Property Times Технології

Сонячні панелі на дахах торгових центрів, системи накопичення енергії в логістичних хабах, когенераційні установки на виробництвах — те, що ще кілька років тому здавалося екзотикою чи піар-інструментом для "зелених" брендів, сьогодні перетворилося на базову необхідність для комерційної нерухомості України. Війна, систематичні атаки на енергетичну інфраструктуру та нестабільність електропостачання змінили підхід бізнесу до відновлювальної енергетики та гібридних систем.

Що змушує бізнес інвестувати у власну генерацію? Які технічні рішення працюють найефективніше? І чи окупаються ці проєкти в умовах нестабільності енергосистеми? Property Times розбирався разом з експертами ринку. 

Дві мотивації, один результат

«Якщо до 2022 року основним драйвером впровадження відновлювальної енергетики була економіка — зниження операційних витрат і "зелений" імідж компанії, — то після початку повномасштабного вторгнення на перший план вийшла життєздатність бізнесу», — пояснює мотивацію бізнесу  Дмитро Лукомський, керівник інвестиційного комітету Асоціації сонячної енергетики України, радник голови правління АСЕУ. 

Можливість працювати під час відключень світла, не залежати від графіків стабілізаційних відключень, забезпечити безперебійність роботи холодильного обладнання, серверів, кас — все це стало не просто конкурентною перевагою, а умовою виживання.

При цьому економічна доцільність нікуди не зникла. Просто тепер вона поєднується з питаннями безпеки та стабільності.

Які технології працюють для комерційної нерухомості

Сонячні електростанції: базове рішення

Серед усіх відновлювальних джерел енергії для комерційної нерухомості найбільш активно розвивається сонячна енергетика. «Сонце — дуже дешеве джерело електроенергії, але воно змінне і неконтрольоване. Є сонце — є дешева електроенергія, немає сонця — немає дешевої електроенергії», — констатує Дмитро Лукомський.

Найбільш релевантні сонячні електростанції (СЕС) для об'єктів з великими площами дахів і стабільним денним споживанням: торгових центрів, логістичних комплексів, виробничих об'єктів.

Іван Балицький, керівник правового комітету Асоціації сонячної енергетики України, адвокат, партнер адвокатської компанії «Соколовський і партнери», підтверджує: «Велика площа дахів ТРЦ, логістичних центрів дозволяють швидко реалізувати відповідні проєкти. Також вартість обладнання та монтажних робіт є найнижчою, якщо порівнювати з впровадженням інших технологій. Наприклад, при встановленні СЕС на дахах, які мають горизонтальну поверхню, зазвичай використовуються баластні системи, застосування яких не призводить до втручання в капітальні конструкції будівлі та, відповідно, не потребує капітального ремонту чи реконструкції будівлі».

Сонячні навіси та фасади

Тетяна Однорог звертає увагу на тренд, який набирає популярності: «Компанії все частіше розглядають сонячні навіси (Solar Carports) як спосіб збільшити генерацію без зайняття додаткових земельних ділянок. Чому навіси набувають все більшої популярності? Тому що їх встановлення не потребує дозволів на будівництво за складністю споруди, а також дають бізнесу подвійний ефект: енергія + затінення / захист автомобілів від ультрафіолету».

Фото: автозаправний комплекс COR-Energy

BIPV (Building Integrated Photovoltaics) — інтеграція сонячних панелей безпосередньо в конструкцію будівлі: фасади, дахи, навіть вікна — поки не дуже популярна технологія.

Дмитро Лукомський пояснює, чому BIPV не набули масового поширення: «Такі системи суттєво дорожчі, якщо їх просто порівнювати зі стандартними сонячними панелями. Умовно, окупність зростає з трьох років до семи. Але якщо порахувати комплексно, наприклад, при розміщенні BIPV панелей на фасадах, враховувати вартість вентильованого фасаду, який вони фактично заміщають, тоді ми отримаємо економіку майже ідентичну, як для звичайної сонячної станції».

Іван Балицький підсумовує: «При зменшенні вартості BIPV безумовно приведе до зростання кількості реалізованих проєктів з їх використанням».

Модель самоспоживання: найпростіша і найефективніша

Основна модель, яка домінує на ринку, — це самоспоживання. Сонячна електростанція не для продажу електроенергії, не для підключення до зовнішньої мережі, а для підключення до головної підстанції об'єкта і зниження економічного навантаження.

