Чим дихав ринок торговельної нерухомості в першому півріччі 2023 року?

25.07.2023

Автор: Ірина Настич

Після надскладного 2022 року ринок ритейлу нарешті зміг розправити плечі й підвищити свої показники. Про тенденції, тренди та прогнози Property Times поговорив з гравцями ринку торговельної нерухомості.

Досвід 2022

В 2022 році ринок роздрібної торгівлі зіштовхнувся з величезними викликами: безпекові ризики, скорочення попиту через відтік населення за кордон, внутрішня міграція, перебої з енергопостачанням, падіння платоспроможності покупців, зміна логістичних ланцюжків тощо. Частина з цих викликів були знайомі ще за часів локдаунів та карантинів, війна додала нові й загострила старі проблеми. Але попри все, ці випробування «подарували» операторам ринку нові навички виживання в надскладних умовах. На думку Дениса Корнути, директора департаменту торгових площ Аrricano досвід, який отримали всі гравці ринку за перший рік повномасштабного вторгнення можна охарактеризувати так:

«1. Гнучкість та адаптивність до швидкої зміни ситуації, яку неможливо передбачити, але необхідно під неї підлаштуватись. Задача менеджменту скоротити втрати від такої ситуації, а, можливо, й перевести це у додаткову перевагу.

2. Намагатися працювати навіть тоді, коли це виглядає неможливим: постійні тривоги, відсутність світла, проблеми з постачанням товарів.

3. Швидкість прийняття максимально ефективних рішень. Тут варто наголосити, що кожен із нас почав брати на себе більше відповідальності, а саме розвинув свої менеджерські навички, оскільки швидкість потребує максимального делегування та довіри».

«Сюди ж можна додати адаптацію асортименту під економне споживання населення; підготовка приміщень та експлуатаційних команд з технічної та організаційної точки зору задля забезпечення безперебійної роботи магазинів в військових умовах (наявність чітких схем та інструкцій щодо евакуації, забезпечення приміщень джерелами живлення та зв’язку, т.д.)», — вважає Ганна Корягіна,  СЕО «Nhood Україна».

Саме ці скіли допомогли вижити у 2022 році й гідно ввійти в 2023 рік. «Попри серйозні виклики, торгівля та торгова нерухомість витримала, хоча падіння обсягів за рік в гривневому виразі і склало -3,2%, а в доларовому еквіваленті -18,4%», — коментує Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG

Укріплення українських брендів та інші тренди

На думку Ганни Корягіної в першому півріччі 2023 року окреслилися наступні тренди:

  • Індексація орендних платежів у більшості випадків фіксованим відсотком;
  • Перегляд комерційних умов, перегляд наявних знижок;
  • Відсутність покращення ситуації для певних категорій орендарів, які суттєво постраждали у 2022 році у зв’язку з неактуальністю пропозиції у військовий час;
  • Активний розвиток національних брендів, у більшості випадків в онлайн-форматі, іноді при наявності 1-2 шоу-румів або корнерів;
  • Готовність деяких міжнародних брендів, як мінімум, розглядати нові проєкти, про що раніше практично не було мови;
  • Економне споживання;
  • Суттєва залежність комерційних умов і результатів діяльності від географічного фактору.

Укріплення позицій українських брендів  стало можливим саме через війну. Євгенія Локтіонова  пояснює чому саме: «Паралельно зі збитками війна надала українським виробникам одягу шанс відібрати частку ринку у світових гігантів. Ще у 2022 році російські бренди пішли з українського ринку, а міжнародні такі як H&M та Zara ще досі не повернулись. Тому майже всі провідні українські бренди змогли збільшити виторг за минулий рік, незважаючи на падіння купівельної спроможності та еміграцію суттєвої частини українців. Наприклад, у 2022 році компанія Goldi відкрили 10 000 кв. м нових площ, та продовжує розширення мережі».

Ще одна ринкова тенденція — трансформація споживчих настроїв. «Спочатку українці перестали нагромаджувати великі запаси продовольства, гігієнічних товарів на випадок закриття магазинів, потім зупинився ажіотажний попит на незвичні товари (ліхтарики, сонячні панелі, зарядні станції, генератори, буржуйки, радіатори, акумулятори)», — додає Євгенія Локтіонова.

Основні показники відновлюються

Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index — скорочено RWBI) було розроблено в 2020 р. Українською Радою Торгових Центрів, який дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючі такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди. В пілотному режимі RWBI відстежується з серпня 2021 р.

Дмитро Топольськов, голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB) пропонує подивитись на значення RWBI саме по цій тестовій підвибірці. Це дає можливість відстежити динаміку ринку на одному й тому ж масиві даних.

«Базовим довоєнним показником RWBI ми вважаємо значення за 3-й квартал 2021 року. Зниження RWBI в 4-му кварталі 2021 року пов’язано з новою хвилею коронавірусу в Україні. Якщо в місячному розрізі найгірші показники зафіксовано в березні 2022 р., то в квартальному — в 2-му кварталі 2022 р., — коментує Дмитро Топольськов. — Відтоді RWBI поступово збільшується щокварталу. В 2-му кварталі 2023 року значення RWBI навіть перевищило показник 1-го кварталу 2021 року — кварталу початку війни. Втім до довоєнних показників ще далеко.

