Доступна іпотека: чому не «злітає» і що робити

Володимир Зубик

президент неприбуткової організації  «Асоціація підприємств будівельників «Інтергал-Буд»

Минулого року я одним з перших закликав владу запустити доступну іпотеку. Навіть у розпал пандемії житлове будівництво майже на збавляло темпів. Але потенціал галузі не розкритий саме з причини дефіциту фінансування.

Дякую і Президенту, і прем’єру, що почули наш заклик! 

На жаль, ефективність «Доступної іпотеки під 7%» зовсім не та, на яку всі ми очікували. За 2 місяці роботи програми видано лише 238 кредитів. Чому такий повільний старт? 

Якщо коротко: у інвесторів немає гарантій, що пільгові умови гарантовані на увесь термін дії кредитного договору. Банки пропонують людям контракт, в якому вказано, що ця ставка буде компенсуватися державою у разі наявності коштів у бюджеті. А якщо ні — то ні, як у відомому анекдоті. Тобто, клієнтів з самого початку попереджають, що ця програма — ризикована. 

Треба розуміти, що отримувачі іпотеки — люди з середнім або навіть нижче середнього доходом. Просто так взяти і викласти круглу суму на купівлю житла у нас може добре якщо 5% населення. Тому велика кількість людей не зможе обслуговувати кредит, якщо ставка з 7% раптом зросте вдвічі і більше. А держава цього не виключає. 

Ще одна проблема — перший внесок. Він має бути 15%, але це на папері. В реальності для отримання кредиту банки вимагають сплатити 30% і вище, аби диференціювати власні ризики. 

Наступна вада — заниження оцінки житла, часто-густо — на 5-6 тис грн за метр менше, ніж у прайсі забудовника. Тобто — кредит менше, а можливості продати заставу у банку у разі виникнення проблем, — більше. І нарешті —  завищені вимоги стосовно рівня доходів, що у багатьох випадках стає перепоною для отримання кредиту.

Все це ледве не повністю вихолощує суть доступної іпотеки.

Тому інвестори орієнтуються на механізми доступного кредитування, які створюють самі забудовники. Наразі у клієнтів «Інтергал-Буду» значно більшим попитом користуються програми розстрочки і кредитування, де ми як забудовник компенсуємо частину банківської ставки. Наприклад, 6% перші 5 років, 13-15% у подальшому. 

Раніше ми пропонували покупцям програми довготривалої розстрочки на 10 років з першим внеском під 5%, і такі пропозиції користувалися підвищеним попитом. Адже довіра до нас як до забудовника, який упродовж майже 20 років завжди виконує власні зобов’язання, значно вища, ніж довіра до державних інституцій. Врешті-решт довіра до власників, які завжди власними коштами гарантували, що буде добудований і зданий кожний будинок, в якому ми продали хоча б одну квартиру. 

Поки що не надто зацікавлені у розвитку іпотеки і банки. Причини? Це, зокрема, жорсткі вимоги НБУ до резервування, відсутність доступу до Держреєстру, непрозорість первинного ринку нерухомості і слабка захищеність інвесторів. Тобто, у банку немає певності в тому, що житло добудують, а клієнт збереже платоспроможність, якщо держава закриє програму. Наприклад, банки стикаються зі зміною адреси при введенні будинків в експлуатацію, що дозволяє позичальникам і недобросовісним забудовникам продавати квартиру третім особам без згоди фінустанови. Тому кредитувати вторинний ринок їм безпечніше, а на первинному вони максимально страхують ризики, і це зрозуміло. 

Отже, ще раз перерахую речі, які потрібно виправити для повноцінного запуску програми. 

Перший внесок 10-15%, гарантії держави щодо компенсації ставки, коректна оцінка житла, пом’якшення вимог НБУ до банків і своєчасна та прозора процедура видачі дозвільної документації та сертифікатів готовності на об’єкти будівництва. Лише тоді, коли ці питання будуть вирішені, кількість кредитів по президентській програмі буде вимірюватися тисячами, як планувалося, а може, і десятками тисяч на місяць, а кількома сотнями, як зараз.