«Найбільш життєздатні бізнес-моделі — це коли ви шляхом економії своїх рахунків на електроенергію можете окупити свій проєкт. Зараз тарифи низькі, гарантії, що у вас викуплятимуть всю електроенергію, держава не дає. Тому я рекомендую встановлювати собі такі ВДЕ з розрахунком, що ви знаєте, куди цю енергію будете направляти, — пояснює Тигран Амалян, підприємець і експерт з енергоефективності, автор концепції першого в Україні енергоефективного АЗК COR-Energy. — Тобто, коли я встановив собі ВДЕ в офісі, я розраховую на те, що буду витрачати менше і цим окуплю інвестицію».

Як пояснює Іван Балицький, оскільки, в більшості випадках основне споживання ТРЦ, бізнес-центрів, логістичних центрів припадає на денний період, а вночі споживання суттєво знижується. за таких умов, оптимальним варіантом є реалізація моделі самоспоживання — коли встановлюється СЕС,  потужність якої не перевищує обсяги споживання. «Таке рішення є простим та дешевим у впровадженні. Оскільки, як правило не потребує ані отримання (сплати вартості) послуги з приєднання до мереж оператора систем розподілу, ані отримання дозвільної документації в сфері будівельної діяльності, — розвиває думку експерт.  —  Велика  площа дахів ТРЦ, логістичних центрів, дозволяють швидко реалізувати відповідні проєкти. Також, вартість обладнання та монтажних робіт є найнижчою, якщо порівнювати з впровадженням інших технологій. Наприклад, при встановленні СЕС на дахах, які мають горизонтальну поверхню, зазвичай використовуються баластні системи, застосування яких не призводить до втручання в капітальні конструкції будівлі та, відповідно, не потребує капітального ремонту чи реконструкції будівлі».

Активний споживач і net-metering

Друга схема, на яку багато хто перейшов, — це статус активного споживача і робота за схемою net-metering. Це законодавчий механізм, який дозволяє надлишки електроенергії передавати в мережу, а потім, коли немає сонячної генерації, але є потреба в електроенергії, цю енергію отримувати назад і не платити за неї.

«Залік відбувається у прив'язці до годинного тарифу. Частіше надлишок продається в пікові години дешево, а забирається назад по вищому тарифу. Але це мотивує ТРЦ чи логістичні центри, які мають великі за площею дахи, масштабувати свої дахові СЕС. — пояснює Дмитро Лукомський. — Надлишки дають трохи менший економічний ефект, ніж пряме споживання дешевої електроенергії, але це все одно дуже вигідно».

Гібридні системи: відповідь на блекаути

Через дефіцит електроенергії, який спричинили ворожі атаки, власники бізнесів думають про те, як організувати роботу під час відключень, адже від цього залежить стійкість бізнесу. Експерти зазначають, що для цієї мети оптимально підходять гібридні моделі.

«Гібридне рішення — це кілька джерел генерації, акумулятор і споживання. Ці джерела можуть бути: мережа, сонячні панелі, дизель-генератор, когенераційна установка — все разом. Для логістичного центру з холодильним обладнанням навіть витрати на дизель-генератор під час блекауту виправдані — інакше втрати товару будуть набагато більшими. Але сонячні панелі з акумуляторами дозволяють суттєво зменшити навантаження на генератор, економлячи паливо та моторесурс», — пояснює Дмитро Лукомський.

Тигран Амалян наголошує: «Технічні моделі мають бути побудовані за гібридною системою. Тобто з джерелом безперебійного живлення та накопичувачами електроенергії. Це найголовніше, основа. Далі можна просто ставити панелі в структуру даху або навісу».

Тетяна Однорог, засновниця і генеральна директорка компанії Unisolar розвиває цю думку: «Сонячні станції — ефективний інструмент для комерційних об'єктів, але їх варто розглядати лише як частину комплексної енергетичної системи. Дахові СЕС частково покривають споживання, але не вирішують питання тепла чи пікових навантажень. Тому сьогодні кожен об’єкт потребує власної комбінації технологій.

Наприклад, якщо підприємство має доступ до газу та значну потребу у теплі, оптимальним рішенням стає когенераційна установка в поєднанні з системою накопичення енергії (ESS). Когенерація дає тепло й дешевшу електроенергію, а ESS згладжує пікові навантаження, балансує, забезпечує резерв живлення.

Сонячні модулі — це про економію й енергонезалежність. Завдяки доступному кредитуванню на ВДЕ інвестиція у СЕС стала швидшою та вигіднішою. А якщо додати систему накопичення, підприємство отримує і стабільність, і зменшення OPEX, і безперебійність у моменти аварій чи піків.

