Ринок торговельної нерухомості в очікуванні завтра: підсумки півріччя

21.08.2019

Автор: Вікторія Берещак

Перше півріччя виявилось не дуже вдалим для ринку торговельної нерухомості: через нестабільну політичну ситуації і супутні ризики темпи введення нових об’єктів сповільнились, рітейлери не поспішали особливо відкривати нові об’єкти, а міжнародні бренди зайняли вичікувальну позицію. Ринок жив за принципом «відсутність новин — це вже хороша новина», адже усім стейкхолдерам потрібно було зрозуміти, якою буде політична кон’юктура в країні. 

З надією на завтра 

За даними компанії Cushman & Wakefield, станом на кінець червня 2019 року загальний обсяг сучасних торговельних приміщень у Києві оцінюється на рівні 1,87 млн кв.м (GLA) або 634 кв.м на 1000 жителів.

«Якщо порівнювати перше півріччя 2019 року з аналогічним періодом 2018 року, то минулий рік був більш активним з точки зору введення нових торгових об’єктів у м. Києві. Відповідно, було введено 2 торгові центри в Оболонському районі міста Києва загальною площею 23 200 кв.м. у цьому році, натомість, 3 об’єкта загальною площею 49 000 кв.м  у першому півріччі минулого 2018 року»,— розповідає Катерина Весна, керівник відділу торгових площ компанії JLL (Україна).

У структурі ринку торговельної нерухомості в Києві переважають торговельні і торговельно-розважальні центри, частка яких становить приблизно 71%. Їх сукупна орендна площа становить приблизно 1,32 мільйона кв.м або 452 кв.м на 1 000 мешканців (якщо вірити офіційним статистичним даним щодо населення, яке мешкає в Києві). У реальності в Києві мешкає удвічі, разом з найближчими містами і селищами у Києві мешкає понад 7,5 млн осіб за різними підрахунками. Усі ці люди потребують якісних торговельно-розважальних площ нового формату. Наразі ТРЦ на всіх не вистачає. 

«На стадії будівництва у Києві сьогодні є декілька об’єктів торговельної нерухомості кумулятивною орендною площею приблизно 720 000 кв.м, відкриття яких планується у період до 2021 року. Протягом наступних 18 місяців у Києві може потенційно ввестися 560 000 кв.м (GLA) нових торговельних площ, що збільшить нинішній обсяг ринку у Києві на 30%. Серед таких об’єктів, зокрема, торговельно-розважальні центри River Mall, Retroville, Blockbuster Mall, Respublika і розширення ТЦ Апрель», — пояснює Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield.


Джерело: Cushman & Wakefield

Згадана вище обмежена нова пропозиція площею 23 300 кв.м це ТРЦ Oasis (13 200 кв.м) і ТРЦ Smart Plaza Obolon (10 000 кв.м). Обидва були введені у першому кварталі, тоді як у 2 кварталі не було введено жодного об’єкта. 

Таким чином, за даними аналітиків компанії CBRE Ukraine, загальна пропозиція станом на 1 півріччя 2019 становила 1,13 млн кв.м (+2,1% з початку року). «Проте до кінця року очікується введення в експлуатацію близько 200 000 кв.м. торгових площ, серед яких 2-га черга ТРЦ «Апрель» (45 700 кв.м.), 1-ша черга ТРЦ Blockbuster Mall (100 000 кв.м) та в серпні ТРЦ River Mall (54 700 кв.м)», - нагадують консультанти. 

Хоча відкриття деяких ТРЦ за останній рік вже переносилось, і не факт, що добудувати їх встигнуть вчасно. Будівницто торговельного об’єкта в Україні, як показує практика, історія не одного і не двох років, тож варто запастись терпінням.

