Property Times Інтерв'ю

В интервью Property Times директор, совладелец девелоперской компании КиевБудДевелопмент Евгений Леськив рассказал о том, с какими вызовами пришлось столкнуться при выходе на украинский рынок недвижимости, как отразится пандемия на проектах будущего и о том, как будет застраиваться Киев.

— Ваша компания довольно молодая по меркам рынка жилой недвижимости Киева и региона, расскажите, как вам удалось войти в высоко конкурентный рынок? С какими трудностями приходилось сталкиваться?

— На сегодняшний день, по моим предварительным оценкам, компания входит ориентировочно в ТОП-15 крупных застройщиков Киева. Мы сравнивали статистику по объемам строительства. Наши планы за три года не поменялись, мы в первую очередь сделали большой акцент на качественном девелопменте и на эксклюзивных проектах, в том числе эксклюзивных локациях. Основная задача, которая была реализована за три года существования компании KBD — накопить огромный банк земли для того, чтобы в дальнейшем провести качественный девелопмент той или иной территории. Этот парк земли на сегодняшний день оценивается где-то в $17 000 000 — это то, что есть в активе нашей компании. Те объекты, которые мы начали строить, — это лишь очень малая часть от запланированного.

Что касается трудностей, в первую очередь, нам пришлось столкнуться с дефицитом доверия клиентов потому что, как ни крути, доверие заслуживается исключительно временем и, конечно же, построенными объектами. Поэтому, когда мы строили один из первых объектов, это был клубный дом «STRUETINSKY таунхаусы» в премиум-классе (к слову, на этапе строительства он уже на 50% был продан), велась сумасшедшая кампания, даже не столько рекламная, сколько разъяснительная с каждыми клиентами, с топами, которые приходили в офис, общался лично я. Давал личные гарантии и, естественно, помогало то, что в группу компаний входят мои заводы, которые производят строительную керамику. Кроме того, у нас индивидуальный подход к каждому клиенту. Мы старались прислушиваться к каждому мнению, в тоже время доказывать свою правоту, если дело касалось архитектуры, в первую очередь. В первом нашем проекте мы заявили достаточно высокий класс, сделали современный мраморный фасад. В жилой недвижимости до нас мрамор на фасадах никто не использовал. И это нам помогло! Плюс мы сделали ставку на нестандартный формат таунхауса. Дальше вопрос лишь только масштабирования, оттачивание своих умений, которые мы получили в течение небольшого периода. И, конечно же, работа 24/7, 365 дней в году. Все эти годы я работал абсолютно без отпуска, и в результате мы смоги войти в ТОП-15 крупных брендов.

KBD и Евгений Леськив (EVLes) на сегодняшний день — узнаваемые бренды, которые развиваются параллельно.

Не скрою, на старте были определенные трудности, скорее, бытового характера, например, с фасадом — оказалось, что большинство хороших специалистов-фасадчиков уехали из Украины, и найти хороших специалистов было просто нереально. В конечном итоге я воспитал своих фасадчиков, которые выполняют все работы по вентилируемому фасаду, потому что больше нет доверия к подрядным организациям. Здесь вопрос цены или качества, баланса вообще нет. Поэтому воспитали своих. У нас есть отдельная статья доходов — теперь мы делаем качественные вентилируемые фасады.

— Какую стратегию вы для себя выбрали? Удается ли ее придерживаться?

— Мы выбрали для себя формат клубных, малоквартирных и не высоких домов в центре столицы или в других интересных локациях. Например, мы сейчас строим клубный дом в Пуще Водице. Это рекреационная зона, но наш участок, который находится на Федора Максименко 7 в Оболонском районе — единственный с правильным целевым назначением — «Під житлову забудову з вбудованими комерційними приміщеннями». Мы сделали девелопмент и строим дом бизнес-класса клубного формата с множеством интересных фишек.

Наша стратегия простая — максимальное качество, максимальное соответствие классификатору жилой недвижимости, и чтобы картинка рендера тускнела перед реальным результатом. Мы гарантируем полное соответствие тому, что мы заявляем.

Один из трендов, который мы для себя выбрали, —экологичность и энергоэффективность. В том числе разработанная и запатентованная мной система сортировки мусора в новых комплексах.

— В вашем портфеле разноклассовые проекты, не проще было бы сосредоточиться на каком-то определенном сегменте, а не распыляться от эконом до бизнеса?

