Володимир Зубик

президент Асоціації підприємств-будівельників «Інтергал-Буд»

За 18 років існування компанії «Інтергал-Буд» було збудовано понад 4,6 млн кв. м у проєктах, розташованих у Києві, Львові, Мукачеві, Рівному, Чернівцях та Житомирі. Лише за минулий рік здано в експлуатацію 400 000 кв. м житла в кількох регіонах України.

Усі об'єкти добудовано. Навіть 2008 року, коли почалася світова фінансова криза та зупинилося 90% будівництв, на майданчиках компанії в Мукачеві, Рівному, Львові та Чернівцях велися роботи. Багато проєктів у той період виявилися збитковими для забудовника, але компанія виконала свої зобов'язання. Будинки, які зводилися в складні для країни 2014–2015 роки — теж завершено.

Всі наші об'єкти добудовано — це основний принцип роботи компанії. Як це нам вдалося, і чому не всі гравці будівельного ринку змогли вийти з кризових періодів?

По суті, існує чотири основні помилки забудовників, які призводять до зупинки будівельних робіт. І розглянути їх — актуально особливо зараз.

Орієнтація на гроші, а не на розвиток бізнесу

Що означає неблагонадійний забудовник? Як ілюстрацію можна згадати так звану групу компаній «Уко-» Анатолія Войцеховського. З понад 40 проєктів більш ніж половину не добудовано. Будинки не введені в експлуатацію. Там, де будинки заселені, мешканці не мають підключених комунікацій, прописки та прав власності. У столиці є багатоповерхівка із цієї плеяди, яка опалюється дровами.

Припускаю, що цей забудовник від самого початку не мав на меті завершити свої проєкти. Будинки, зведені з такими грубими порушеннями, без дозвільної документації неможливо здати в принципі. Метою було — швидко заробити гроші через обман інвесторів. А фактично — вибудувати піраміду, яка приваблювала покупців цінами на 20–30% нижче за ринкові. Схожа ситуація сталася і з сумнозвісною компанією «Еліта-центр».

Ціна надійного забудовника має відповідати ринковим реаліям, а в деяких випадках вона вища, ніж у найближчих сусідів і конкурентів. Адже репутація та успішний досвід роботи на ринку коштують грошей і створюють додаткову привабливість для проєктів такого девелопера.

Нестача фінансування

Будівельні компанії часто починають продажі, маючи гроші тільки на облаштування котловану й мінімальний обсяг робіт. Інші кошти розраховують залучити завдяки продажу квартир у проєкті.

Мені знайома ця ситуація. У 2008 році напередодні кризи «Інтергал-Буд», як і всі, був сповнений ентузіазму: купували дефіцитні ділянки, отримували дозвільні документи, закладали фундамент і починали продавати. Частину грошей від продажу відразу ж спрямовували на розвиток нових проєктів.

А от коли вибухнула криза… Це стало холодним душем. Не лише для нас, а й для всіх. Продажі зупинилися. Гучні знижки в 10% і навіть 30% не працювали: не було потрібного рівня попиту, щоб виконати всі зобов'язання щодо вже розпочатих будівництв.

Компанії вдалося вистояти і виконати всі взяті зобов'язання, скерувавши на будівництво кошти з іншого бізнесу і через це втративши його. Але будинки добудували і продавали їх ще чотири-п'ять років, причому в півтора-два рази дешевше за собівартість. У бізнесі важливий не стільки прибуток, скільки виконання взятих зобов'язань. Але отриманий урок ми засвоїли міцно.

«Інтергал-Буд» починає зводити і продавати будинок, тільки коли є 100% коштів на весь цикл будівництва. У розрахунках не враховуються гроші, які можуть прийти від продажу квартир. Початий будинок має бути добудований. Це важлива позиція керівництва компанії.

І це єдина можливість гарантувати покупцям те, що вони отримають квартиру, за яку внесли гроші. У нас масштабні проєкти, які дозволяють зводити відразу кілька будинків одночасно: від п'яти та більше. Проте ми дотримуємося черговості та будуємо рівно стільки, на скільки вистачає коштів. Не 40 проєктів, а 15.

Суміжні бізнеси

Багато хто з колег вважають, що, коли закуповуються масово товари чи послуги, варто самим організувати такий бізнес. Але найчастіше це провальна практика.

Потрібно займатися лише тим, де є своя команда, контроль і розуміння всіх процесів. Інакше відбувається відтік коштів, які можна було б направити на будівельні роботи.

Саме тому «Інтергал-Буд» не інвестує в проєкти з виготовлення дверей, вікон, дитячих майданчиків тощо та вважає за краще купувати цю продукцію в тих, хто є професіоналом у своїй сфері.

Думати про виручку, а не про покупця

На ринку безліч проєктів, купивши в яких квартиру, людина розчаровується: відсутня інфраструктура, кульгає якість будівництва та сервісу, є помилки в плануваннях тощо. Звісно ж, попит на такі проєкти знижується, і в забудовника виникає дефіцит фінансування. А коли немає ще й фінансового резерву, термін здачі в експлуатацію переносять з одного року на інший.

Саме «Інтергал-Буд» почав одним із перших будувати об'єкти комфорт-класу — житлові комплекси з якістю та інфраструктурою, як у вищому ціновому сегменті, але за доступною для масового покупця ціною.

Крім того, компанії завжди імпонувала ідея продавати не напівфабрикат — голі стіни, а саме готове житло. Будувати квартири з ремонтом, щоб люди могли відразу заселятися та жити. Були проблеми з пошуком професійних обробників — довелося витратити кілька років на формування потрібної команди. Але зараз цю проблему ми розв’язали. Близько 50% квартир, які купуються в об'єктах «Інтергал-Буд», — це квартири з дизайнерським ремонтом.

Сьогодні компанія зводить 40 житлових будинків і кілька комерційних об'єктів сумарною площею понад 1 млн кв. м. І вони також будуть добудовані. Незалежно від політичних та економічних загроз, зміни влади, криз. «Інтергал-Буд» пережив кілька серйозних потрясінь і вийшов із них сильнішою та досвідченішою компанією, яка не припускається помилок, що призводять до зупинки будівництва.