Автор: Ірина Настич

В умовах війни безпека стала однією з ключових вимог до житлових комплексів в Україні. Забудовники враховують нові виклики, інтегруючи технології, інфраструктуру та інновації для забезпечення максимального захисту мешканців. Вже не йдеться лише про безпеку території з її класичними компонентами — контроль доступу, відеоспостереження, охорона тощо. Безпека набула нових сенсів: як швидко «складеться» будинок при влучанні дрона або уламків ракети, чи зможуть надзвичайники оперативно загасити пожежу, чи є на території ЖК зручне укриття.

Виклики сьогодення вже закріплені законодавчо, й всі нові будинки зобов’язані мати укриття, а щодо будинків, які вже збудовано, яких заходів можна вжити там, щоб  мешканці почувалися в безпеці? Як безпекові рішення впливають на вартість квадратного метра, й хто має за те платити? Property Times розбирався разом з архітекторами та девелоперами.

Нові сенси

Запит на безпеку, в першу чергу, формує споживач, для якого вже не достатньо контролю доступу на територію житлового комплексу, відеоспостереження, охорони тощо. 

Сучасні безпекові рішення, які інтегруються в новобудовах, за словами керівника проєкту  Greenville Park Олексія Шматка, можна умовно розділити за наступними критеріями:  

 – системи контролю доступу (домофони, відеоспостереження, електронна пропускна система, пункти охорони);

– конструктивні рішення під час будівництва (наприклад, монолітно-каркасна конструкція);

– якість та безпека будівельних матеріалів (екологічно чисті, стійкі до температурних перепадів, вогнетривкі та вологостійкі, енергоефективні);

– інженерні системи (протипожежні, вентиляційні, кондиціонування); 

— рішення воєнного часу: бомбосховища, шелтери, підземні паркінги.

До цього переліку можна додати і вибір локації — на безпечній відстані від об’єктів критичної інфраструктури, промислових підприємств тощо. 

Ще один важливий аспект, який набув актуальності, — енергетична безпека, тобто наявність альтернативних джерел електроенергії, які дозволяють підтримувати системи життєзабезпечення житлових комплексів на час аварійних та стабілізаційних відключень.

Нормативна база

Безпекові рішення регламентуються відповідною нормативною базою, яка зазнала суттєвих змін від початку повномасштабного вторгнення. 

«У кожному новому житловому комплексі повинні бути передбачені укриття або сховища для мешканців. Це можуть бути окремі приміщення в підвалах, паркінгах чи спеціальні захисні конструкції. Норми також зобов’язують проєктувальників забезпечувати зручний доступ до захисних приміщень.

Акцент на стійкості будівель до вибухової хвилі, сейсмічних навантажень та інших надзвичайних ситуацій. Для цього використовуються якісні матеріали, а також передбачаються посилені перекриття та стіни.

У проєктах повинні бути передбачені місця для встановлення генераторів, резервуарів для води та інших систем, які забезпечують життєдіяльність мешканців у разі відключення мереж.

Особлива увага приділяється безпеці зовнішніх елементів будівлі. Норми регламентують використання ударостійкого багатошарового скла, посилених рам і матеріалів, які мінімізують ризики руйнувань фасаду під час зовнішніх впливів.

У нових проєктах обов’язковими стають інтегровані системи оповіщення про небезпеку, які синхронізуються з місцевими службами цивільного захисту»,  — коментує Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

Як безпекові рішення впливають на вартість квадрата

«Питання безпеки в житлових комплексах стало нагальним і має двобічний характер. З одного боку, забудовники прагнуть створювати репутацію відповідальних компаній, з іншого — вартість безпекових рішень часто веде до дорожчання проєкту, — коментує Ярослав Нагородний, архітектор Archimatika. — Більшість компаній обирають компроміс — так звані «укриття подвійного призначення». Наприклад, підземні паркінги чи орендовані приміщення, які можна використовувати як укриття. Проте такі рішення зазвичай не забезпечують належного рівня безпеки».

За словами  бренд-менеджера компанії DIM Олександра Полторака, використання сучасних негорючих та ударостійких матеріалів, встановлення протипожежних систем, облаштування бомбосховищ чи укриттів, новітніх систем відеоспостереження, контролю доступу, надміцних фасадних систем, забезпечення систем автономного енергоживлення — це все витрати, які будуть включені у вартість майбутнього квадратного метра нерухомості. 

