Property Times Думка

Рынок офисов, согласно аналитикам, ожил. Вакантность падает, ставки растут, повышается и спрос арендаторов (по некоторым оценкам, возрастает доля отечественных арендаторов). Но что изменится в самом, пожалуй, интересном — взаимоотношениях арендодателей с арендаторами.

В преддверии Круглого стола на тему офисной недвижимости, который 29 августа проводит URE Club, Property Times попросил прокомментировать текущую ситуацию в сегменте экспертов компаний Cushman & Wakefield в Украине, NAI Ukraine и CBRE Ukraine. Мы задали им два вопроса: какими эксперты видят стратегии арендодателей в условиях снизившейся вакантности и одновременно возросшего спроса арендаторов, а также — можем ли мы ожидать появления на рынке новых масштабных офисных проектов? Мнения специалистов — в нашем материале.

Дмитрий Корниенко, руководитель департамента корпоративной недвижимости NAI Ukraine

На сегодняшний день мы не видим четких стратегий арендодателей — рынком всегда будет править закон спроса и предложения. Сегодня отмечается ограниченное предложение, в первую очередь, качественных проектов — соответственно, цены продолжают расти. И в ближайшей перспективе такая тенденция по-прежнему будет актуальна. Кроме того, поводом для повышения арендных ставок остается смена собственника, который, купив объект коммерческой недвижимости, старается вернуть вложенные инвестиции как можно скорее. Для примера «Альфа-Банк» сдавал БЦ «Торонто-Киев» по $20/кв. м, а «Ковальская» — уже по $30/кв. м.

На сегодняшний день мы не видим четких стратегий арендодателей — рынком всегда будет править закон спроса и предложения. Сегодня отмечается ограниченное предложение, в первую очередь, качественных проектов — соответственно, цены продолжают расти

Можем ли мы ожидать появления на рынке новых масштабных офисных проектов? Прогнозируется, что во второй половине 2018 года строительная активность на рынке офисной недвижимости останется на прежнем уровне — в предыдущие годы из-за кризиса новые проекты на рынке практически не развивались, и теперь, с восстановлением спроса, девелоперы не успевают в узких временных рамках их реализовать. Поэтому, прогнозируется оживление девелоперской активности, появление новых проектов, о которых рынок может услышать в ближайшее время.

В 2018 году наиболее вероятно открытие 3 очереди БЦ «Астарта», БЦ «Retroville» и БЦ на ул. Зоологической, второй части 1 очереди Инновационного парка UNIT.City, БЦ на ул. Гайдара, 54 и БЦ «Лагода» (3 очередь), что суммарно составит порядка 55 тыс. кв. м GLA.

Левон Папоян, руководитель департамента офисной недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине

Учитывая снижение вакантности и стабильный спрос на рынке офисной недвижимости, арендодатели инициируют повышение арендных ставок, если это предусмотрено договором или при пролонгации договоров на новый срок. Еще недавно многие собственники бизнес-центров были рады любому арендатору, а в настоящее время могут позволить себе выбирать компанию по виду деятельности, известности бренда и истории.

Еще недавно многие собственники бизнес-центров были рады любому арендатору, а в настоящее время могут позволить себе выбирать компанию по виду деятельности, известности бренда и истории

Сейчас арендодатели стараются подписывать договор на срок не более 3-5 лет, ожидая еще большего повышения ставок.

Что касается новых проектов, начиная со второй половины 2019 года и в течение 2020 года мы ожидаем выхода на рынок проектов по адресу ул. Короленковская 4 (А класс) и ул. Большая Васильковская 98, бизнес-центра на Гарматной. Также в Киеве есть ряд замороженных проектов, которые в данный момент находятся в процессе выкупа потенциальными инвесторами либо на этапе возобновления девелопмента. Кроме того, продолжается активное строительство новых корпусов Unit City.

Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine

В первом полугодии 2018 объем валового поглощения офисных помещений Киева превысил показатель аналогичного периода предыдущего года на 36% и составил 81 000 кв. м. Таким образом спрос на офисные помещения отреагировал на скачок деловой активности на рынке. При этом, сделки завершенные с целью переезда, составили 61% от общего спроса на аренду. Такая тенденция подразумевает возможность и необходимость компаний переезжать в новые офисные объекты с более выгодным месторасположением. Как и в прошлые годы, компании сферы ИТ и телекоммуникаций составили львиную долю спроса на аренду помещений – 48% (+4,5 п.п. с начала года). Сегмент бизнес услуг также продолжал расширяться и уже в первом полугодии 2018 составил 19% (+3,2 п.п. с начала года) от общего спроса.

Из некоторых сделок в сегменте можно отметить: 4 700 кв. м и 2 000 кв. м арендованных компанией Regus в БЦ Maidan Plaza и «Подил Херитедж» соответственно; 1 200 кв. м арендованных коворкингом «Часопис» в Unit City; 1 000 кв.м арендованных коворкингом New Work Labs в ТЦ Globus.

Стоит отметить, что формат «гибких офисов» и коворкингов более привлекателен с точки зрения экономии для малых бизнесов, а также возможности кратковременной аренды, например на период нескольких месяцев. Сейчас же данные пространства все больше фокусируют внимание на таких преимуществах как: благополучие и состояние ментального здоровья сотрудников, что возможно благодаря свободной рабочей обстановки и баланса между офисом и домом. Данная тенденция также начала развиваться в традиционных офисах, так как расходы, связанные с больничными и так называемым «выгоранием» мотивации сотрудников, являются значительными, и могут быть устранены, внедряя более сбалансированные офисные экосистемы.

Несмотря на падение уровня средней вакантности до 12% (-5 п.п с начала года), строительство масштабных объектов все еще приостановлено в ожидании дальнейшего восстановления арендных ставок

Тогда как арендаторы все еще отдают предпочтение центральному месторасположению (в зонах ЦДР и вблизи ЦДР), доля поглощённых площадей на нецентральном субрынке выросла на 6 п.п. с начала года и составила 20%.

Что касается предложения, кроме нововведенных 2 200 кв. м в Unit City, мы ожидаем завершения строительства приблизительно 65 000 кв.м офисных площадей до конца года, не исключая вероятности задержки запланированного ввода в эксплуатацию. В своем большинстве это помещения небольших размеров – до 10 000 кв. м.

Несмотря на падение уровня средней вакантности до 12% (-5 п.п с начала года), строительство масштабных объектов все еще приостановлено в ожидании дальнейшего восстановления арендных ставок. В первом полугодии 2018, декларированные арендные ставки на помещения класса А выросли на 10%-20% и варьировались в диапазоне от $15 до $35/кв. м/месяц (без НДС), учитывая помещения с разными характеристиками (отделка, этажность, возможность конфигурации этажа). При этом, наивысшая эффективная ставка аренды осталась на уровне $23/кв. м/месяц (без НДС).

Ожидается, что ограниченная девелоперская активность повлияет на дальнейшее снижение уровня вакантности и в будущем уменьшит разрыв между запрашиваемыми и эффективными арендными ставками.

***

Напомним, что эксперты Cushman & Wakefield в Украине, NAI Ukraine и CBRE Ukraine и других компаний рынка выступят на Круглом столе на тему офисной недвижимости, который 29 августа проводит бизнес-ассоциация URE Club.