Як розвивається ринок новобудов Закарпаття та Чернівців
Від початку повномасштабного вторгнення первинний ринок житла на заході країни опинився в епіцентрі уваги — і покупців, і самих забудовників. Ринок Закарпаття та Чернівців має особливий статус завдяки низькій кількості повітряних загроз у цих регіонах .
Ціни в обох регіонах ростуть швидше за середні по країні показники, конкуренція за покупця стимулює девелоперів покращувати якість проєктів, за роки війни помітно збільшилася кількість стартів. Property Times поговорив із девелоперами двох регіонів про те, що сьогодні формує попит і чого варто очікувати найближчими роками.
Кількість стартів та ціни зростають
За даними аналітичного звіту географія нового будівництва за роки війни змінилася кардинально: абсолютним лідером за часткою в загальнонаціональних стартах залишається Львівщина — 29% у 2025 році проти 11,6% у 2021-му.
Закарпаття в цій статистиці виглядає одним із найдинамічніших регіонів. Кількість нових стартів продажів тут зросла з 10 у 2022 році до 27 у 2024-му — тобто регіон майже втричі наростив активність за два повних роки війни.
Ринок Чернівців історично менший за обсягом: обмежена пропозиція означає, що кожен новий якісний проєкт помітно впливає на загальну цінову динаміку міста. За медіанною вартістю квадратного метра на старті продажів (близько 53,1 тис. грн, +27,6% за рік) Чернівці впритул наблизилися до найдорожчих ринків країни — тут медіанна стартова ціна станом на вересень 2026 року майже досягнула позначки 54 тис. грн за квадрат, хоча за кількістю нових проєктів місто залишається компактним гравцем.
В Ужгороді станом на вересень 2026 року медіанна стартова ціна квадратного метра перевищила 52 тис. грн, додавши за рік 8–10% у гривні. За словами керівниці відділу продажів Lizrome Катерини Суслової, Ужгород закріпився серед найдорожчих первинних ринків України.
Ужгород
Покупець став прискіпливішим
За останній рік ринок новобудов Ужгорода не просто подорожчав, за словами учасників ринку, змінилася логіка, за якою покупці обирають об'єкт.
«Ужгород остаточно закріпив статус автономного хабу. Ринок став дорослішим: замість «купити аби було» покупці рахують математику об'єкта та окупність», — ділиться спостереженнями керівниця відділу продажу компанії Gazda Маріанна Бігунець.
Враховуючи те, що у регіоні з'являється велика кількість проєктів, місцеві покупці стають більш вибагливими, додає СEO компанії SENSAR Development Марк Марченко. Їм важлива не лише сама квартира, а й локація, інфраструктура, репутація забудовника та готовність об’єкта, пояснює девелопер.
За словами Катерини Суслової, попит зміщується, водночас новобудови зі здачею наприкінці 2026 року залишаються найпривабливішим об'єктом для інвестицій на етапі завершення. Також серед трендів ринку експерта активізацію заміського сегменту через попит на автономне житло.
Фактори ринку розвитку та стримування
Головним драйвером попиту в Ужгороді учасники ринку одностайно називають відносну безпеку регіону. Другий фактор — розвиток самого Закарпаття як туристичного напрямку.
«Закарпаття — новий Буковель, але не з перегрітими цінами ще і висока орендна дохідність», — коментує Маріанна Бігунець.
Катерина Суслова до переліку стимулів додає внутрішню міграцію на захід і дефіцит якісної пропозиції, а держпрограми називає одним із факторів, що підтримують попит.
Серед стримуючих чинників експерти називають нерівне зростання цін між регіонами, зростання собівартості будівництва через дефіцит кадрів, невизначеність щодо доходів людей та безпекові фактори, які впливають на готовність приймати довгострокові рішення.
Хто і з якою метою купує
Портрет покупця в Ужгороді сьогодні неоднорідний. За оцінкою Маріанни Бігунець, близько 60% угод — це житло для власних потреб, яке купують місцеві мешканці та внутрішньо переміщені особи, а решта 40% припадає на інвесторів із Києва, Дніпра чи Харкова, які купують квартиру як для себе, так і під оренду. Окремо вона виділяє українців, які повертаються з-за кордону і свідомо обирають Ужгород місцем повернення.
