Рынок апартаментов: высокодоходный бизнес на рынке украинской недвижимости

07.05.2021   |  Блоги

Виталий Бойко

CEO NAI Ukraine


Рынок апартаментов совершенно не нов, ему уже тысячелетия, но наша страна только знакомится с ним в современном его обличии, в то время как на рынках Северной Америки практически 70% всех юнитов, которые создаются, реализовываются именно в формате апартаментов. На рынке Великобритании это почти 50%. В разных европейских странах это достаточно внушительная часть девелопмента и распространенный вид коммерческой недвижимости.

Виды апартаментов

Предлагаем сделать небольшой экскурс в терминологию и понять, что же подразумевается под словом апартаменты, которые все чаще и чаще употребляются в деловом общении. Наверное, чаще всего под апартаментами, особенно девелоперы, понимают те объекты жилой недвижимости, которые не соответствуют требованиям жилой недвижимости, перечисленным в наших строительных нормах, поэтому мы их называем псевдоапартаменты. По документации это называется апартаментами, но на самом деле, это жилые дома, которые располагаются на территориях, не предназначенных для строительства жилья, и в связи с этим девелопер имеет большое количество плюсов: отсутствие зависимости от разработки ДПТ, от желания сессий Киевсовета утвердить это ДПТ, нет потребности в контроле выполнения целого ряда требований ДБН к их жилью, в том числе инсоляции, требований по обеспечению прилегающих территорий, социальной инфраструктуры. Доля псевдоапартаментов все время увеличивается в связи с редевелопментом промышленных зон, особенно в Киеве, но цель этих апартаментов — работа все на том же рынке жилья. Среди покупателей  апартаментов есть конечные потребители, которые их приобретают для проживания и готовы на отсутствие возможности быть владельцем жилья, и оставаться всегда владельцем коммерческой недвижимости. Часть из этих покупателей приобретает их, чтобы получать арендный доход посредством произведения ремонта и ведением бизнеса, потому что они в большинстве своем продаются без ремонта, услуг поиска арендатора, управления арендными платежами и решения эксплуатационных проблем.

В фокусе нашего внимания — сервисные апартаменты, это коммерческая недвижимость, которая во многом аналогична гостиничной, по крайней мере по типу сервисов, которые предоставляются, и входят в стоимость, или добавочными услугами и предназначена для размещения или на краткосрочный, или на долгосрочный период. Эти сервисные апартаменты могут быть вместе с международным или локальным отельным брендом как управляющей компанией, о чем мы сегодня будем говорить, также они могут находиться под управлением компании, которая создана девелопером или какой-либо опытной в управлении апартаментами компанией, которая уже есть на нашем рынке. Основная конкуренция, основной сегмент рынка для такого типа апартаментов  - это гостиницы и краткосрочная сдача, над которой работает огромный рынок приватных размещений. Благодаря компаниям, в том числе таким как Standard One, апартаменты стали видом доходной недвижимости, которая может предоставить достаточный процент доходности для мини-инвесторов, которые готовы войти в совладение таких объектов. Согласно результатам исследований NAI Ukraine, мини-инвестор может получать порядка 10-15% годовых, приобретая долю в таком бизнесе, что, конечно же, является очень высокой нормой доходности. А инструменты получения пассивного дохода сегодня, как, в принципе и всегда, интересны украинцам, но, к сожалению, в отличие от большинства развитых рынков, эти инструменты являются для нас недоступными. У нас нет нормально работающего фондового рынка, у нас нет пенсионных фондов, где можно складывать свои накопления, у нас не так много заслуживающих доверия инвестиционных фондов, в отличие от западных стран, поэтому основные направления инвестиций, куда сегодня текут деньги малых инвесторов – это либо облигации государственного займа, или депозиты. Постепенно начинает возвращаться доверие к банковской системе после чистки, в очень маленьком объеме - в акции, в большем объеме - в банковские ячейки, и тоже в значительном объеме в жилую и коммерческую недвижимость, особенно коммерческую составляющую жилой недвижимости, потому что это более-менее гарантированный доход и работа с опытными игроками в виде ритейлеров, рестораторов. Большая часть населения продолжает вкладывать деньги в жилую недвижимость, рассматривая жилье как инвестицию. Но, к сожалению, инвестиции в жилье далеко не всегда обеспечивают доход и требуют значительных усилий, для того, чтобы эти инвестиции действительно начали работать. Именно для этой категории сегодня произошел скачок интереса к такой категории апартаментов как rented apartments. Это доходная коммерческая недвижимость, цель которой создание юнитов, в которых могут проживать на долговременной основе экономически активное население.