Додатково доцільно інтегрувати теплові насоси, які зменшують витрати на опалення та кондиціонування».

Системи накопичення енергії: новий тренд

Один з найпомітніших трендів 2024-2025 років — зростання попиту на системи накопичення енергії (ESS — Energy Storage Systems).

«Мережеві сонячні станції стають менш цікавими. Тренд іде на гібридизацію — сонячна електростанція плюс енергонакопичувач. Передумовами для цього стало також падіння цін не тільки на сонячні панелі, а й на накопичувачі», — зазначає Дмитро Лукомський.

Тетяна Однорог наводить конкретні цифри: «Впродовж 2025 року близько 37% запиту припадає на СЕС промислового масштабу з очікуваною річною генерацією від 1 МВт.

Ще 25% формують звернення, пов’язані з окремим встановленням або сервісним обслуговуванням систем накопичення енергії (ESS)».
Експертка пояснює, що зараз ESS найчастіше замовляють великі виробництва, які працюють у безперервному циклі, підприємства з газовими когенераційними установками (для стабілізації мережі, накопичування енергії в нічний час, вирівнювання пікових навантажень тощо), а також великі логістичні центри, хаби, склади.

Мікромережі: майбутнє енергетичної автономії

«Близько 5% запиту стосується облаштування мікромереж (microgrid) — нових енергосистем, що поєднують кілька джерел генерації (переважно відновлюваних, як-от сонячна енергія, а також резервних — наприклад, дизель-генераторів), акумулятори, інтелектуальну систему керування (EMS) та внутрішніх споживачів підприємства в єдиний енергетичний контур», — повідомляє Тетяна Однорог.

Це найскладніше, але й найефективніше рішення для великих об'єктів з різноманітними потребами в енергії.

За даними компанії Unisolar

Практичні кейси

Мережа магазинів EVA — один з показових прикладів системного впровадження відновлювальної енергетики в ритейлі. Загальні інвестиції компанії в енергонезалежність з 2022 року склали близько 100 млн грн.

Основу резервного живлення магазинів та розподільчих центрів становлять бензинові та дизельні генератори. Також передбачені джерела безперебійного живлення на базі EcoFlow та подібні. 

Як додаткове джерело енергії на розподільчих центрах компанії у 2025 році було встановлено сонячні мережеві електростанції. Перша була запущена на розподільчому центрі в м. Львові. Вона складається з 1 239 панелей та має потужність 718 кВт. На РЦ в м. Дніпрі встановлено 791 панель потужністю 459 кВт, у м. Бровари — 1 940 панелей потужністю 1125 кВт. 

«Дахові мережеві сонячні електростанції покривають близько 90% денного споживання влітку. Від загального споживання розподільчого центру покриття СЕС коливається від 17% до 66%, залежно від сезону та режиму роботи складу», — розповідає Микола Леонов, головний енергетик мережі магазинів EVA.

Фото надане пресслужбою мережі магазинів EVA та EVA.UA

Як повідомили в пресслужбі мережі магазинів EVA та EVA.UA сонячні електростанції на розподільчих центрах є додатковим джерелом енергії для компанії, що дозволяє знизити залежність від міської електромережі. В умовах стабільного електропостачання вони допомагають оптимізувати комунальні витрати, а у разі відключень електроенергії частково компенсують енергію, яку виробляє дизельний генератор. «Це зменшує витрати на паливо та знижує загальні енергетичні витрати компанії. Крім того, запровадження таких рішень сприяє загальній стабільності енергосистеми країни, знижуючи пікове навантаження на електромережу», — пояснюють в компанії.

Група компаній «Епіцентр» — один з лідерів впровадження сонячної енергетики в ритейлі. «В період 2023-2025 років ми встановили 10 сонячних електростанцій загальною потужністю близько 15 МВт на власних об'єктах у Києві, Вінниці, Хмельницькому, Чернігові, Чабанах та Обухові. Вони дають змогу заміщувати до 30% споживання електроенергії», — повідомляє Вікторія Кудієвська, керівниця проєктів влаштування СЕС компанії «Епіцентр К».

Фото надане Департаментом зі зв'язків з громадськістю ТОВ «Епіцентр К»

Компанія має амбітні плани: «До кінця 2030 року група компаній «Епіцентр» сподівається наростити потужності власної сонячної генерації до 108 МВт».

