Управляющая компания Индустриального парка: свой среди чужих или чужой среди своих?

02.06.2020   |  Блоги

Валерий Кирилко

CEO EVON

 

Индустриальный парк — это огромнейший инфраструктурный проект, синергия участников, технологий и инноваций которого приводит к общему успеху его бизнес-резидентов. Кроме того, в индустриальных парках создают конкурентные высокотехнологичные продукты, что способствует экономическому благу для всего государства.

Очень часто заказчиком создания индустриального парка становятся органы местной власти, которые заинтересованы в стимулировании инвестиционной активности своего региона. Они лучше ориентируются в промышленном и инфраструктурном потенциале своей области (по крайней мере должны), поэтому компетентно могут оценить будущий бизнес-план индустриального парка. Для обустройства инфраструктурных объектов индустриального парка и дальнейшего его обслуживания создается отдельное юридическое лицо — управляющая компания.

26 индустриальных парков, зарегистрированных в Национальном реестре индустриальных (промышленных) парков Украины, согласно данным МЕРТ, не имеют действующей управляющей компании. С чем же связана такая особенность развития индустриальных парков в Украине? Все достаточно просто и в то же время сложно.

В Законе Украины Об индустриальных парках обозначены функции управляющих компаний, которые берут в управление проект индустриального парка. В соответствии с этими нормативными актами, пришедшая управляющая компания на практике заменяет инициатора проекта. Она берет на себя все обязательства заказчика проекта: начинает платить арендные платежи на землю, ищет инвесторов, резидентов, несет ответственность за реализацию данного проекта в полном объеме. И даже инвестирует дополнительные средства при необходимости. В связи с этим в Украине нет управляющих компаний, которые смогли бы вести проект ИП от начала до конца. Таких девелоперских фирм с определенной репутацией просто не существует. Есть компании, которые пытаются привлечь инвестора или застройщика. Но это, как правило, не заканчивается успехом. В результате существующие действующие индустриальные парки выходят из положения таким образом:

  1. Если у частного лица, например, владельца капитала, бизнеса, завода есть желание инвестировать средства в производство, он обращается к инициатору проекта и предлагает разместить свои производственные мощности на желаемой территории, являясь одновременно и управляющей компанией. После этого он может также привлечь дополнительные инвестиции, либо же работать с существующими активами. Такой проект, к примеру, реализован в Индустриальном парке «Коростень», где управляющая компания является также застройщиком. Или же вариант, когда частные девелоперы сами строят индустриальный парк. Всеми этапами проекта в таком случае руководит их собственная управляющая компания. Пример — Индустриальный парк «Белая Церковь».
  2. Второй вариант, который используют инициаторы проекта, — «сам себе управляющая компания». Они сами для себя создают юридическое лицо или же используют коммунальное предприятие для управления. Это, как правило, имеет такие же последствия, как и в первом варианте — индустриальный парк управляется его же собственником, что часто противоречит принципам эффективного менеджмента.

А как должно быть?

Ключевым фактором успеха индустриального парка является наличие профессиональной управляющей компании (УК). Это, по сути, специализированная девелоперская организация, которая обеспечивает создание, развитие и эксплуатацию инженерной инфраструктуры, привлекает промышленных резидентов и предоставляет им комплексную поддержку на всех этапах выполнения их инвестиционных проектов. Стоит так же отметить основные функции хорошей управляющей компании, это:

а) привлечение инвестиций и наличие собственных средств для старта;

б) организация промышленного брокериджа — привлечение резидентов в индустриальный парк;

в) тесная коммуникация с местной властью и инициатором проекта;

г) project management — профессиональное управление процессом проектирования и строительства объекта;

д) property management — управление готовым, уже построенным парком (техническое, административное управление, охрана, уборка).

Объем функциональных обязанностей управляющей компании подтверждает тот факт, что управляющая компания — это отдельная профессиональная единица по управлению индустриальным парком, заинтересована в эффективном развитии проекта и получении прибыли по стратегии Win-Win. И к большому сожалению, на сегодняшний день на рынке Украины таких компаний просто не существует.