Property Times Підсумки року

 Автор: Ірина Настич

Після надскладного 2020 року торік ринок торговельної нерухомості зумів надолужити втрачене. Property Times разом із експертами розбирав основні показники та тенденції на ринку ТРЦ у 2021 р.

Довгоочікувані відкриття

Через жорсткі карантинні обмеження у 2020 р. більшість проєктів на ринку ТРЦ, запланованих до введення в експлуатацію, були призупинені або скасовані, через що через що ринок не зміг вийти на запланований рівень  пропозиції. Пом’якшення карантину та пристосування до нових правил гри дозволив нарешті запустити ті об’єкти, на які ринок чекав вже кілька років.

Протягом 2021 року на ринок торговельної нерухомості Києва вийшли такі торгові центри: ТРЦ XIT Mall (10 000 кв. м), 2-га черга ТРЦ «Піраміда» (3 800 кв. м), 2-га черга ТРЦ Blockbuster Mall (27 000 кв. м), представлена у форматі mall in mall, а також ТРЦ Respublika Park (135 000 кв. м), такі дані наводять аналітики CBRE Ukraine. Так, станом на кінець року на 1000 жителів Києва припадало близько 522 кв. м торгових площ.

За даними компанії Cushman & Wakefield, наприкінці грудня 2021 року загальний обсяг сучасних торговельних приміщень у Києві склав 2 292 790 кв. м.

«Крім столиці, були й відкриття в інших містах України: ТРЦ Nikolsky (Харків), S)mall (Вінниця), «Нептун» (Чорноморськ), Avenir Plaza, Retail Park Bucha (обидва — Буча). Крім того, було введено в експлуатацію площі в ТЦ, що вже працюють: «Острів» (Одеса), «Мегамолл» (Вінниця).

Крім відкриття нових об'єктів, було також виведено з експлуатації ТЦ «Полярний» (Київ); об’єкт буде демонтовано, а ділянку віддано під житлову забудову, — коментує Дмитро Топольськов, керівник Ukrainian Research Bureau, голова дослідницької групи Української ради торгових центрів.

Загалом по Україні, за даними Української ради торгових центрів, на початок 2022 р. налічується 316 торговельних центрів, Їхня загальна площа становить 8,7 млн кв. м, а орендопридатна — 5,7 млн кв. м. Таким чином, за 2021 рік орендопридатна площа ТЦ України зросла на 5,9%».

Україна, об’єм пропозиції

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Вакантність та орендні ставки

Про стрімке відновлення ринку після падіння у 2020 р. свідчить рівень вакантності, який навіть попри введення нових площ, суттєво скоротився.

 «Наприкінці грудня 2021 року незважаючи на значний приріст пропозиції, загальна вакантність на ринку торговельної нерухомості в Києві скоротилася до 5,3% (влітку 2021 року цей показник складав 7%)», — коментує Олександра Негода, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.

За даними Української ради торгових центрів, середній показник вакантності по вибірці традиційних ТЦ різних розмірів у Києві та обласних центрах України на кінець 2021 р. складає 2,2% (без урахування «мертвих» молів та ТЦ, що знаходяться на окупованих територіях).

«Очікувалось, що у зв’язку із пандемією більшість ритейлерів будуть надавати перевагу онлайн форматам розвитку і першочергово концентруватимуться на девелопменті онлайн-платформ, що мало б вплинути на середню вакантність на ринку і спричинити її зростання. Проте, поряд із розвитком e-commerce, популярність традиційного шопінгу надалі залишається досить значною, де походи у ТРЦ стали більш цільовими, а конверсія (співвідношення числа відвідувачів торгового об’єкту до числа транзакцій) та середній чек зросли», — діляться спостереженнями аналітики CBRE Ukraine.

Щодо орендних ставок, то на їх формування суттєво вплинула ситуація, яка склалася у 2020 році, коли орендодавцям та орендарям доводилося шукати компроміс, змінювати існуючі домовленості, аби втриматися на плаву під час локдаунів.

«Панічні настрої у 2020 році та сильна переговорна позиція ритейлерів привели до значного падіння ставок на близько 30% в середньому, передусім через проєкти, що знаходилися у процесі набору орендарів. Великі якірні орендарі, що мали сильні бренди та позиції на ринку, для нових проєктів просували орендні умови без фіксованої ставки, на умовах відсотку від товарообігу, — пояснює Юлія Кузнецова, керівник відділу консалтингу NAI Ukraine. — Наразі відбувається відновлення докарантинних комерційних умов, проте, за результатом року вдалося наростити лише до 20%».

За даними Cushman & Wakefield, базові орендні ставки на найкращі приміщення площею 100-200 кв. м у торговельних центрах Києва дещо знизилися у порівнянні з 2020 роком, і коливалися в діапазоні $70–85 за кв. м на місяць. Комерційні умови на приміщення вздовж торговельних коридорів у Києві стабілізувалися на рівні $50-60 за кв. м на місяць.