Темпи виходу нових брендів дещо сповільнились. У компанії CBRE Ukraine наголосили, що більшість нових fashion рітейлерів планує свій вихід на український ринок у нових об’єктах, що заявлені до виходу до кінця 2019 року. А ось у 1 півріччі 2019 року на ринок вийшла обмежена кількість нових міжнародних брендів, представлених Decathlon (французький бренд спеціалізованого одягу) в Retail Park Petrivka, Claudie Pierlot і WEILL (французькі бренди преміум класу) у ТРЦ Gulliver та MISSHA (південнокорейський бренд догляду за шкірою) у ТРЦ Lavina Mall. Також після виходу з українського ринку в 2014 році в ТРЦ Lavina Mall у квітні повернувся американський бренд преміум класу Esprit.

Ситуація на місцях


В Україні ринок торговельної нерухомості найбільш розвинутий у Києві, в той час як у Львові та Запоріжжі обсяг сучасних торговельних приміщень є найменшим. Виходячи з офіційних показників чисельності населення, найбільш насиченими з розрахунку на 1 000 мешканців є ринки торговельної нерухомості в Києві та Одесі, а найнижчі показники — у Запоріжжі та Харкові.

Насиченість ринку торговельної нерухомості у найбільших містах України (кв.м на 1 000 мешканців).

Щодо нової пропозиції в регіонах, то у березні 2019 року у Львові був відкритий торговельний центр Spartak City. Також у розширенні до ТРЦ Gagarinn Plaza у Одесі розпочав роботу 8-зальний кінотеатр Multiplex. «Серед найбільших об’єктів, відкриття яких планується у період протягом наступних 6 місяців 2019 року та до 2020 року у регіональних містах України, - торговельний центр NEO Plaza (реконструкція «Материка») та розширення APPOLO у Дніпрі, друга фаза торговельного центру "Острів" в Одесі та ТРЦ "Нікольський" у Харкові», — розповіла Марта Костюк.

Катерина Весна нагадала, що також розпочала роботу нова частина ТРЦ «Сіті Центр» В Одессі — GLA 22 500 кв.м.

Готові платити


А ось з точки зору попиту ситуація на ринку торговельної нерухомості доволі сприятлива. За даними CBRE Ukraine, зростання попиту на торгові приміщення, що пов’язане з постійним ростом роздрібного товарообігу та виходом нових міжнародних брендів, призвело до подальшого зниження середньої вакантності до 2,7% (-0,3 п.п. з початку року). 

«Підвищення купівельної спроможності населення, обмежена пропозиція якісних площ, а також необхідність розвитку торгових мереж – це фактори, що збільшують вартість квадратних метрів в діючих торгових центрах та скорочують кількість вільних площ”, — зауважує Весна.

В період очікування виходу нових торгових об’єктів, орендодавці найкращих об’єктів збільшували орендні ставки на вакантні приміщення, що залишились на ринку. «Таким чином, у першому півріччі 2019 орендні ставки на кращі торгові приміщення  варіювались в діапазоні $85-$115/кв.м/ місяць. Для інших приміщень, ставки були визначені в межах $44-$63/кв.м/ місяць», — розповіли в CBRE Ukraine.

У Cushman & Wakefield говорять про $65-90/кв.м для приміщень в найкращих торгівельних центрах міста і $65-95/кв.м для приміщень вздовж торговельних коридорів. 

«Подальша динаміка орендних ставок у сегменті торговельної нерухомості в Україні буде залежати від реальних строків будівництва та якості масштабних об’єктів торговельної нерухомості, відкриття яких анонсоване у другому півріччі 2019-2021 роках, а також від загальної економічної і геополітичної ситуації в країні», — переконана Костюк.

Усім зрозуміло, що в короткотривалій перспективі осіння девальвація гривні може суттєво вплинути на загальну динаміку орендних ставок в сегменті. Вище своєї голови, як кажуть, не стрибнеш, хоч окремі ТРЦ і намагаються.

Ставка на реконцепцію 

Поки ринок в очікуванні появи нових ТРЦ, які цілком трансформують торговельну мапу Києва, власники вже введених в експлуатацію об’єктів вступають у боротьбу за великий потік відвідувачів. Їм важливо зробити свої ТРЦ сучасними, відповідати запитам орендарів і гостей. Саме тому ринком прокотилась хвиля реноконструкцій. 

