Андрей Пашенько: Киеву не хватает двух объектов — концертного зала и музея современного искусства

08.01.2020

О качественных изменениях на украинском рынке, о необходимом обновлении строительных норм, о мировых трендах развития недвижимости и о том, какие проекты жизненно необходимы для развития всему государству в интервью Property Times рассказал архитектор Андрей Пашенько.

 

Качество жилья

Украинские архитектурные бюро все активнее принимают участие в международных конкурсах и все чаще выигрывают премии. Насколько эти хорошие новости отражают ситуацию на отечественном рынке?

— Рынок усилился, уже есть потребность в качественной архитектуре. Клиенты, понимая, что рынок жилья сильно перегрет, ставят очень структурированные задачи. Причем требования растут не только в столице. Например, в пригороде, в Броварах, мы сделали два больших проекта — ЖК Krona Park 2 и Madison Gardens. Мы предлагали решения, которые делаем в центральной части Киева, клиент это принимал и уже реализовывает. Это говорит о том, что спрос на качественные проекты есть, это абсолютно объективно.

ЖК Medison Gardens (ул. Киевская, г. Бровары)
ЖК Medison Gardens (ул. Киевская, г. Бровары)
ЖК Квартал Алей (ул. Черновола Вячеслава, Г. Бровары)
ЖК Квартал Алей (ул. Черновола Вячеслава, Г. Бровары)

— Что именно требуют клиенты и покупатели?

— Интересует хороший продуманный генеральный план, благоустройство, качественное хорошее озеленение, удобные и оптимальные планировки и фасады, отсутствие машин в зоне дворов — и это уже базовые требования к проектам. Причем все, прописанное в проекте по озеленению-благоустройству, реализуется. Если раньше девелопер сдал дом, двор заасфальтировал и пару скамеек поставил, не особо сверяясь с запроектированным, то сейчас все, что заложено в рендеры, вынужден воплощать. До смешного доходит. Если на макете комплекса, который продается, плитка белого цвета, а при отработке фасада появляется бежевая, то покупатели требуют делать «как нарисовано».

Но базового набора уже заказчику недостаточно, они просят решение, которое позволило бы им выделиться из общего контекста.

— Что значит выделиться?

— В прямом смысле, стать выразительным, с «лицом». На рынке много проектов жилья, где все этажи, с первого по последний, одинаковые, одним цветом фасад оштукатурен или обустроен полностью вентилированный фасад. Такие проекты уже не востребованы. Можно говорить, что онипродаются дешевле, но на самом деле плохо продаются.

— А как меняются запросы заказчиков жилых проектов?

— Тут прогресс безусловный. Общественные зоны создают абсолютно другой статус проектам, инвестиции в создание таких пространств реально повышают цену жилья в проектах. Яркий пример: в Тель-Авиве был жилой комплекс, две отдельные 39-этажные свечки в районе Цамарот. Проект стал знаковым после того, как эти здания объединили зданием — общественной зоной, дизайн которой выполнил Филипп Старк. Наши девелоперы это тоже понимают, под общественные зоны отдаются значительные пространства на первых, а иногда и на вторых этажах.

Это ведь очень простой вопрос. Что будет покупать человек: просто квартиру или квартиру в доме, с детским садиком на первом этаже и общественными пространствами? Также растет понимание, что жилые кварталы должны быть интегрированной органичной частью города, открытого для каждого гражданина, по примеру Европы, а не изолированными жилыми комплексами, открытыми только для жителей компаунда, по примеру Азии и Южной Америки.

— Кстати об инфраструктуре, насколько востребованы встроенные детские садики?

— В Киеве садиков не хватает. В связи с отсутствием площадок для их строительства появилась потребность во встроенных садиках. Мы одни из первых запроектировали встроено–пристроенный садик полного дня в ЖК «Заречный». После его успешной реализации мы повторили данный опыт на многих наших проектах жилых комплексов, таких как «Французский квартал 2», «Тетрис Холл», Hoffmann Haus и т. д. Встроенные садики — отличная практика, которая работает по всей Европе.

— Дискуссия о изменениях ГСН, которые позволили делать встроенные детские садики, была очень бурной. Какие еще строительные нормы нуждаются в первоочередном обновлении?