Основні показники ринку торговельної нерухомості у Києві

Джерело: Cushman & Wakefield в Україні

Попит та обіг

2020 рік попри всі негативні наслідки для ринку мав і позитивні моменти — всі гравці отримали неоціненний досвід роботи в кризових умовах, а покупці пристосувалися до нових реалій й почали повертатися до звичного ритму життя.

«Споживчий попит у 2021 році не знизився. Попри covid-обмеження, повернення відвідувачів до торгових центрів цього року було швидшим. У 2020 році наші доходи скоротилися на 13% у доларах. У 2021-му, незважаючи на те, що діяли обмеження, галузь спрацювала краще. І на середину 2021-го в нас було зростання доходу +19% рік до року в доларах, — коментує Анна Чуботіна, CEO компанії Arricano Real Estate. — Обсяги орендарів у 2021 році не лише досягли рівня 2019-му, а й перевищили їх. Особливо в категорії «спорт» та у деяких fashion-орендарів. Ми побачили, що відновлюється сегмент розваг. У тому числі кінотеатри. Зросла конверсія, середній чек та товарообіги. Візит став більш цільовим. Споживач приходить у торговий центр із чіткою метою».

Прогнози

Геополітична ситуація, яка наразі склалася в Україні, не дозволяє робити чіткі прогнози розвитку галузі, адже вже зараз відчуваються певні зміни у споживчих настроях через напруженість на кордонах.

«Будь-які тривожні новини впливають на споживчі настрої людей. Люди стають економнішими, намагаються зберегти якийсь запас на випадок погіршення економічної ситуації. Не виняток і ескалація конфлікту з РФ. Практично у всіх регіонах у період найгострішого обговорення у ЗМІ можливості повномасштабного вторгнення та ще й на тлі зростання захворюваності на КОВІД, відвідуваність торгових центрів знизилася на 15-20%», — говорить Максим Гаврюшин, операційний директор Budhouse Group, голова Української ради торгових центрів.

«Сповільнились темпи перемовин з новими брендами щодо входу на український ринок та їх планів відносно розвитку в Україні. Очікуємо відновлення активності після закінчення активної фази конфлікту з РФ», — додає Юлія Кузнецова.

«Якщо не відбудеться загострення конфлікту з РФ, ринок поступово відновлюватиметься після пандемії. Але визначальним чинником у кожному окремому місті залишатиметься конкуренція. У більшості міст України рівень насиченості та відповідно конкуренції дуже високий, та суттєве збільшення в них пропозиції неминуче призводить до появи порожніх площ та навіть торгових центрів», — коментує Максим Гаврюшин.

За умов подальшого покращення економіки й росту доходів населення, експерти не очікують суттєвих змін на ринку, які б спричинили значне коливання ставок оренди чи рівня вакантності. «Окрім того, ріст рівня вакцинованих українців, підкріплений зростаючою купівельною спроможністю (за даними GFK €1892/особу у 2021 році й €1703/особу у 2020 році), буде стимулювати ритейлерів до розширення і появи нових локацій, тому, ймовірно, нові якісні торгові об’єкти, що будуть виходити на ринок будуть швидко поглинуті, — прогнозують аналітики CBRE Ukraine. — Конкуренція серед ритейлерів буде ще більшою, а нові звички споживачів, що змінилися під впливом пандемії, спонукатимуть орендодавців шукати нові формати та впроваджувати сучасні концепції та технології у боротьбі за клієнтів».

За даними NAI Ukraine, у 2022 р. очікується подальший розвиток маркетплейсів, омніканальності як головного тренду, розширення присутності міжнародних брендів у нових ТРЦ, реновація старих ТРЦ та розвиток регіонів, персоналізація споживчого досвіду, імплементація доповненої реальності та розвиток формату «edutainment» (поєднання дизайну та навчальних матеріалів).

Нова пропозиція

За даними компанії Cushman & Wakefield, у 2022-2024 роках у Києві потенційно можуть бути відкриті нові торговельні центри кумулятивною орендною площею приблизно 243 623 кв. м. Зокрема, впродовж цього періоду планується відкриття торговельно-розважальних центрів Lukyanivka (47 050 кв. м GLA), Ocean Mall (84 000 кв. м GLA), White Lines (28 500 кв. м GLA), ТРЦ New Ray (34 500 кв. м GLA), а також другої та третьої черги ТРЦ APRIL City (49 573 кв. м GLA). Таким чином, до кінця 2024 року загальний обсяг ринку торговельних центрів у місті може збільшитися на 9,6%.

За даними аналітиків CBRE, до кінця 2022 р. обсяг загальної пропозиції у столиці зросте на 13% і складе 1,7 млн кв. м.

Очікується розширення пропозиції також в інших містах України. «У 2022 р. мають відкритися такі об'єкти як ТРЦ Planeta Mall (Харків), ТЦ «Меркурій», 1-ша черга ТЦ «Акварель» (Одеса), «Амстор» (Бердянськ), «Темп» (Хмельницький) — говорить Дмитро Топольськов. — Крім того, у 2022 році планує розширення мережа «Епіцентр», та чи потраплять ці об'єкти під критерії торгового центру, доведеться судити, мабуть, вже після відкриття».

Фото: офіційна сторінка Facebook ТРЦ Respublika