Ринок ТРЦ 2020: відкладені відкриття, падіння орендної ставки та зростання товарообігу

21.01.2021

Автор: Ірина Настич

Наприкінці 2019 року експерти робили доволі оптимістичні прогнози щодо 2020 р., очікувалося, що якісна пропозиція торгових площ зросте щонайменше на 130 тис. кв. м, також йшлося про підвищення орендних ставок. Але рік видався край непрогнозованим й неоднозначним. Property Times разом з аналітиками підбив підсумки карантинного 2020 року.

Які ТРЦ відкрилися

У 2020 році, обсяг загальної торгової пропозиції мав збільшитися приблизно на 270 000 кв. м внаслідок виходу на ринок нових об'єктів: Ocean Mall (100 000 кв. м), Retroville (80 700 кв. м), 2-ої черги Rive Gauche (56 800 кв. м), та New Ray (34 500 кв. м) (дані станом на кінець 2019 року), зазначає Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine. «Проте, в умовах економічної та ринкової невизначеності, спричиненої пандемією, більшість проєктів на торговому ринку, запланованих до введення в експлуатацію у 2020, були призупинені або скасовані» — пояснює експерт.

З декількох проєктів з високим ступенем готовності у 2020 році в столиці був відкритий лише один ТРЦ ТРЦ Retroville (загальна площа об’єкту — 118 990 кв. м, площа оренди — понад 91 860 кв. м). За даними Cushman & Wakefield в Україні, після його введення в експлуатацію насиченість Києва якісними торговельними площами досягла показника на рівні 556 кв. м GLA на 1 000 жителів, а загальний обсяг ринку торговельних центрів орендною площею від 5 000 кв. м у місті склав трохи більше 1,6 млн кв. м GLA.

За даними, наведеними компанією UTG під час пресконференції «Підсумки 2020 року на ринку нерухомості України», за останні два з половиною років в столиці введено в експлуатацію нові ТЦ сумарною орендною площею 488 970 кв. м.

Відзначилися відкриттям нових ТРЦ і регіони:

- у червні 2020 року в Дніпрі була відкрита друга фаза ТРЦ APOLLO, орендна площа якої складає приблизно 10 000 кв. м;

- у четвертому кварталі був відкритий ТЦ «Олді» в Житомирі загальною орендою площею 17 200 кв. м. «У концепції об’єкту майже 70% площ відведено під якірних орендарів — 12 000 кв. м. Саме такий об’єм площ займають однойменний будівельний супермаркет та продуктовий супермаркет «Сільпо», решта торговельної галереї відповідно становить близько 5000 кв. м, що суттєво не впливає на ринок торговельної нерухомості Житомира, і в місті залишається хороший потенціал для девелопменту сучасних якісних торговельно-розважальних центрів», — коментує Катерина Весна, керівник департаменту агентських та консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Орендні ставки: падіння в допустимих межах

Жорсткий локдаун, запроваджений з 12 березня 2020 року, став потужним ударом по ринку торгової нерухомості. На період суворого карантину під заборону потрапити торгово-розважальні центри, за винятком закладів торгівлі товарами першої необхідності (харчових продуктів, палива, медичних виробів і пристроїв), будівельних гіпермаркетів, поштових відділень/служб доставки, а також закладів харчування з послугою drive through. З 11 травня більшість торговельних центрів в Україні повністю відновили роботу, однак розважальні зони і фуд-корти (окрім послуг самовивозу і доставки) залишалися закритими. У Києві торговельні центри відкрилися 30 травня, а заклади харчування, розважальні центри та кінотеатри привітали відвідувачів лише починаючи з кінця червня.

«Більшість орендодавців звільнили орендарів розважальних закладів, роздрібних магазинів з продажу товарів не першої необхідності та закладів харчування від орендної плати у торговельних центрах, але експлуатаційні платежі залишалися обов'язковими, частково були збережені також маркетингові платежі на період весняного локдауну, — коментує Катерина Весна. — Але не зважаючи на карантинні заходи та очевидний негативний вплив COVID-19 на купівельну спроможність у світі та в Україні, орендні ставки на приміщення у найкращих ТЦ і ТРЦ у Києві знизилися у доларовому еквіваленті у діапазоні до 10%. Так, максимальна орендна ставка в Києві на приміщення з орендною площею 100-200 кв. м в найкращій локації ТРЦ на кінець 2020 року становила $70-90 за один квадратний метр без врахування ПДВ, для порівняння на кінець 4 кварталу 2019 року її розмір знаходився в діапазони $75-100 без врахування ПДВ за 1 кв. м».