Керуюча компанія DCH Infrastructure & Real Estate проведе реконцепцію ТРЦ «Караван», що на вул. Лугова,12, під час якої об’єкт працюватиме в форматі аутлет-центру.  Варто відзначити також закриття аквапарку в ТРЦ Dream Town, де на його місці планується відкрити спортивний хаб загальною площею більше 22 000 кв.м зі спортивними магазинами, брендами в форматі аутлет та швейцарским гиіпермаркетом Intersport Discount.

У CBRE Ukraine також відзначили, що останнім часом міжнародні та українські рітейлери продовжують розвивати нові формати своїх магазинів. Так, Samsung планує відкрити магазин нового концепту Samsung Experience Store у новому ТРЦ Blockbuster Mall. “Оскільки попит на речі українського виробництва продовжує рости, вже наявні гравці на ринку продовжують розширювати власні мережі. Як приклад, платформа українських брендів Всі.Свої восени відкриє два нові магазини у ТРЦ Blockbuster Mall та ТРЦ Lavina Mall», — розповіли консалтери.

«Серед об’єктів, які перебувають в процесі розширення чи оновлення та планують відкритися в 2019 році, варто згадати ТРЦ «Караван outlet» (реконструкція) — GLA 43 500* кв. м у Києві, ТРЦ Gagarinn Plaza (розширення) — GLA 29 000* кв. м в Одесі, ТРЦ Neo Plaza (реконструкція) — GLA 14 430* кв. м у Дніпрі та ТРЦ «Мегамол» (розширення) — GLA 7 500* кв. м у Вінниці», — зауважила Весна.

Розваги доповнюють шопінг 

Друге півріччя має бути багатим на відкриття і прихід нових брендів. У CBRE Ukraine нагадали, що очікується вихід на ринок кількох міжнародних брендів, таких як Kipling (бельгійський бренд спеціалізованого одягу), IKEA (шведський бренд товарів для дому та DIY), The North Face (американський бренд спеціалізованого одягу), Carter’s (американський бренд дитячого одягу) та Home&You (польський бренд товарів для дому та DIY). Також є сподівання, що невелика частка брендів повернеться на український ринок після виходу з ринку на початку кризових років. Серед таких брендів Steve Madden (американський бренд спеціалізованого одягу) та Marks & Spencer (британський бренд сегменту середнього класу), де останній повертається у Харків після закриття магазинів бренду рік тому.

Аналітики компанії пропонують враховувати  потенційне насичення ринку новою пропозицією в торговому сегменті. За їхніми прогнозами,  ймовірно, буде спостерігатися ріст показника вакантності і, відповідно, певне зниження орендних ставок. 

Натомість Марта Костюк переконана, що протягом другого півріччя 2019 року буде спостерігатися тенденція до подальшого збільшення базових орендних ставок на якісні торговельні приміщення в Києві.

Зростання це, скоріше за все, буде не таким страшним і великим, щоб налякати орендарів. Викликане воно тим, що хороші ТРЦ з правильною локацією, концепцією і позиціонуванням розбирають ще до введення в експлуатацію. Особливо такі об’єкти подобаються міжнародним рітейлерам, які оцінюють торговельне місце на роки.

Зрозуміло, що самим лише шопінгом ситий не будеш, тому наразі зростає вага концепції ShopingTainment (шопінг та розваги — прим. ред). Ті ТРЦ, які усвідомлять це і акумулюють інвестиції в створення розваг для відвідувачів і доданої вартості в своїх об’єктах, обов’язково виграють. Саме розваги генерують трафік і змушують відвідувачів із гаманцями заходити в ТРЦ. 

Щоб бути на часі сьогодні і конкуретноздатним завтра,  сучасному торговому об’єкту треба правильна локація, унікальний tenant-mix, інвестиції в розваги і розуміння потреб клієнта. 
 


Читать другие статьи

02.09.2019
Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України.
подробнее
19.08.2019
Яким було перше півріччя для ринку офісної нерухомості, з'ясовував разом з експертами Property Times
подробнее
04.03.2019
Property Times узнавал у экспертов, что принесет 2019 год, какие тренды будут характерны для рынка, изменится ли ситуация с дефицитом площадей
подробнее