На зростання RWBI в першому півріччі 2023 року у порівнянні з минулим аналогічним періодом впливають поступове зростання заповнюваності ТЦ та рівня орендних ставок, але в більшій мірі — зростання відвідуваності.

Середня ставка оренди на звичайні лоти, що пропонується орендарям — $24 за 1 кв. м без врахування ПДВ, додаткових платежів та знижок, які можуть надаватись орендарям на певний період».

Нагадаємо, що від початку повномасштабного власники ТЦ пішли на суттєві поступки ритейлерам, запропонувавши значні знижки. У 2023 році орендні ставки стабілізувалися. «Кількість знижок у порівнянні з 2022 роком скоротилася, і на сьогодні в нас понад 75% орендарів мають умови на рівні до 24 лютого 2022», — говорить Денис Корнута.

«Більшість торгівельних центрів провели індексацію орендних платежів, тобто позитивна динаміка спостерігається, як мінімум, за рахунок цього підвищення. Тим не менш важливо зазначити, що перегляд орендних ставок із метою їх повернення до рівня 2021 року не може застосовуватись для всіх категорій діяльності, тому що деякі з них, приймаючи до уваги, актуальні умови життя, нажаль, втратили позицію попиту з боку потенційних покупців, — додає Ганна Корягіна. — Також не можна ігнорувати географічний фактор впливу на орендні ставки. На прикладі проєктів, які компанія Nhood має в портфелі property management, а також тих, по яких ми працюємо виключно як брокери, спостерігається суттєва різниця у порівнянні з західними регіонами».

Про географічний фактор говорить і Євгенія Локтіонова: «В ТЦ Західної України ставки оренди майже не змінилися у порівнянні з початком 2022 року, оскільки значного обсягу нової пропозиції там не відкрилося, а в існуючих торгових центрах вакантних площ майже не було і всі площі були зайняті орендарями із підписаними договорами.

А ось ставки оренди в ТРЦ Києва поступово повертаються до довоєнного рівня. Близько 60% орендарів вже сплачують орендні платежі в повному обсязі, ще близько 30% сплачують платежі за фіксованим курсом (26 грн за $1), та ще 10% мають індивідуальні знижки.

Більшість управляючих компаній поступово припиняють дію фіксованих курсів та індивідуальних умов і переводять орендарів на повну оплату.

Середній рівень зниження орендних ставок на липень 2023 року складає -15% відносно лютого 2022».

Щодо вакантності, то тут також простежується позитивна динаміка, після значного зростання рівня вакантності у 2022 році, спостерігається поступове повернення до довоєнних показників.

«Суттєве зростання вакантності в діючих торгових центрах України в 2022 році пов’язане, переважно, із двома факторами: тотальний вихід з ринку України рітейлерів з росії та зачинені магазини міжнародних операторів до закінчення бойових дій, — пояснює Євгенія Локтіонова. — На січень 2023 року вакантність у ТРЦ по Києву складала 21,5%. Цей рівень вакантності спостерігався у більшості регіонів, окрім ТЦ у західній Україні. Але протягом першого півріччя 2023 року поступово більшість міжнародних операторів відновили свою роботу, а вакантні площі російських мереж зайняли інші оператори завдяки внутрішньої релокації / розширенню всередині ТЦ, появі нових операторів для галереї, зміни власників в установчих документах на громадян України / інших держав. Тому станом на липень 2023 року вакантність скоротилася і складає 18,9%».

«За даними всіх ТЦ, які залучені до проєкту, можемо сказати, що наразі середня заповнюваність становить 96% (нагадаємо, що ми не включали в вибірку ТЦ, які можна назвати dead malls)», — коментує Дмитро Топольськов.

«Вакантність у наших проєктах була стабільною на рівні технічної, 2022 рік ми закрили з вакантністю по групі 1,6%, а зараз маємо 0,9% по групі. Це є результатом зваженої орендної політики, а також доводить те, що наші проєкти цікаві та цінні для партнерів. За пів року ми підписали договори про оренду з 36 магазинами, загальною площею понад 4 500 кв. м», — зазначає  Денис Корнута.

«Ведеться постійна робота для зменшення вакантної площі в наших комерційних проектах, періодично відбувається ротація орендарів. В середньому за період з січня по червень 2023 року нам вдалось ще підвищити рівень наповненості на декілька відсотків. Середня вакантність не перевищує 7%, — додає Ганна Корягіна. — Також треба зазначити наявний попит на якісні складські приміщення різних розмірів, що також дозволило покращити показники по декількох проектах».

Відвідуваність розподілилася нерівномірно, цей показник залежить від багатьох чинників, серед яких площа ТЦ, його формат, безпекові показники, а також локація.

