Property Times Торговельна нерухомість

Автор: Ирина Звездовская

Любой ТРЦ (его собственник или управляющий) утверждает, что выбрать стоит именно его. Вакантность в нем, если и есть, понизится в самое ближайшее время, трафик растет, а арендные ставки — самые привлекательные. Но как на этот выбор смотрит арендатор? Property Times решил узнать у ритейлеров, по каким принципам они выбирают между ТРЦ и стрит-ритейлом, кто, по их мнению, сегодня на рынке диктует условия, и насколько в целом это сложное и рисковое дело — открытие нового магазина в торговом объекте.

ТЦ Dolce Vita Tejo, Португалия, Лиссабон / Фото URE Club

Актуальная ситуация

По данным компании JLL, максимальные арендные ставки в качественных торговых центрах Киева в 2017 году выросли на 23% и достигли $960 кв. м/год (80 кв. м/мес). При этом ни один новый объект не был введен в эксплуатацию.

Подтолкнули ставки вверх две вещи. Во-первых, восстановление потребительского рынка. По данным Укрстата, реальная заработная плата в стране за 11 месяцев 2017 года выросла на 19,1%, в Киеве – на 11,3%. В свою очередь розничный товарооборот за тот же период вырос на 8% и на 8,4% соответственно. Во-вторых, на руку арендодателям сыграла активность самих ритейлеров – как украинских, так и международных.

И без того ограниченное предложение качественных вакантных помещений в торговых центрах на фоне нулевого ввода объектов отразилось на рынке. Тактически, по мнению основателя и СЕО IDNT Николая Чумака, сегодня рынок оказался арендодателя, но перевес небольшой.

«Это как весы. Хороших локаций мало, ТРЦ заполнены, стрит-локации ритейлеры арендовать не хотят, цены на аренду растут. Но это преимущество тактическое, временное. Если откроется сразу несколько ТРЦ — они сразу же покроют весь избыточный спрос и ситуация может измениться».

И такие новости не заставляют себя ждать. По данным UTG, в 2018 году в Киеве планируют открыть 15 торговых центров общей арендной площадью 310 тыс. кв. м. Хотя не исключено, что сдачу части перенесут на более поздний срок.

ТЦ Vasco da Gama, Лиссабон, Португалия / Фото URE Club

Системные ритейлеры чувствуют «голод» к хорошим локациям, и у них постоянно растут требования к ним. Именно поэтому многие компании отдают предпочтения ТРЦ, а не отдельным точкам стрит-ритейла. К примеру, гендиректор «Лаш Украина» Юрий Сургай рассказал, что в Украине компания выбирает крупные и современные ТРЦ в центральных местах городов и районов: «Мы детально анализируем пул арендаторов, изучаем локацию, оцениваем маркетинговую активность ТРЦ, трафик, условия аренды».

Вопрос трафика

Как считает Юрий Сургай, работа магазинов в крупных ТРЦ имеет ряд своих преимуществ, основной из которых — это трафик. «Учитывая, что наша продукция имеет ограниченные сроки годности, для нас очень важна скорость товарооборота. Также мы активно работаем с покупателями в части мастер-классов, презентация продукции, ярких демонстраций, для этого также нужен трафик», — объясняет эксперт выбор в пользу ТРЦ.

Впрочем, и у этого преимущества есть одно большое «но», или даже два «но». Первый момент — это трафик в недавно открывшемся, заполненном лишь частично ТРЦ. В таких случаях у ритейлеров, оказавшихся в полупустых галереях, может возникнуть ряд вопросов и даже претензий к арендодателю — особенно тяжело дождаться «раскрутки маховика» небольшим арендаторам, в отличие от больших сетей. Здесь, конечно, важны условия, прописанные в договоре и позиция управляющей компании в переговорах.

Фудкорт в ТЦ Colombo, Лиссабон, Португалия / Фото URE Club

Во-вторых, у трафика всегда есть не только количественный, но и качественный показатель — например, далеко не все посетители, «притянутые» развлекательной составляющей, совершают покупки. Здесь уже важен момент исследования и анализа этого трафика, а также целевых аудиторий ТРЦ (и/или собственные ивенты, как указал эксперт).

Новые локации и стрит-ритейл

Помимо вопросов, связанных со ставками и трафиком, перед ритейлером встает проблема собственно организации нового магазина. Во-первых, это затраты на ремонт, логистику, расширение штата. Во-вторых, есть мнение, что открытие нового бутика не только и не столько привлекает новых клиентов, сколько (в разной степени) перетягивает уже существующую аудиторию, «размывает» ее между старой и новой локацией. Впрочем, далеко не все ритейлеры с этим согласны.

