дадуть реальні податкові та інші суттєві стимули для індустріальних парків, такі як:

• Звільнення від податку на прибуток учасникам парку на 10 років за умови реінвестування тієї частини прибутку, яка звільнена від оподаткування.
• Звільнення від ввізного ПДВ та мита обладнання для виробництва в індустріальному парку без права відчуження цього обладнання протягом 5 років.
• Право органів місцевого самоврядування надавати пільги з місцевих податків.

Внесені такі редагування перед другим читанням:

• 5688 — зміни до податкового кодексу. Адаптували дозволені види діяльності до вимог базового закону про індустріальні парки, зміни до якого набули чинності раніше (законопроект 4416-1). Врегульовували процедурні аспекти застосування пільг з податку на прибуток. Відновили заборонні норми щодо участі в індустріальних парках тих, хто пов'язаний із країною агресором.
• 5689 — зміни до митного кодексу. Розширили перелік промислового обладнання, на яке поширюватимуться пільги з ПДВ на ввізне обладнання та імпортне мито.

Джерела фінансування

Донедавна джерелами фінансування цієї галузі були чи власні кошти ініціаторів-учасників, чи фінансування від Державного фонду розвитку громад та територій (ДФРР). Обидва ці джерела були вкрай обмежені у своїх можливостях.

Сьогодні виник інтерес до цієї сфери у державних банків, окремих західних донорів, українських інвестиційних фондів, державних організацій, які залучають фінансування в цю сферу (UkraineInvest), з'явилися проєкти створення спеціалізованих фондів під егідою окремих міністерств та громадських об'єднань, і навіть під егідою Президента та КМУ.

Мережі

Нововведення пов'язані з можливістю створення в індустріальних парках систем малого розподілу створило окремий ринок електропровайдерів. Зараз такі спеціалізовані компанії можуть за свій рахунок проводити електромережі до індустріального парку, і далі продавати цю електрику учасникам парку. З'явилася альтернатива. Якої раніше не було. Витрати в мережі самі по собі для ініціатора ІП мають практично безповоротну інвестицію. Саме тому було складно знайти фінансування на цю капітальну статтю видатків. Зараз можна або намагатися отримати це фінансування від державних фондів (що довго не завжди успішно), або домовитися з посередником, який сам вирішить питання фінансування та прокладання електроінфраструктури.

Інтерес з боку девелоперів

Я завжди казав, що поки цей ринок не буде «про бізнес», то він тупцюватиме на місці. Нині ж наявність колосального попиту від резидентів, стимулів від держави та можливостей фінансової підтримки відкрили для багатьох девелоперів унікальні бізнес-можливості. І в цю сферу почали заходити забудовники та девелопери, в основному ті, хто будував комерційну нерухомість. За структурою та логікою розвитку ці сегменти дуже схожі з промисловим девелопментом.

Активізація влади на місцях

Раніше участь обласної влади у розвитку індустріальних парків мала пасивний характер. Вони приймали заявки від ініціаторів таких проєктів, погоджували та включали у свою стратегію розвитку за фактом ініціативи. Тепер же до них постійно йде потік заявок від різних підприємств, які шукають майданчики та об'єкти для релокації. І влада на місцях нарешті звернула увагу на відсутність гідних пропозицій. Зростаюча конкуренція за підприємства, робочі місця для місцевих та переселенців і, найголовніше, за місцеві податки змусили їх звернути увагу на слабку розвиненість ІП у їхніх галузях. І тепер вже сама обласна влада активно почала шукати ініціаторів, створювати їм умови та стимулювати створення нових індустріальних парків.

Наразі розморожено процедуру реєстрації нових індустріальних парків. І вже зараз подано з десяток нових заявок на реєстрацію. І всі вони підкріплені реальними запитами від реальних резидентів, десь навіть інвесторами та готовими забудовниками.

Розвиток індустріальних парків виходить на принципово новий якісний рівень. І це пов'язано не лише з усіма новими технічними умовами розвитку цієї галузі. А й у усвідомленні того що сучасна промислова конкуренція не про кількість товару та продукту, що буде випущено, а про нові технології та нові продукти. Саме тому у кожен новий парк необхідно закладати технологічні блоки, які генеруватимуть нові продукти, які зможуть гідно конкурувати на світових ринках.

Природно одними індустріальними парками економіку країни не піднімеш, але це може стати основою, на якій будуть ґрунтуватися стимули до швидкого розвитку та прогресу оновленої України.