— В нынешнем нормативном поле, при внимательном чтении, находятся обновленные ГСН, которые противоречат друг другу. Многие нормы, особенно по инклюзивности, принимались впопыхах, философски правильно, но есть неточности. Есть несостыковки в ГСН, мы это видим, пишем — они должны быть устранены.

За то, чтобы выделяться, девелоперы готовы платить

— Итак, запрос на качественную работу архитекторов вырос. А повысились ли гонорары? До недавнего времени цена работы архитектора, включая авторский надзор, была на уровне трех процентов от стоимости проекта. У нас у дорожников даже прописано 5%.

— Транспортники хороший пример, но им удалось поднять планку благодаря специфике рынка: жесткие государственные расценки, определенный элемент монополии, ведь компаний, специализирующихся на линейных объектах, по пальцам можно пересчитать. У архитекторов медленно, но тоже повышаются гонорары, однако, честно говоря, если взять любой объект и пересчитать по госрасценкам, то выйдет выше. По большому счету, выживают те компании, которые за единицу времени могут сделать больше проектов.

— То есть те, которые более технологичны, использующие BIM, к примеру?

— Да, именно так. Но в целом прогноз неплохой: мы анализировали с активными компаниями, доля труда архитектора растет, хоть и медленно.

— Имя дает «прибавку»?

— Безусловно. Покупатель ценит бренд.

— Кто из девелоперов готов называть имя архитекторов?

— Практически все, с кем работаем: KAN, Budhouse Group, ВUd development. Мы своим опытом, реализованными проектами, помогаем девелоперам продвигать их амбиции. Это не только повышение требований, но и повышения доверия.

Новые технологии

— Какие прорывы по технологиям и инновациям за последние годы вы можете выделить?

— Пожалуй, самый существенный прорыв за последние два года — активное применение постнапряженного железобетона (повышенной прочности) в наших общественных зданиях. Первый раз мы применили эту технологию четыре года назад, в ТРЦ «Никольский» с целью убрать из атриумов торгового центра опорные конструкции. Постнапряжение позволило выполнить консоли по 6,5 метров в сторону от витрин, поэтому в зоне гранд-атриума, который, кстати, перекрыт самым большим куполом в Украине, ни одной колонны. Этот проект был осуществлен благодаря норвежским канатам, норвежскому проектированию и поддержке их техспециалистов. На сегодня у нас на объектах постнапряжение делают уже украинские компании — и проектируют, и выполняют. Пока, правда, частично из импортных материалов. Также мы стараемся на каждом объекте применять энергосберегающие инновационные технологии. Во всем мире внимательное отношение к окружающей среде становится определяющим фактором в разработке проектов и Украина — не исключение.

— Какой из материалов для постнапряжения остается импортным?

— Канаты. Но несколько отечественных заводов уже пытаются запустить производство. Сейчас благодаря постнапряжению мы делаем «шаги» по 16-18 метров.

Вторая существенная инновация — активное использование металла в строительстве, не только для фасадов, но и для конструктива. Спасибо Украинскому центру стального строительства (УЦСС), они заходят буквально на каждый наш проект на стадии концепции, параллельно с бетоном мы разрабатываем и просчитываем их вариант, с использованием металлических конструкций. Кстати, в львовском IT-парке мы будем собирать здание из металла, по их варианту.

— Что дают эти две инновации — использование постнапряженного железобетона и металла? 

— Мы можем делать очень выразительные здания. Например, в Ocean Mall на последнем этаже у нас зона интертеймента, огромное пространство решено именно благодаря металлу. Мы надеемся, что объект через год-два будет введен в эксплуатацию.

IT-парки и коммерческая недвижимость

— Расскажите немного подробнее о львовском IT-парке.

Первая очередь уже прошла экспертизу, получили разрешение на строительство, планируем в марте 2020 года официально начинать большую стройку. Завершаем проектирование второй, третьей и четвертой очередей. Кстати, в составе проекта есть один объект, уникальный с точки зрения конструктива, с огромными консолями, IT-инкубатор.