— Во-первых, эконом-жилье мы не строим. Если речь идет о ЖК «Сырецкий парк» и ЖК «Голосеев Хилс», то это были пробные дома, которые мы начинали даже не под брендом KBD, за наши деньги нам пришлось достроить за другим девелопером. Это была одна из хороших репетиций, в том числе относительно получения разрешительных документов. Когда мы перекупали этот проект, у нас стоял вопрос о разрешительной документации, нашей компании удалось решить все эти проблемы. Сейчас рядом с этими комплексами строим вторые очереди, они будут уже в бизнес-классе с нашей с фирменной архитектурой. Разрешительные документы мы уже получили, но решили отложить старт продаж до осени. Сейчас там ведутся подготовительные строительные работы.

Еще раз подчеркну, компания KBD специализируется исключительно на жилье бизнес и премиум-класса. Кроме этого, у нас есть еще одно направление — мы строим офисные центры. Начали с KBD.house, все в классе A, A+. Презентация состоится 11 июля 2020 г. в нашем офисе, где мы расскажем о нашем новом направлении.

— Есть мнение, что сегмент эконом в жилье себя изживает, таких проектов на рынке становится все меньше, поскольку современный покупатель уже не хочет просто квадратные метры, он хочет концепцию и инфраструктуру. Как вы считаете, есть ли будущее у эконом-класса?

— Я считаю, что будущего у эконом-класса нет! Но, как это ни парадоксально, пока такие проекты все еще будут, поскольку не каждый человек может себе позволить купить недвижимость по цене 1500$ за квадратный метр.

Если мы хотим получить нормальный комфорт+ или бизнес, то мы должны точно понимать, что себестоимость строительства такого дома, где есть ресепшен, правильные фасады, комфортные места общего пользования, ухоженная территория, и при этом дом не под 30 этажей, то себестоимость такого проекта меньше 800$ за квадрат быть не может. Мы понимаем, для того чтобы компания жила и развивалась, то и конечная цена должна быть 1500$ за квадрат, но пока далеко не каждый покупатель готов платить такие деньги. Все еще есть определенная прослойка населения, стремящаяся в столицу из регионов, которая готова платить максим 15 000–18 000 грн за квадратный метр. А по такой цене можно купить только эконом. Поэтому эконом-класс все еще будет встречаться в ближайшие 5–10 лет.

— По вашим наблюдениям, изменились ли предпочтения покупателей за время работы вашей компании на рынке? Чего хочет современный инвестор?

— Мы изначально начинали продавать свои квадраты через призму бизнес-процессов. Как это работает: инвестор, покупая недвижимость, считает ставку доходности. В результате он понимает, что, если в процессе строительства появляются какие-то финансовые трудности, он всегда может выйти из проекта и при этом не потерять своих денег, а даже приумножить, потому что с увеличением степени общей готовности здания увеличивается и маржа. Сейчас все больше покупателей смотрит на рынок именно под таким углом. Конечно, все еще есть импульсивные покупки, когда клиент выбирает эмоции, но большинство все же прагматично подходит к вопросу приобретения недвижимости.

Когда мы только задумывались о строительстве своих проектов, мы сразу декларировали, что помогаем экономить время, строя на Печерске. Ведь основные деловые отношения происходят в центральной части города, и живя на Печерске, ты, образно говоря, за 10 лет экономишь год жизни, мы об этом заявляли еще четыре года назад, а сейчас это стало трендом.

Современный инвестор хочет качественное жилье, хороший вид из окна, чтобы было мало соседей – это стало особенно актуально в связи с пандемией. Человек хочет правильного постобслуживания, мы на свои дома даем личную гарантию на окна, двери, на фасады. На мрамор у нас 20 лет гарантии, то есть мы это все обслуживаем после сдачи объекта.

Также современный инвестор ищет качественный ОСББ или качественное обслуживание территорий и дома. У нас свое ОСББ и специальное приложение KBD.house, которое позволяет решить комплексные вопросы, сейчас оно работает в тестовом режиме.

— Какие вызовы перед застройщиками поставила пандемия и карантин? Удалось ли вам с ними справиться?

— В карантин мы работали с соблюдением всех требований по безопасности. Мы установили специальные бактерицидные лампы, которые работают в автоматическом режиме. У нас система вентиляции, которая проветривает после дезинфекции помещения, где мы работаем. Отделы продаж продолжали работу с соблюдением масочного режима. Архитекторы, конструкторы, юристы перешли на дистанционную работу, поскольку не требовалось их обязательного присутствия в офисе. Основное руководство было всегда на связи. Я был 24/7 в офисе. В целом мы пережили карантин без каких-либо потерь, ни одного человека мы не уволили. Кроме того, в кризис мы начали строительство двух проектов — ЖК Pusha House и KBD.house, а также пополнили наш банк интересными земельным участками. Наши продажи остались на докарантинном уровне.