Про подібну географію покупців говорить і Марк Марченко: «Серед клієнтів Central Park є як місцеві мешканці, так і покупці з Києва, Харкова, Одеси, Дніпра та інших міст, причому останнім часом усе частіше трапляються люди, які вже переїхали на Закарпаття або розглядають Ужгород як комфортне місто для постійного життя».
«Ядро попиту формують мешканці безпечного регіону, внутрішньо переміщені особи та ті, хто повертається з-за кордону, орієнтовані на енергонезалежні проєкти з сильною концепцією», — додає Катерина Суслова.
«єОселя» та «єВідновлення»: інструмент, а не основа продажів
Державні програми пільгового кредитування впливають на ринок, але не є для нього визначальними, говорять девелопери. За оцінкою Маріанни Бігунець, вони забезпечують 15–20% угод — переважно в акредитованих об'єктах на фінальних стадіях будівництва або в готовому житлі.
«Значна частина наших угод — це власні кошти та інвестиційні покупки, — розповідає Марк Марченко. —- Водночас ми бачимо стабільний інтерес до державних програм, коли конкретний об’єкт і умови покупки під них підходять».
Що обирає покупець
Коли доходить до конкретного вибору, на перший план виходить не ціна, а довіра до забудовника. Маріанна Бігунець називає три головні пріоритети: репутація забудовника і дотримання графіків будівництва, енергонезалежність (генератори, сонячні панелі, укриття) та ліквідність локації.
«Люди почали більше оцінювати, що саме вони отримають разом із квадратними метрами», — говорить Марк Марченко.
За словами Катерини Суслової, пріоритети змістилися з «ціни й виду з вікна» на безпеку та автономність — покупці готові переплачувати до 15% за сертифіковане укриття та системи енергонезалежності, і саме такі об'єкти сьогодні найліквідніші.
Ринок продовжить рости, слабкі проєкти відсіються
Усі учасники ринку, які взяли участь в опитуванні, погоджуються, що подорожчання продовжиться, а різниця між сильними та слабкими проєктами зростатиме.
За прогнозом Маріанни Бігунець, ціни зростатимуть на 10–15% на рік — насамперед через собівартість, яка лише за останні сім місяців уже піднялася на 10%. «Слабка концепція або сумнівний девелопер не продаватимуться — виграють лише об'єкти з чіткою сервісною моделлю та автономністю», — підсумовує вона.
Марк Марченко очікує до кінця 2026 року збереження попиту та поступове зростання вартості якісної нерухомості, а щодо 2027-го зазначає, що багато залежатиме від безпекової та економічної ситуації в країні загалом. Утім, на його думку, Ужгород і надалі залишиться одним із найцікавіших регіонів для житлової нерухомості — особливо для проєктів із якісною інфраструктурою та зрозумілою концепцією.
Катерина Суслова очікує стримане, але впевнене зростання з різними темпами по сегментах: преміум додаватиме в ціні через обмеженість якісних проєктів, а бізнес-сегмент триматиме рівну динаміку з поступовим зміцненням вартості. Визначальними факторами вона називає інфляцію, подорожчання будівництва, попит на безпечні регіони та держпрограми. За її словами, ринок остаточно перейшов у площину стратегічних інвестицій з горизонтом від п'яти років, тож виграють проєкти з укриттям, енергонезалежністю та надійним забудовником.
Огляд ринку житлової нерухомості Ужгорода від EY читайте за посиланням
Чернівці
Тренди: ціни ростуть швидше за пропозицію
Квадратний метр в новобудовах Чернівців продовжує дорожчати, водночас покупець, як і в інших регіонах, став більш вимогливішим до проєктів.
За словами директорки департаменту продажу та маркетингу VD Group Вікторії Байрак, одна з визначальних рис Чернівців — відносно невеликий обсяг нової пропозиції: у продажу перебуває близько 127 секцій у житлових комплексах, тоді як в Івано-Франківську їх понад 330. «Тому вихід якісного нового проєкту на ринок тут відчувається сильніше і може суттєво впливати на загальну цінову планку», — пояснює експертка.
Попит, за її спостереженнями, зміщується від простої купівлі квадратних метрів до готового життєвого сценарію: покупець оцінює не лише квартиру, а й територію, паркінг, комерцію, місця для відпочинку, спорт, безпеку та якість благоустрою. Щодо готовності — перевага залишається за введеними в експлуатацію об'єктами або проєктами з високою будівельною готовністю, хоча покупець готовий заходити і на ранніх етапах, якщо бачить надійного забудовника, зрозумілий темп будівництва та достатню різницю в ціні.