Innovation District IT Park (ул. Стрыйская, г. Львов)
Innovation District IT Park (ул. Стрыйская, г. Львов)

— Он самый большой?

— Нет, он как раз самый маленький, но самый «удаленький». Он в металле, УЦСС помог, еще три-четыре года назад мы бы такой проект мы не смогли реализовать.

Там же, на IT-парке, мы будем пытаться применить систему двухуровневых парковок, собранных из металла и в случае необходимости разбираемых.

Кстати, у нас есть еще два проекта в металле, офисные центры в столице. Один в районе Лыбидской площади, рядом с ЖК «Французский квартал», на площадке, примыкающей к Красноармейской. Мы уже согласовали проект. Участок со сложной инсоляцией, поэтому офисный центр предложен переменной этажности, от 8 до 16 этажей, с частичным использованием металла в каркасе. Второй проект сейчас в стадии концептуальной отработки, клиент еще не завершил оформление сделки по земле, но уже прорабатывают наш эскиз с использованием металла и считают каркас.

— Одним из трендов коммерческой недвижимости является социализация проектов. По заказам вы видите эту тенденцию?

— Пока только интертеймент и зона фудкорта. Мы пытаемся предлагать: а давайте мы сюда внесем немножко офисов, апартаменты, может, добавим социальные функции еще какие-нибудь. Но пока обратной реакции от клиентов не вижу. Поэтому социальная составляющая проектов должна быть регулируема на уровне государственных норм, обязательства должны прописываться общинами как условие на этапе вхождения девелопера на площадку. В Великобритании вы не построите ни один объект, не подписав социальный меморандум с городом, с четко прописанными обязательствам по площадям и назначению.

Мировые тренды в Украине

— Сейчас мировым трендом считаются многофункциональные комплексы. Какие нормативные сложности в проектировании МФКЕсть ли запрос на проектирование «универсальной недвижимости», меняющей назначение в зависимости от ситуации на рынке?

— Главной проблемой при проектировании МФК является отсутствие ГСН на них.

В пределах существующей нормативной базы, пользуясь целой кипой профильных ГСНов, мы получаем не универсальное и коммерчески эффективное здание, а какого-то «уродца» с невероятным количеством лестниц, ведь для каждой функции должна быть своя лестница. Даже интертеймент в ТРЦ я не могу «сажать» на пожарную лестницу, которую используют для торговли. Раньше спасением был Минрегион, на котором рассматривали отклонения от норм с компенсирующими мероприятиями. На сегодняшний день – надежда только на появление нового ГСН. Появление норм на МФК позволит инвесторам и девелоперам получать недвижимость гибкого типа, в зависимости от запросов рынка эффективнее использовать пространства. Тем более в мире здания проектируются с множеством функций — и жилье, и коворкинги, и общественная функция, а уж торговля лучше всего работает именно в формате mix-used.

— Есть ли запросы на высотные здания?

— Сейчас высотными зданиями, согласно существующим ГСН, являются 100 метровые здания. В Киеве достаточно много реализованных 100 метровых зданий. Мы ждем новые ГСН, которые со 100 метров поднимут максимальную высоту до 150 метров. Будет нормативное поле, будем проектировать и реализовывать, но пока никто из клиентов не хочет работать в экспериментальном для Украины поле.

— И даже не заказывают?

— У нас есть концепции, территориально это Киев, район за Дружбой народов. Будут утверждены ГСН — будет проект. А пока люди боятся рисковать, можно попасть в неправовое поле.

— А в регионах есть запросы?

— Нет. В составе львовского IT-парка есть одно высотное здание, но оно в действующем нормативе.

— Кто заказчик ярких проектов кроме коммерческой недвижимости? Есть ли запрос со стороны городов или государства?

— Мы очень надеемся, что поменяются правила работы с государственными структурами. К сожалению, наш опыт работы с госструктурами пока негативный.

В случае изменения правил формирования заказов на социальные проекты многие архитекторы с удовольствием бы участвовали в их реализации. На западе получить госзаказ – это быть уверенным, что девелопер не лопнет, не обманет, там государство считается самым стабильным и самым хорошим заказчиком. Но самое главное — масштаб, только государство по факту может аккумулировать значительные средства на длительный срок, что позволяет сделать что-то уникальное.