— Как будет развиваться рынок жилой недвижимости после карантина?

— Крупным застройщикам будет сложно выходить из карантина. У нашей компании небольшой банк квартир — около 200-250, которые нам нужно реализовать в определенный отрезок времени, поэтому нам будет проще. Большой необходимости в быстрых и дешевых акционных продажах у нас нет. Мы планомерно придерживаемся своего плана.

Я надеюсь, что карантин позитивно повлияет на отношения основных игроков. Большие компании пересмотрят свои проекты в сторону повышения качества, чтобы успешно конкурировать. Причем конкурировать нужно не только с другими застройщиками, но и с самим собой, поскольку товарный остаток, который остается после введения в эксплуатацию ряда домов комфорт и эконом класса, составляет около 30 %. И эти квартиры застройщику приходится обслуживать самому.

— Изменит ли пандемия в глобальном плане проекты жилой недвижимости (подходы к проектированию мест общего пользования, планировкам, набор обязательных инфраструктурных объектов). К примеру, есть мнение, что квартиры-студии утратят позиции, поскольку теперь люди задумываются о том, чтобы было комфортно самоизолироваться даже в условиях собственной квартиры.

— За время пандемии украинцы точно не обогатились, а себестоимость строительства точно не упала. Соответственно подходы к проектированию останутся прежними. Да, люди будут смотреть больше на дома с меньшим количеством квартир, и это понятно. Сейчас мы наблюдаем рост спроса на загородную недвижимость — земельные участки и готовые дома в разных классах. Все, что было построено, уже раскуплено. Все, что было можно взять в аренду, уже арендовано долгосрочно.

Резко изменить концепцию того, что сейчас уже строится, невозможно. Но в дальнейшем — через 3-5 лет, когда все большие проекты достроятся, то я глубоко верю, что новые проекты будут пересмотрены. Мы увидим иные дома, но об этом чуть позже. Мы также готовим новый проект в формате «город в городе», о котором расскажем позже.

— Многие застройщики говорят о том, что им приходится сталкиваться с псевдоактивистами, которые под видом борьбы с «незаконными» стройками преследуют свои материальные интересы. Приходилось ли вам с таким сталкиваться? Как вы в целом оцениваете такое явление и как с ним бороться?

— Да такая природа существует, не хочется это комментировать. Но ситуация имеет место, пока она не контролируется. Мы боремся с этим явлением в рамках существующего законодательства, но пока комплексного понимания методов борьбы нет. Одно скажу точно: мы не входим в «договорняки», а боремся в рамках действующего законодательства и в принципе нам это удается.

— Назовите пять основных проблем украинского, в частности киевского строительного рынка?

— Не всегда застройщики строят то, что декларируют. То есть не соблюдается классовость объектов.

Разрешительную систему в принципе тяжело комментировать, но это, наверное, основной бич, потому что она максимально политизирована.

Существует огромное количество проверяющих органов, которые на самом деле не проверяют, а занимаются абсолютно глупыми вещами.

— Как будет застраиваться Киев? Каков потенциал свободных участков под застройку?

— Сейчас как раз идет согласование Генерального плана, после его утверждения будет все понятно. Открываем Генеральный план и видим, что потенциал сумасшедший. Киев — это беспрерывный процесс строительства! Все будут хотеть попасть ближе к центру, строительство в Киеве всегда будет востребовано!

Что касается потенциала свободных участков, открываем кадастровую карту и видим, что на сегодняшний день есть огромнейшее количество земель, на которых можно строить. А еще, думаю, что в ближайшие пять лет будет наконец разработан и принят механизм, который позволит перестраивать устаревший жилой фонд, поскольку он себя изжил. Поэтому я считаю, что скоро начнется бум квартальных перестроек.

— Есть ли у вас «проект будущего», который бы вы хотели воплотить в Украине, но по каким-то причинам пока нет такой возможности?

— Да, у нас есть два проекта будущего. Один проект строительства в Киеве огромного «города в городе». Второй — строительство на одесском побережье «города будущего». В ближайшее время мы презентуем эти проекты. Сейчас мы работаем над их генеральным планом.

Мне очень симпатична теория Жака Фреско, и в новых проектах мы будем ее реализовывать.