«Вартість реалізації таких заходів звісно що зростає, адже якщо раніше умовно витрати зачіпали тільки конструктив та системи протипожежного заходу, то тепер до них додалось обладнання додаткових приміщень інженерного забезпечення із досить високими вимогами щодо вентиляції та герметичності. Також є набір базових приміщень які потрібно влаштувати — санвузли, приміщення із кухнею, медпункт - усе це виконується на місці потенційно комерційної площі. І хоч такі речі збільшують собівартість на кілька відсотків, залежно від проєкту, це стало новою гігієнічною нормою, відповідно ринкова ціна продукту збалансує додаткові видатки», — пояснює Роман Давимука, СЕО Avalon.

В середньому внаслідок впровадження безпекових рішень вартість будівництва зростає приблизно  на 10-20%.

«Це може призвести до кінцевого здорожчання квадратного метра на 5-15%, — прогнозує Олексій Шматок. —  Додайте сюди зростання собівартості будівництва через війну та кризу. Це, своєю чергою, простимулює конкуренцію між девелоперами, які шукатимуть способи зафіксувати ціну, впроваджуючи безпекові рішення». 

Що впроваджують забудовники

Alliance Novobud: «Для забезпечення максимального захисту мешканців ми впроваджуємо наступні рішення:

-          Облаштовуємо укриття та сховища в уже реалізованих комплексах, проєктуємо та продумуємо розташування приміщень подвійного призначення для майбутніх проєктів. Ба більше, у готових будинках проводимо автоматизацію відкриття/закриття дверей у підвальні приміщення, щоб зберегти їх у чистоті та забезпечити безперешкодне потрапляння мешканців у потрібний момент. Керують процесом консьєржі зі своїх робочих місць у лобі будинків.

-          Використовуємо розрахункові схеми каркасів, які унеможливлюють миттєве руйнування будівлі у випадку втрати однієї з тримальних колон.

-          Встановлюємо системи доступу та відеоспостереження. Столичні комплекси оснащуються сучасними системами безпеки, які передбачають цілодобове відеоспостереження, контроль доступу та охоронні служби. У броварських комплексах усі приміщення подвійного призначення, які слугують тимчасовими укриттями.

-          Прискіпливо обираємо локації та планування для нових проєктів, враховуючи особливості розташування будівель, щоб мінімізувати ризики. Наприклад, надаємо перевагу територіям, віддаленим від об’єктів критичної інфраструктури».

City One Development: «Надійний конструктив будівель, підземні паркінги як приміщення подвійного призначення зі зручностями, сучасні системи протипожежної безпеки, відеоспостереження, системи контролю доступу, цілодобова охорона території — це все те, що ми пропонували нашим клієнтам ще до війни.  Всі наші підземні паркінги в ЖК «Новопечерські Липки», «Бульвар Фонтанів», «Святобор Park Resort» від початку повномасштабного вторгнення використовуються як укриття та внесені в офіційний реєстр міста Києва, адже спроєктовані зі зручностями та за нормами безпеки: мають декілька входів/виходів, санвузли, розетки та навіть підсилювачі мобільного зв’язку.

У будинках кварталу «Новопечерські Липки» встановлені потужні генератори для резервного живлення насосного обладнання та функціонування ліфтів.

Окрім того, всі об’єкти соціальної інфраструктури, що розташовані на території наших ЖК (дитячий садочок, школи, спортивні комплекси), оснащені потужними генераторами, які забезпечують безперебійну роботу закладів. Найбільш енергонезалежним та повністю автономним є дитячий садок LeapKids. Ще при будівництві були застосовані інноваційні технології та енергоефективні рішення, які дозволяють дитсадку бути незалежним від міських мереж».

DIM:  «В наших проєктах  ми вже частково запровадили автономність та енергонезалежність. Так, заміський комплекс Park Lake City оснащений резервними генераторами, які у разі відключень забезпечують постачання електроенергії. Крім того, тут з самого початку впроваджене автономне водопостачання, а саме — артезіанська вода, яка надходить у квартири з власної свердловини.

В екокомплексі Lucky Land ми передбачили декілька рішень для забезпечення автономності: встановили генератори, які забезпечують безперебійне постачання електроенергії, а також кожна квартира оснащена індивідуальними системами опалення, що знижує залежність від центрального опалення.

Olegiv Boutique Residence буде оснащений системою незалежного енергоживлення. Планується встановлення дизель-генератора, який забезпечить у разі потреби роботу ліфтів, освітлення в коридорах і лобі, а також систем контролю доступу. Крім того, в комплексі буде власна котельня з газовим опаленням, що забезпечить тепло навіть під час довготривалих відключень електроенергії.

У збудованих будинках комплексу «Метрополіс» забудовник за власний кошт вже придбав дизельну електростанцію виробництва Великобританії. Зараз триває прокладання мереж до будинків та її підключення.