«Так, для великих та дуже великих ТЦ традиційного формату середня відвідуваність складає 386 особу в день на 1 000 кв. м, для середніх — 462, а для малих — 554, — наводить цифри Дмитро Топольськов. — Зазначимо, що така відвідуваність фіксується на тлі значного зменшення кількості населення через зовнішню міграцію та супутніх чинників, що стримують купівельні настрої населення під час війни. Також відвідуваність ТЦ (особливо тих, що знаходяться на невеликій відстані від лінії бойового зіткнення, а також кордонів з РФ) в значній мірі залежить від наявності та відстані до укриття на випадок оголошення повітряних тривог».

«Позитивний тренд збільшення трафіку в першому півріччі ми спостерігали в усіх наших торгових центрах. У регіональних ТРК, які розташовані у містах, наближених до лінії фронту, трафік відновлюється повільніше, адже повітряні тривоги, які можуть тривати до 20% робочого часу, негативно впливають на рівень відвідуваності. Напротивагу у київському ТРЦ «РайON», вже починаючи з березня, кількість відвідувачів досягла довоєнних показників», — говорить Денис Корнута.

За даними, які наводить директор компанії UTG, на липень 2023 року середній відвідуваності показник становить 364 людини на 1 000 кв. м GLA.

Відновлення відвідуваності позитивно вплинуло на товароообіг. «Ми порівняли показники зібраних товарообігів за перші 6 місяців 2023 року, середньомісячний темп приросту складає 17,96%, — ділиться спостереженнями Ганна Корягіна. — Важким з негативним результатом виявився лютий, але позитивні результати березня та подальший поступовий ріст дозволили отримати в середньому позитивну динаміку».

Прогнози: кілька сценаріїв

В другому півріччі 2023 р. очікується подальше поступове зростання показників ринку. «Більший поштовх у відновленні ринку ТЦ зможе надати рішення щодо поновлення роботи в Україні магазинів таких операторів як Inditex та H&M. Проте таке рішення наразі не прийнято», — коментує Дмитро Топольськов.

«Перше півріччя ми завершили з результатами вищими за наші очікування, відповідно друге півріччя ми переглянули з урахуванням поточних параметрів. Очікуємо, що рівень орендних ставок буде поступово вирівнюватися попитом, кількість знижок й надалі скорочуватиметься, а орендодавці стануть рішучішими у проведенні ротацій із заміною на більш ефективні формати. Прогнозуємо, що товарообіг орендарів у другому півріччі показуватиме позитивну динаміку у порівнянні з показниками 2021 року, безумовно, залежно від товарної групи. А рівень вакантності зменшуватиметься, особливо в тих ТРЦ, які є найбільш затребуваними серед орендарів», — ділиться очікуваннями Денис Корнута.

Звичайно, що розвиток ритейлу буде залежати від ситуації на фронті й безпекових факторів, тому гравці ринку розглядають кілька можливих сценаріїв. «Ми маємо завжди бути готовими до негативних сценаріїв розвитку. Незважаючи, на той факт, що компанія працює над п’ятирічними прогнозами, ми готуємо декілька сценаріїв розвитку подій. Тим не менш, хотілось би зазначити, що незважаючи на ціни на енергоносії, інфляцію та проблеми, пов’язані із постачанням, які продовжують спричиняти невизначеність в економіці, а також серед роздрібних торговців і споживачів, сектор роздрібної торгівлі в 27 країнах ЄС зміг значно збільшити свій обіг у 2022 році. Згідно дослідження GFK, минулого року в роздрібний сектор надійшло близько 2,83 трильйона євро, що становить 6,5% зростання товарообігу. Найбільші прирости зафіксували східноєвропейські країни, у всіх з яких темпи зростання становили понад 9 відсотків,  — коментує Ганна Корягіна. — Спілкуючись з міжнародними брендами, ми також маємо розуміння, що вихід нових брендів – це питання безпеки і часу, але Україна не зникає з планів розвитку довгоочікуваних ритейлерів. Що стосується реалізації нових проєктів нерухомості на ринку, ці наміри в деяких компаній не тільки не зникли, а навпаки — перейшли на перші етапи роботи по проєктах, а саме розробку концепцій та попередню оцінку потенційних тенант-міксів, тому Nhood як сервісна компанія має позитивні очікування і вірить в найшвидшу перемогу та подальшу відбудову країни».

«Попри війну, зараз у Києві ведеться будівництво «Епіцентр» на місці «Нова Лінія» по вул. Бальзака. Ведеться будівництво «KYЇVPROEKT City Space». Також у Хмельницькому розпочато будівництво багатофункціонального торгового комплексу PROSKURIV Plaza. З урахуванням загальної та орендної площі, яка становитиме 35 000 кв. м і 27 700 кв. м відповідно, п’ятиповерховий торгово-розважальний центр стане найбільшим у місті.

Тобто, навіть в умовах воєнних дій на тих територіях, де немає гарячої фази та ризику для життя співробітників, будуються нові ТРЦ. На це є безліч причин як суто економічного характеру, так і соціального. Після закінчення військових дій Україна має швидко відродитися та стати ще кращою. Для цього потрібно вирішити безліч питань, пов’язаних з інфраструктурою, і одним із них буде відновлення та подальший розвиток торговельної нерухомості», — коментує Євгенія Локтіонова.

 Фото: ТРК «Проспект»