Фактори ринку: безпека регіону проти дефіциту кадрів і невизначеності
Головним фактором, який підтримує ринок Чернівців, Вікторія Байрак називає відносно безпечніше розташування на заході України — місто залишається привабливим і для місцевого покупця, і для тих, хто переїхав з інших регіонів. Другий фактор — обмеженість якісної нової пропозиції: коли на ринку з'являється сучасний проєкт з комплексною інфраструктурою, він одразу формує окремий попит.
Серед стримуючих чинників експертка називає загальну невизначеність через війну, мобілізаційні процеси, коливання доходів населення та валютного курсу. Окремо вона згадує блекаути, які змінили самі очікування покупця: «Резервне живлення, автономність інженерних систем і здатність будинку функціонувати під час відключень уже сприймаються не як додаткова перевага, а як важлива частина продукту». Додатково на ринок тисне зростання собівартості будівництва через матеріали, енергоресурси та дефіцит кваліфікованих кадрів.
Покупець: місцеві, ті, хто виїхав за кордон, і дедалі прагматичніші інвестори
Основу попиту в Чернівцях традиційно формують мешканці міста та області, які купують житло для себе або дітей, розповідає Вікторія Байрак. Значний сегмент становлять українці, які працюють чи живуть за кордоном і розглядають нерухомість у рідному регіоні як спосіб зберегти капітал.
Зберігається і частина попиту від людей, які переїхали із центральних, східних та південних областей після 2022 року, хоча сьогодні це вже не та хвиля термінових покупок, яка спостерігалася на початку повномасштабного вторгнення. Ще один помітний сегмент — інвестиційний покупець, який, за словами експертки, став значно професійнішим: він оцінює не тільки потенційне зростання ціни квадратного метра, а й ліквідність конкретної квартири, локацію, концепцію комплексу та майбутній орендний попит.
Державні програми як допоміжний інструмент
Для Чернівців державні програми сьогодні не є основним драйвером первинного ринку, каже Вікторія Байрак. Значно більшу роль відіграють власні кошти покупців та розтермінування від забудовників. Точну частку «єОселі» у загальному обсязі угод по місту визначити неможливо — консолідованої відкритої статистики немає, але масштаб програми показовий: за даними «Укрфінжитла», у Чернівецькій області за весь період дії «єОселі» видано близько 155 кредитів, тоді як в Івано-Франківській — понад 500. «Тому в Чернівцях ми розглядаємо державні програми як додатковий інструмент попиту, а не базову модель продажів», — підсумовує експертка.
Що обирає покупець
На першому місці сьогодні, за словами Вікторії Байрак, надійність забудовника: покупець перевіряє, що компанія вже будувала раніше, чи вводить об'єкти в експлуатацію вчасно, наскільки стабільно веде поточне будівництво. Далі йдуть локація, концепція самого комплексу, якість будівництва, паркінг, благоустрій та інфраструктура — для покупця бізнес-класу дедалі важливіше отримати не просто квартиру, а середовище, де більшість щоденних потреб можна закрити поруч із домом.
Енергонезалежність і безпека, зазначає експертка, перейшли з категорії додаткових переваг до базових критеріїв. Ціна залишається важливою, але покупець дедалі частіше оцінює співвідношення ціни й реальної цінності продукту, а не шукає найдешевший квадратний метр.
Прогноз: обмежена пропозиція продовжить тримати ціни
До кінця 2026 року Вікторія Байрак очікує збереження попиту та поступового зростання цін — насамперед у якісних проєктах бізнес- і преміумсегмента. Різкого збільшення пропозиції в місті вона не прогнозує, тож обмежена кількість нових якісних проєктів продовжуватиме підтримувати ціни.
У 2027 році, за її оцінкою, визначальними будуть три фактори: безпекова ситуація, купівельна спроможність населення та доступність фінансування. Додатково на ціни впливатимуть собівартість будівництва та дефіцит працівників. При позитивному сценарії, вважає експертка, Чернівці мають потенціал для подальшого розвитку саме сегмента комплексних житлових проєктів — ринок поступово переходить від окремого будинку до масштабніших концепцій, де житло, благоустрій, комерція та інфраструктура формуються як єдине ціле.
Фото: istockphoto/Mykhaylo Palinchak