В отличие от псевдоапартаментов, эта недвижимость должна быть с ремонтом, готова к проживанию; в отличие от сервисных апартаментов доля сервисов, которые там предоставляются, минимальны. В основном, это только управление и эксплуатация, грубо говоря это обслуживание этих жилых юнитов и управление доходностью этих апартаментов. Доходность, которая сегодня может быть, это от 8 до 12% — это немного меньше, чем в сервисных апартаментах, но рынок намного больше и доходность намного больше, чем у рынка жилья, который приобретается для дальнейшей сдачи в аренду.

Портрет современного покупателя жилья

На сегодня львиная доля покупателей жилья — конечные потребители, приобретающие квартиры для последующего собственного проживания. Но начинаются большинство проектов жилой недвижимости с работы с крупными инвесторами, которые заходят на начальном этапе, которые имеют существенный дисконт 30-40% от цены на момент ввода объекта в эксплуатацию. В последствии эти квартиры выставляются на рынок в завершительной фазе строительства. Этот симбиоз частных денег и девелоперов вынужденный, потому что банковская система длительный период была заморожена, только сейчас она возвращается к выдаче кредитов под строительство, но пока это залоговые кредиты, существует экспортно-импортное кредитование со стороны польских банков, которое тоже не является простым. Такой вид денег, как деньги от краткосрочных инвесторов сегодня очень популярен.

Третья категория наиболее интересная — это долгосрочные инвесторы, мини-инвесторы, которые приобретают квартиры с целью размещения денег и их сохранения, а при идеальном стечении обстоятельств и заработка на них. По нашим исследованиям, и мнению большинства девелоперов, сегодня эта категория составляет 20-30% от всех продаж квартир. Если в 2020 году, который был не самым успешным с точки зрения количества совершенных сделок и введенного количества метров квадратных в эксплуатацию, тем не менее, даже в этот год около полумиллиарда долларов было проинвестировано мини-инвесторами только в киевскую недвижимость с целью сохранения денег и получения дохода. Но для получения дохода нужно произвести большое количество действий, которые не имеют ничего общего с пассивным доходом – это ремонт, поиск арендатора, просчет арендных платежей, обслуживание этой жилой недвижимости. Это является самым большим недостатком, и rented apartments, по нашему мнению, имеет огромное преимущество, потому что  как раз способны предоставить этот идеальный пассивный доход для мини-инвестора.

Такая инвестиция может дать доходность в районе 10%, что намного больше, чем депозиты и намного больше, чем инвестиция в жилье. Период, когда доходность может быть получена, в случае успешной работы управляющей компании, может быть сразу после ввода в эксплуатацию, а не тогда, когда частным образом владелец жилья сможет найти для него арендатора. В случае успешного управления этим объектом растет его капитализация, соответственно владелец юнита в этом объекте также увеличивает стоимость приобретенного им актива и избавиться от этого актива он может всегда, так как потенциальным покупателем будут не только те, которые ищут жилье для собственного размещения, а добавятся также инвесторы, которые ищут источник генерации дохода. Для конечного потребителя, проживающего в арендных апартаментах, это тоже большое количество преимуществ, потому что чаще всего это новое и комфортное жилье, это вопросы эксплуатации, которые будут решаться более профессионально и качественно, это ответственность девелопера за результат своего труда, потому что он не распродает этот объект, а остается с этим объектом на долгие годы, поэтому его качественное создание и качественная эксплуатация будет являться залогом его хорошего реноме на рынке и спроса на его последующие объекты.

Для девелопера же это направление инвестиций нам кажется сегодня интересным, потому что на real estate рынке существует большой дефицит средств. Для коммерческой недвижимости средств практически нет, кроме собственной прибыли, поэтому у нас очень активно развивается рынок жилья,  это почти единственный вид девелопмента, где можно использовать мини-инвестиции. За счет них наш рынок жилья приобрел довольно-таки существенные размеры. К примеру, в 2019 году рынок строительства Большого Киева — Киева и пригорода, был в два раза больше, чем Большой Берлин и на 35% больше Большой Варшавы. И продукт, который называется rented apartments, может привлечь к себе как минимум 30% тех инвестиций, которые сегодня идут в рынок жилья. Для профессионального девелопера в rented apartments есть возможность заработать не только на общестроительных работах, но еще и на отделке, соответственно, суммарный доход на одном юните увеличивается.

Также в случае создания собственной инвестиционной компании на сегодняшний момент есть возможность получения дохода и от эксплуатации. Если же девелопер принимает решение не строить за счет продажи этих юнитов мини-инвесторам, а создать коммерческий объект за счет собственных средств, то в конце концов, он получает бизнес, который приносит доход.

На мировой арене, по итогам локдаунов, именно rented apartments сохранили порядка 60% своего дохода, когда офисы потеряли как минимум 80% своего дохода, а торговля потеряла больше 90% своего дохода. И у Украины есть шанс присоединится к трендам развития преспективного направления.