Орендодавці застосовували індивідуальний підхід при формуванні орендних ставок на період карантинних заходів, тому середня ставка коливалася. «Орендна ставка довгострокових договорів оренди знизилася на 11-35% з початку року. Орендна ставка в кращих торгових центрах становила $55-77/кв. м/місяць на кінець 2020 року, в порівнянні з $85-115/кв. м/місяць на кінець 2019; для інших торговельних центрів орендна ставка становила $39-55/кв. м/місяць на кінець 2020, в порівнянні з $44-63/кв. м/місяць на кінець 2019», — наводить цифри Радомир Цуркан.

Відвідуваність та товарообіг: падіння та стрімкий зліт

Під час жорсткого карантину, який тривав с середини березня до кінця травня 2020 р., падіння роздрібного товарообігу склало близько 14%, але після зняття суворих обмежень відвідуваність, а з нею й товарообіг почали швидко відновлюватися.

«Після того, як у травні торговельні центри відновили свою роботу, їхня відвідуваність, в середньому, знизилася на 10-40% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року, — говорить Катерина Весна. — Однак у більшості якісних об'єктів показники відвідуваності почали покращуватися впродовж наступних місяців, а також підвищилася конверсія і середній чек, що пов’язано із більш цільовим характером візитів покупців та ефектом відкладеного попиту, який сформувався у часі карантину».

«Сумарно за рік, відвідуваність впала всього лише на 26%, при тому, що чверть року ТРЦ не працювали й не приймали відвідувачів взагалі. І разом зі збільшеними конверсією і середнім чеком, все це говорить про те, що ринок успішно протистояв викликам 2020 року, — зазначає Марина Гуревич, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine. — Причинами успіху торгівлі стали відкладений попит, збереження всередині країни грошей на подорожі та шопінг за кордоном, які досягали $8 млрд щорічно, за даними НБУ, активний розвиток і вихід на новий рівень омніканальних продажів. Як і раніше, Україна залишається лідером зростання товарообігу в Європі, 5 рік поспіль. Магазини Zara, H&M, Jysk, Mango, Puma в Lavina mall ставали одними з кращих з продажу в Європі протягом року».

У своїй доповіді за підсумками 2020 року експерти UTG відзначили, що обіг роздрібної торгівлі України за 10 місяців 2020 року склав 965 730,1 млн грн, що демонструє зростання на 8,9% в порівнянні з третім кварталом 2019 року. Керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник коментує: «Очікувалося, що через закриття магазинів виторги ритейлу будуть на мінімальних рівнях. Насправді стався перерозподіл споживчих переваг. Покупки продуктів харчування, фармацевтичних товарів, будівельних матеріалів, велика побутова техніка, меблі, тощо збільшили середній чек».

Розважальна складова

Розважальні центри та фуд-корти зазнали найбільшого удару під час карантинних обмежень, адже змушені біли повністю припинити свою роботу на 2-3 місяці, при цьому з боку держави вони не отримали жодної підтримки, лише на рівні орендних відносин вирішувалися проблеми, з якими довелося зіштовхнутися.

Їх відвідуваність скоротилася в середньому від 30 до 60%, зазначає Катерина Весна. Для кінотеатрів ключову роль у скороченні оборотів відіграє відсутність контенту для демонстрації, пояснює експертка. Чим швидше відомі Голівудські студії розпочнуть випуск нових фільмів, тим швидше ця галузь відновиться. Обмежувальні заходи за кількістю відвідувачів і додаткові заходи протиепідемічної безпеки мають менший вплив на роботу даної категорії орендарів, ніж відсутність фільмів у прокаті.

«У випадку з зонами харчування, в першу чергу, падіння стосується фуд-кортів, тут чинниками негативного впливу стали: скорочення кількості посадкових місць, збільшення частки співробітників офісних центрів, які працюють віддалено (з дому), а також популяризація і доступність різноманітних сервісів доставки. Остання частково компенсує втрати з відвідуваності закладів харчування, тому концепції закладів, які передбачають страви на виніс та доставку будуть диверсифікувати продажі офлайн та онлайн і будуть більш стійкими в умовах обмеженої відвідуваності ТРЦ. Тож можна очікувати, що в наступному році ці тенденції залишатимуться незмінними та є ймовірність, що зони харчування можуть скорочуватися, а їх площі будуть в найближчий рік задіяні під орендарів інших товарних груп, — пояснює Катерина Весна. — Що стосується, дитячих розважальних центрів, то для цієї категорії вирішальну роль відіграє бажання відвідувачів уникати місць скупчення людей через підвищений ризик зараження. Водночас сім’ї з дітьми мають необхідність урізноманітнювати дозвілля малечі, тому очікується, що відвідуваність цих орендарів буде поступово відновлюватися».