І головне — майже у всіх наших проєктах є паркінги, які слугують під час тривог як укриття. У проєктах, де підземні паркінги не передбачені, є -1 поверх, який також слугує як тимчасове укриття для наших мешканців».

Які рішення можна впровадити в будинках, що вже побудовані

В комплексах, що вже побудовано та введено в експлуатацію, також впроваджуються безпекові рішення.

«Зазвичай майже у всіх сучасних житлових будинках є підземний паркінг, по суті це найбезпечніша частина будинку, адже до влаштування цього приміщення і так діють високі конструктивні та інженерні вимоги. Уже задля комфорту мешканців забудовники можуть влаштувати, наприклад, зону із розетками, приладами опалення та сидіннями», —  коментує Роман Давимука.

«Якщо говорити про вже побудовані житлові комплекси, то це може бути ремонт та облаштування укриттів (підвалів, паркінгів, спеціальних кімнат-шелтерів), посилення вхідних груп протипожежними дверима, додатковими турнікетами; збільшення автономності за рахунок електрогенераторів, станцій очищення води, альтернативних джерел енергії тощо; встановлення систем оповіщення, навігації, мобільних застосунків для мешканців», — додає Олексій Шматок.  

Такі  рішення вже впроваджуються в будинках, що вже заселені, часом коштом забудовника, а часом  мешканці  об’єднуються й самостійно  закупають системи резервного живлення, облаштовують в паркінгах місця для комфортного перебування під час повітряних тривог.

«В готових броварських комплексах як місця подвійного призначення ми використовуємо підвальні приміщення, в яких на час повітряних тривог можуть перебувати люди. Ми автоматизували відкриття/закриття дверей. Цим процесом керують консьєржі, які після сигналу тривоги кнопкою на пульті відкривають двері, а потім, переконавшись у тому, що всі люди вийшли з укриття, закривають їх. Слідкувати за ситуацією в місцях подвійного призначення їм допомагають відеокамери,  — розповідає Ірина Міхальова. — В столичному проєкті Illinsky House, який був введений в експлуатацію цього літа, тимчасовим укриттям слугує дворівневий підземний паркінг, оснащений вентиляцією, санвузлами, голосовими сповіщеннями тощо».  

«У вже готових будинках ми встановлюємо резервне живлення у вигляді генераторів або інших систем, які можуть забезпечити будинки водою, опаленням, а подекуди й роботою одного ліфта», — коментує Олександр Полторак.

Безпекові рішення в архітектурі майбутнього

Ще чотири роки тому весь світ говорив про постковідну архітектуру, вже тоді робилася ставка на максимальну автономність та багатофункціональність проєктів нерухомості, прогнозувалося, що збільшиться частка об’єктів  з власним водопостачанням, опаленням, альтернативними джерелами енергії тощо. Ковід відступав, а з ним і необхідність впроваджувати альтернативні джерела енергії.

Випробування повномасштабною війною довело, що нехтувати ковідним досвідом було не варто. Автономність набула нових сенсів й стала частиною загальної безпекової концепції не тільки житлової, а й комерційної, індустріальної нерухомості. Нові вимоги до об’єктів нерухомості, спричинені війною, тепер вже закріплено законодавчо, тому  вони обов’язково матимуть вплив на архітектуру майбутнього.

«Запит на безпекові рішення вже трансформував підхід до проєктування. Сьогодні питання створення захисних укриттів стало обов'язковим на всіх етапах — від початкового планування до погодження проєктів. Архітектори активно пропонують забудовникам різні варіанти безпекових рішень, і порушення цих вимог вже є недопустимим. Безпека – ключовий аспект сучасних житлових проєктів»,  — коментує Ярослав Нагородний.

На думку, Ірини Міхальової, архітектура майбутніх житлових комплексів стане функціональнішою, ще більше зосередженою на безпеці та адаптації до викликів, які постають перед країною: «Укриття стають невіддільною частиною житлового проєкту. Нові комплекси проєктуються з урахуванням зручного доступу до укриттів та відповідно до нових ДБН. У випадках, коли укриття інтегруються з підземними паркінгами, вони мають посилені конструкції та системи життєзабезпечення. Планування будівель адаптується для зручного та швидкого доступу мешканців до укриттів. Ліфти та сходові клітини проєктуються так, щоб у разі потреби мінімізувати час на евакуацію. Архітектори переглядають концепції фасадів, зокрема використовують матеріали, які знижують ризик руйнування від вибухової хвилі. У склінні перевага надається ударостійкому багатошаровому склу.

Громадські зони всередині комплексу, які раніше виконували відпочинкову або розважальну роль,  проєктуються з можливістю їх використання як безпечних місць, наприклад, під час тривалих відключень електрики чи інших форс-мажорів».