«Каждый новый магазин – это 80% абсолютно новых покупателей и 20% — существующих покупателей или посетителей, которые слышали/читали/знают о бренде», — уверен Юрий Сургай.

Наметившийся интерес арендаторов к помещениям на центральных улицах касается далеко не всех сегментов ритейла — обычно это сектор услуг и отдельные fashion-коридоры из бутиков. Причем этот сегмент подвержен высокой ротации. Поэтому пока каждый из сегментов живет как бы сам по себе, привлекая ритейлеров в зависимости от их формата и целевой аудитории.

«ТРЦ — это место с большим трафиком, где используются разные виды промо, чтобы привлечь посетителя, развлечь его и сделать постоянным клиентом. Но есть свои нюансы. Не всем ритейлерам подходит формат ТРЦ. Например, иногда для luxury сегмента в ТРЦ может быть не подходящий трафик. Есть те, кому выгоднее становиться на транспортных развязках, возле метро. Обычно это те, кто специализируется на импульсных, регулярно покупаемых товарах, за которыми не поедут в ТРЦ. Это может быть магазин у дома или “дрогери”», — объясняет Николай Чумак.

ТЦ Colombo, Лиссабон, Португалия / Фото URE Club

Но с ТРЦ есть большая проблема, которую отмечают практически все арендаторы, — это ограниченное количество хороших предложений. Раз в несколько лет открывается новый ТРЦ и ритейлеры стремятся занять вакантную площадь в нем.

При этом, по словам СЕО IDNT Николая Чумака, когда ритейлер открывает новый магазин — он перетягивает трафик скорее у конкурентов, которые рядом, а не у другого своего магазина. Часто открытие нового магазина привлекает новый трафик, например, людей, которые по каким-то причинам не покупали на стрит-локации, покупают этот продукт в ТРЦ.

«Если стоит вопрос открывать или не открывать в новом месте, то выгоднее открывать. Мотив — более качественная локация. Ритейлер ищет локацию, оценивает трафик/потенциальные продажи и решает, оставлять старый магазин или нет», — поясняет он.

Как рассказывает директор по развитию бизнеса сети ресторанов Salateira Светлана Харчевная, при поиске локаций в стрит-ритейле вначале команда анализирует город и выделяет в нем зоны, где есть целевая аудитория бизнеса.

«Далее в этих зонах мы выбираем узкий перечень локаций и анализируем уже конкретные списки помещений, где нам было бы интересно открыться. Когда в этих локациях мы находим помещения, которые имеют необходимые нам технические параметры, тогда начинается просчет финансовой модели исходя из коммерческих условий (размер инвестиций в адаптацию конкретного помещения, условия аренды asking price и другие). Есть еще и имиджевый фактор, он также для нас ключевой при выборе любого места», — резюмирует Светлана Харчевная.

Что дальше

По мнению экспертов, ТРЦ в большинстве своем хотят видеть системных и надежных арендаторов. «Ведь проще иметь 10 крупных арендаторов, чем 100 мелких», — объясняет Николай Чумак.

У них лучше логистика, налаженная юридическая практика и ряд других преимуществ. «В ритейле рынок считается заполненным, если на нем 3-4 крупные сети, которые покрывают 70-80% рынка. Это приводит к тому, что прийти на рынок и занять значительную долю почти невозможно. У небольших или новых игроков есть только один путь — заходить в ТРЦ с новым уникальным форматом магазина. Настолько уникальным, чтобы ТРЦ был заинтересован включить его в свой tenant mix», — говорит СЕО компании IDNT.

ТЦ Dolce Vita Tejo, Португалия, Лиссабон / Фото URE Club

Безусловно, новые форматы должны и будут появляться, и это касается не только магазинов, но и самих торговых объектов (читайте, например, исследование американских аналитиков о будущем ТРЦ на нашем сайте или статью Property Times о новых форматах ритейла). Другой вопрос, как уже сегодня, на так разнопланово развивающемся рынке складываются отношения ТРЦ и ритейлеров. Впрочем, важно, что большинство игроков рынка настроены достаточно оптимистично.

«Арендатор и арендодатель — это всегда партнеры. Мы плывем в одной лодке, поэтому я придерживаюсь точки зрения, что договориться можно всегда и со всеми», — подводит итог Светлана Харчевная.

 ***

Уже завтра, 31 мая 2018 г. состоится Shopping Centers Forum & Awards 2018, посвященный торговой недвижимости столицы и Украины. На официальном Гала-вечере в рамках Shopping Centers Awards 2018 by URE Club будут названы лучшие ТРЦ Украины в 12-ти номинациях. Лучших определят не только по результатам опроса посетителей и голосования членов международного жюри, но также и жюри ритейлеров.