Прогнози: в очікуванні нових якісних площ

Експерти очікують, що поточний рік буде щонайменше не гірший за попередній, а за сприятливих умов ринок почне виходити на докарантинні показники.

Аналітики Cushman & Wakefield в Україні прогнозують, що вихід із поточного локдауну буде швидшим з точки зору відновлення відвідуваності, оскільки суспільство вже призвичаїлося до життя за умов «нової реальності» у зв’язку з COVID-19, і сприйняття загрози серед населення вже не таке гостре, яким було на початку пандемії та гравці ринку мали можливість до нього підготуватися.

«Очікуване зниження реального ВВП на 4,6% за результатами 2020 року та економічне зростання на 4% у 2021 році, а також зростання безробіття до прогнозованих 10,1% у 2020 і 2021 роках створює підстави для більш обережного прогнозування динаміки торговельного сегмента найближчим часом. Водночас експерти Oxford Economics станом на грудень 2020 року прогнозують, що споживчі витрати в Україні за результатами 2020 року знизяться лише на 0,8% після зростання на майже 12% у 2019 році та виростуть на 3,2% у 2021 році», — коментує Катерина Весна.  

«У 2021 році очікується, що роздрібний товарообіг як мінімум повторить динаміку 2020 року, а при більш помірних карантинних заходах та зі спадом тиску пандемії — і повернеться до показників зростання попередніх років. Затримані, на увазі пандемії об'єкти відкриються в цьому році», — говорить Марина Гуревич.

У 2021-2022 роках у Києві планується відкриття ТРЦ «Республіка» (GLA 139 000 кв. м), ТРЦ White Lines (GLA  32 000 кв. м), другої фази ТЦ «Піраміда» після реконструкції сукупний GLA ТРЦ становитиме 20 000 кв. м.

У Харкові планується відкриття ТРЦ «Нікольський» (GLA  54 000 кв. м) у першому кварталі 2021 року, і ТРЦ Planeta Mall (GLA  89 790 кв. м) в кінці 2021 року.

У четвертому кварталі 2021 року очікується завершення ремонтних робіт і відкриття другої фази ТРЦ «Велес» (GLA  27 711 кв. м) в Івано-Франківську.

В Одесі у 2021 році заплановане відкриття другої фази ТРЦ «Остров» (GLA  15 700 кв. м) та ТРЦ «Меркурій» із загальною площею 30 000 кв. м.

Також у 2021 році очікується відкриття другої фази ТРЦ Podolyany Mall (GLA  15 000 кв. м) у Тернополі, другої фази ТРЦ Mega Mall (GLA  10 000 кв. м) у Вінниці та Громадського центру L2 (GLA  6 000 кв. м) у Житомирі.

«Якісне зростання пропозиції може простимулювати вихід нових зарубіжних брендів, чия пенетрація поки що досить низька. Також очікується продовження експансії вже представлених ритейл-мереж. Разом з новою пропозицією вакантність очікувано зросте, якщо вийде дійсно настільки значний обсяг, її повернення в нормальне русло (менше ніж 10%) швидше за все буде вже у 2022 році, — прогнозує Марина Гуревич. — Тривалі карантинні заходи, які використовуються як фактор тиску в переговорах з боку ритейл мереж, разом з великим об'ємом нових проєктів, швидше за все, не дадуть ставками повернутися на колишньому рівень і у 2021 році, і збережуться на рівні минулого року. Однак, з причини відсутності їх ринкового обґрунтування, ймовірно, надалі ми побачимо повернення показників на рівень 2019 року і вище, принаймні в найбільш якісних і успішних об'єктах».

На думку Радомира Цуркана, динаміка ставок буде залежати від поведінки споживача і ризику введення повторних обмежувальних заходів щодо роботи ТРЦ. «Якісні ТРЦ, які запровадили необхідні міри й заходи щодо забезпечення безпеки під час пандемії COVID-19 і зосередилися на збереженні орендарів, продовжать бути затребуваними, — впевнений експерт. — Ми очікуємо, що з середини 2021 року ситуація з COVID-19 почне нормалізуватися і ТРЦ повернуться до штатного режиму 2019 року, а можливо і ще інтенсивніше, враховуючи відкладений попит в даному сегменті. ТРЦ великого формату, з широким переліком орендарів і спектром послуг знаходяться в більш виграшному становищі, більшість відвідувачів воліє задовольнити свої споживчі потреби за один раз і в одному місці — не піддаючи себе зайвому ризику при відвідуванні декількох ТЦ / ТРЦ. Дана тенденція, імовірно, збережеться і на наступний рік».