Property Times Торговельна нерухомість

2024 рік став періодом поступового відновлення українського ринку торговельної нерухомості, попри значні економічні виклики та воєнний стан у країні. Ринок демонстрував стійкість і адаптивність, що відобразилося у ключових показниках сектору та появі нових тенденцій.

Property Times разом з експертами підбив підсумки на ринку торговельної нерухомості.

Відвідуваність зростає

За даними Української Ради Торгових Центрів, у другому півріччі 2024 року Індекс самопочуття ритейлу (RWBI) досяг 29,6 пунктів, що є максимальним значенням з початку повномасштабної війни. Дмитро Топольськов, голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB), підкреслює значне покращення відвідуваності торгових центрів: «Відвідуваність ТЦ за рік підвищилась на 7% та у 2-му півріччі 2024 р. становила для дуже великих, великих та середніх традиційних ТЦ 526 особи, а для малих — 749 осіб на 1 000 кв. м GLA в день».

Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index – скорочено RWBI) розроблено у 2020 р. Українською Радою Торгових Центрів, який дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючи такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди. В пілотному режимі RWBI відстежується з серпня 2021 р.

За даними, які наводить  Олена Забужко, комерційний директор Nhood Ukraine, у першому півріччі 2024 року середня відвідуваність торговельних центрів становила 479 осіб на день на 1 000 кв. м GLA. При цьому спостерігалася значна різниця між столицею та регіонами: «Для Києва цей показник дорівнює 602 особи, для регіонів — 427».

Експерти UTG у своєму звіті відзначають, що відвідуваність у січні 2025 року прогнозується на рівні 383 особи на 1 000 кв.  м GLA. Вони також підкреслюють, що ТЦ окружного формату демонструють більшу стійкість у відвідуваності (507 осіб) відносно регіональних (308 осіб) об'єктів, а центри районного формату найменш схильні до коливань у відвідуваності.

Вакантність та орендні ставки

Ринок демонструє значну різницю у рівні вакантності між різними об'єктами. Згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, середня вакантність площ ТЦ у вибірці не перевищує 2%. 

За даними Олени Забужко, вакантність у найкращих торговельних центрах Києва знизилася на 2% з початку року, досягнувши 13% станом на вересень 2024 року.

Група компаній Arricano поділилася даними щодо своїх об'єктів в Києві та регіонах. Олена Швець, директор департаменту розвитку торговельних площ Групи компаній Arricano в Україні, повідомляє: «Наразі рівень заповнюваності ТРЦ групи Arricano становить понад 95%, зокрема у ТРК «Проспект» та ТРК CITY MALL рівень вакантності — 0%. У 2024 році у ТРК Arricano відкрилося 35 нових магазинів та закладів, а трафік по групі компаній склав понад 21 млн відвідувачів».

Експерти UTG зазначають, що в Києві вакантність характерна переважно для регіонального (15,1%) та окружного (15,2%) форматів і сконцентрована переважно у 4 об'єктах (Blockbuster Mall, «Мармелад», Promenada Center, Art Mall).

Щодо орендних ставок, за даними УРТЦ, на кінець 2024 року ставка оренди на вакантні лоти у порівнянні з 1-м півріччям 2024 р. майже не змінилась та становить для лотів, площею до 50 кв. м — $71 без ПДВ за 1 кв. м на місяць, для лотів 50-100 кв. м — $29, для лотів 100-250 кв. м — $22, для лотів 250-500 кв. м — $16, та $10 на місяць для лотів площею понад 500 кв. м. 

Олена Забужко підтверджує стабільність ставок: «Орендні ставки в найкращих торговельних центрах Києва залишаються стабільними. Наприклад, орендні ставки для типової галереї площею 100-200 кв. м становлять $7-55/кв. м».

Тренди та виклики 2024 року

2024 рік позначився низкою важливих тенденцій на ринку торговельної нерухомості.

Олена Забужко виділяє кілька ключових трендів:

• Тренд на підтримку національного продукту: «Українці свідомо підтримують національних виробників, стимулюючи купівлю українських товарів».  
• Тренд на базові потреби: «Зовнішні виклики та війна змусила українців заощаджувати, скоротити витрати на другорядні товари (одяг, взуття, товари для дому та інше...)».
• Мультифункціональні канали продажу: «Сучасний магазин — це омніканальний хаб де просто придбати товар не цікаво, тут подивитися онлайн каталоги та забрати товар, пити каву, слухати лекції та спілкуватися з лідерами думок». 
• Соціальна відповідальність: «Спільні цінності та високі моральні стандарти — це нові емоційні зв'язки між брендами та користувачами». 

Ще один важливий тренд, який посилився у 2024 році — пожвавлення інтересу до України збоку міжнародних брендів. 

Про перспективи повернення світових брендів в Україну Property Times писав раніше. 

Прогнози на 2025 рік

Експерти сходяться у думці, що 2025 рік принесе подальше поступове відновлення ринку торговельної нерухомості, попри виклики й проблеми, обумовлені політичними та економічними факторами.

Олена Забужко виділила такі тренди, які будуть панувати у 2025 році:

• Агресивний розвиток проєктів соціальних товарів («Аврора», «Епіцентр», «Та-да»), які виходять на новий рівень та заходять в якісні ТРЦ;
• Бренди масмаркет продовжать переймати досвід бутиків та інвестувати в краще обслуговування та сервіси. Водночас преміальні бренди утримуватимуть аудиторію, створюючи в просторах магазинів зони для дозвілля (кав’ярні, коворкінги, школи навчання та інші...);
• Активний розвиток колоборації соцмереж та маркетплейсів. Новий досвід купувати не просто в онлайні, а завдяки рекламі лідерів думок.

Олена Швець прогнозує: «Київ, як столиця, зберігатиме високий попит орендарів на якісну комерційну нерухомість, спричинений певною мірою дефіцитом. Водночас попит на комерційну нерухомість в східних регіонах, на відміну від західних, відновлюватиметься більш помірно».

Детальніше про регіональний розподіл ринку ТРЦ читайте в нашому огляді.

Експертка додає, що такі тренди, як зростання популяризації віддаленої роботи, зручність, комфорт та спорт, матимуть своє продовження і в 2025 році. А зростання тарифів на комунальні послуги змусять орендодавців та орендарів шукати нові інструменти для оптимізації споживання.

Експерти UTG попереджають про потенційне збільшення конкуренції на столичному ринку, оскільки на 2025-2027 роки анонсовано до відкриття кілька нових ТРЦ, які суттєво збільшать пропозицію якісних орендних площ : White Lines (28 000 кв. м), BalticSky (20 000 кв. м), Ocean Mall (GLA — 110 000 кв. м), Lukiyanivka (47 052 кв. м), New Ray (34 500 кв. м, April Mall (36 500 кв. м), інші об'єкти — сукупно понад 250 000 кв. м. Вони прогнозують, що запуск нових проєктів збільшить профіцит торгових площ, що призведе до зростання вакантності до 17,0% у 2025 році.