«По суті одна з основних змін — це те, що новий будинок не можливо буде звести без влаштування підземного поверху із зоною, підсиленою додатковим конструктивом. Для забудовника — це додаткові інвестиції, але без цих інвестицій реалізація буде не можлива. Підвищити комфорт мешканців теоретично можна через облаштування окремих безпечних кімнат у всіх квартирах, базуючись на досвіді Ізраїлю, проте ці рішення технічно нові для нашого ринку, і до кінця не зрозуміло, чи здатні будуть убезпечити від загрози, що несе наш ворог», — коментує Роман Давимука.

«Збільшення товщини стін і перегородок, монолітно-каркасна конструкція, менше скла (або броньоване чи укріплене скло для панорамних вікон), додатковий захист балконів і терас, менше відкритого простору — це все, скоріше за все, буде впроваджено відносно скоро», — додає Олексій Шматок.

«З огляду на часткове руйнування будинків або їх пошкодження під час ударів ракетами, дронами чи їх уламками, збільшується попит на використання вогнестійких та ударостійких матеріалів для підвищення безпеки мешканців, — говорить Олександр Полторак. — Крім того, вплив є на, здавалося б, звичні місця загального користування. Наразі в нових проєктах переосмислюються плани та безпекові моменти в проєктуванні шляхів евакуації та доступу екстрених служб до будинків при можливих надзвичайних ситуаціях».

Запит на безпеку  в повоєнний час

Експерти, які взяли участь в нашому опитуванні, впевнені, що запит не безпеку в повоєнний час збережеться.

Роман Давимука, Avalon: «Після завершення війни запит на безпеку в житлових комплексах залишатиметься актуальним, оскільки війна суттєво підвищила обізнаність населення щодо важливості укриттів, автономного забезпечення та стійкості будівель. Нові будівельні норми вже інтегрували ці вимоги на етапі проєктування, а споживачі дедалі частіше віддають перевагу житлу, що забезпечує високий рівень безпеки. Ураховуючи геополітичну ситуацію України та міжнародний досвід (зокрема, Ізраїлю чи Японії), безпекові рішення стануть стандартом для сучасних ЖК, а їхнє впровадження надасть забудовникам значну конкурентну перевагу».

Ярослав Нагородний, Archimatika: «На мою думку, навіть після завершення війни потреба у безпеці залишиться актуальною, а попит може навіть зрости. Люди, які пережили ці складні роки, прагнутимуть забезпечити себе і свої родини від потенційних загроз. Хоча ми сподіваємося на економічне зростання країни після війни, більшість людей матимуть психологічні травми через власний пережитий досвід війни. Впевнений, що ми докладемо всіх зусиль, щоб мінімізувати ризики у майбутньому та створити комфортні й безпечні умови для життя».

Ірина Міхальова, Alliance Novobud: «Гадаю, що запит на безпеку в житлових комплексах залишатиметься актуальним навіть після завершення війни. По-перше, за останні роки безпека стала одним із ключових критеріїв при виборі житла, на рівні з комфортом та ціною. Люди цінуватимуть наявність укриттів, автономних систем і захищених просторів навіть у мирний час. По-друге, кровожерливий сусід нікуди не подівся й ескалація може бути лише питанням часу. По-третє, оновлені будівельні норми щодо безпеки залишаться обов’язковими для виконання».

Олександр Полторак, DIM: «Навіть якщо воєнні дії завершаться найближчим часом, нам, українцям, треба постійно бути готовими до безпекових ситуацій у майбутньому. Вважаємо, що цей запит однозначно залишиться і після завершення війни, адже ДБН змінені, багато забудовників вже впровадили нові рішення в проєктах.

При цьому покупці сприймають їх вже як нові стандарти якісних житлових комплексів. Тож житлові комплекси з високим рівнем безпеки та захисту, автономності в електропостачанні, високотривких будматеріалів, укриттям та різноманітними системами безпеки будуть найбільше приваблювати покупців та інвесторів нерухомості».

Олексій Шматок, Greenville Park: «Запит на безпеку залишатиметься актуальним і після завершення активних бойових дій. Тут є свої чинники: 

– Психологічний фактор. Війна залишить свій слід, люди будуть шукати найбільш безпечний варіант. Ми вже стикалися з покупцями, для яких фактор безпеки базовий під час вибору квартири. 

– Економічний фактор. Інтегровані безпекові рішення підвищують ліквідність нерухомості. 

– Міжнародні стандарти. Вітчизняні забудовники будуть орієнтуватися на передовий досвід. Тут, у першу чергу, може бути взятий до уваги досвід Ізраїля, Фінляндії, Швеції».  

---