Чего не хватает

— Какие сегменты востребованы в Украине, какие остро необходимы?

— Жилье и офисы у нас активно развиваются, гостиницы пока «на паузе» - надо подождать роста турпотока.

Необходимо развивать качественные публичные пространства (public spaces) доступные для каждого, включая детей, семей с колясками и инвалидов. Включить механизм, по которому инвестору было выгодно реставрировать старые здания, а не сносить их. Не хватает инвестиций в публичный транспорт и социальную инфраструктуру.

Это все текущие проблемы сегодняшнего дня.

Но есть глобальная потребность — это Современный многофункциональный концертный зал, Музей современного искусства и аэропорт, который бы реализовал амбиции и потенциал Украины и как точки предназначения, и как транзитного хаба между Западом и Востоком.

Реально за всю историю независимой Украины не построен ни один концертный зал или социально-значимый объект, который бы стал символом молодого государства. Это мечта. У нас в мастерской есть два запроектированных и ни одного реализованного концертного зала. А ведь ни для кого не секрет, что ни один серьезный исполнитель не приезжает к нам по причине отсутствия современной площадки.  Требованиям не отвечает ни «Украина», ни Дворец спорта, ни другие существующие залы.

В любой стране масштабные культурные проекты становятся точкой притяжения, точкой роста.

— Насколько помню, был проект концертного зала на территории Мистецького Арсенала — Дом музыки.

— Мы делали концепцию Дома музыки на улице Институтской. Тема интересная, мы работали над ним с американцами: три зала — балетный, опера, мультифункционал. Все очень правильно было сделано, но, увы, не пошло. Еще два концертных зала, которые мы делали, когда я еще работал в Киевпроекте, — на Левобережном центре и ТЦ HARTZ тоже не состоялись.

— Площадка под ТЦ HARTZ еще свободна... А какие в целом требования для площадки под такой проект? Важна ли логистика?

— По международному опыту — в идеале, да. Необходимы грамотно организованные транспортно-пешеходные потоки, с компьютерным моделированием. Важным требованием остается все-таки организация и площадь участка.

— И какова она?

— Не меньше двух гектаров. Для зданий, которые аккумулируют большое количество людей, необходимы значительные рекреации перед входными группами. Это требование безопасности, зона накопления. Хорошим примером, на мой взгляд, является концертный зал «Украина». Современные залы высокотехнологичны, это очень сложная и быстро прогрессирующая система. Мы следим за тенденциями, глубоко вникаем, так что готовы проектировать такие форматы.

— А Музей современного искусства?

— Мы выполнили несколько концепций возможности реализации Музея современного искусства Виктора Пинчука. К сожалению, те площадки, которые мы ему отрабатывали, не были реально поддержаны государством. Без государственного участия я в реализацию таких проектов не верю.

О каких площадках речь?

— Мы делали рядом с Аркой дружбы народов, город не дал разрешение. Второй — на Выдубецком озере. Большой проект, к сожалению, не был решен вопрос с землей. Я думаю, что если и будет реализован проект музея, то он будет связан с командой Виктора Пинчука. Второй вариант: заказчиком и инвестором Музея современного искусства может выступить само государство. Музей в Бильбао — отличный пример.

Многофункциональный комплекс Выдубицкое озеро (Набережно-Печерская дорога, г. Киев)
Многофункциональный комплекс Выдубицкое озеро (Набережно-Печерская дорога, г. Киев)
Центр современного искусства (Владимирский спуск, г. Киев)
Центр современного искусства (Владимирский спуск, г. Киев)

Повторюсь: Киеву объективно не хватает двух глобальных объектов: современного концертного зала и музея современного искусства.  Без их появления нельзя считать Украину современным государством.

Беседовала Оксана Гришина


Читать другие статьи

08.10.2018
Property Times удалось побеседовать с одним из хедлайнеров международной конференции Architecture of Future — британским архитектором египетского происхождения ...
подробнее
07.08.2017
Директор Института проектирования «Комфортбуд» Андрей Вишневский рассказал о ситуации в сфере градостроения в Украине, о перспективах промышленного строительств...
подробнее