Цифри

Окупність інвестицій в СЕС, є індивідуальними та залежить від багатьох факторів,  зазначає Іван Балицький:  умови та графік споживання електричної енергії, модель використання СЕС (для часткового чи повного забезпечення, з можливістю чи без можливості відпуску в мережу, потужність СЕС, наявність чи відсутність установки зберігання енергії (УЗЕ) (її потужність та ємність), класу напруги та регіону.

Також має значення й  модель фінансування. «Якщо девелопер інвестує власні кошти — це найкоротший термін окупності. Але й найбільше капітальне навантаження», — зазначає Тетяна Однорог.

«Собівартість сонячної електроенергії приблизно 1 грн/кВт·год, а середня ціна для комерційних підприємств з мережі — 7 грн/кВт·год. Сонячні панелі дуже здешевшали, багато компаній зараз займаються інсталяцією. Такі проєкти недорогі, зрозумілі і прості. Окупність мережевих систем, які працюють паралельно з основним живленням, становить менш як три роки, — наводить цифри Дмитро Лукомський. — Це абсолютно економічно доцільно. Банки готові надавати кредити під таки проєкти в розмірі 60-70%, тобто фактично свої вкладення можна повернути за рік, а за три роки виплатити кредит і мати безкоштовну електроенергію».

Також девелопери можуть скористатися спеціальними програмами фінансування, наприклад «5–7–9». «Програма частково компенсує вартість обладнання, скорочуючи строк окупності та підвищуючи рентабельність інвестицій», — пояснює Тетяна Однорог .

«Девелопери, які не мають "зайвих" коштів, або сумніваються в рентабельності чи прибутковості проєкту досить часто користуються послугами сервісних компаній за ЕСКО-контрактами, або договорами CPPA. На ринку вже існують відповідні "готові продукти", які пропонуються інсталяторами бізнесу. До того ж цей механізм фінансування,  успішно використовують державні та комунальні заклади, хоч в приватному бізнесі такі проєкти також не є поодинокими, — коментує Іван Балицький.

За даними, які наводить керівник правового комітету Асоціації сонячної енергетики України, на практиці строк окупності СЕС для промислових споживачів варіюється від 2 до 8 років (без установки зберігання енергії) і від 4 до 10 років з УЗЕ. «Такі розрахунки проводились, ще до підняття Регулятором в серпні цього року "прайскепів" — максимальної ціни на електричну енергію на РДН до 15 000 грн. Тому, з урахуванням тенденції останніх місяців формування ціни на РДН, строки окупності можуть бути, ще меншими», — зауважує експерт.

Бар'єри впровадження: що заважає

Як і в будь-якій галузі,  існують певні бар’єри, які гальмують активне впровадження проєктів ВДЕ в комерційній нерухомості.

Вікторія Кудієвська з «Епіцентр К» виділяє три основні групи бар'єрів. Серед економічних: «Висока вартість інвестицій. Брак доступних фінансових інструментів: не всі банки кредитують проєкти ВДЕ на привабливих умовах». З технічних бар’єрів експертка  називає обмежену пропускну здатність мережі: старі або перевантажені мережі часто не можуть прийняти додаткову генерацію. «Відсутність резервного місця для обладнання: дахові конструкції не завжди розраховані на додаткове навантаження. Проблеми з інтеграцією BESS — складність налаштування режимів on/off grid, балансування», — перелічує Вікторія Кудієвська.

Дмитро Лукомський наводить конкретний приклад: «Багато кого стримує  невідповідність несучих спроможностей будівель. Деякі споруди просто вже обвітшали, давно побудовані. Для встановлення дахової СЕС, потрібно посилювати дах, і тоді ці додаткові витрати  значно впливають на окупність».

Не можна оминути й регуляторні бар’єри.  «Дозвільні процедури: складність отримання технічних умов на підключення СЕС або систем накопичення енергії. Невизначеність правового статусу 'активного споживача': не всі бізнеси розуміють, як юридично продавати надлишкову енергію», — перелічує Вікторія Кудієвська.

Іван Балицький уточнює: «Якщо говорити про використання СЕС за механізмом самовиробництва, що передбачає продаж надлишків генерації своєму електропостачальнику та набуття статусу 'активний споживач', то основною перешкодою може стати необхідність отримання послуги з приєднання СЕС до мереж ОСР та збільшення дозволеної потужності до відпуску. А це додаткові витрати та бюрократія».

Дмитро Лукомський звертає увагу на специфічну мотиваційну проблему: «Якщо це офісний центр, який власник здає орендарям приміщення і перевиставляє рахунки за електрику просто додатково до орендної плати, то бар'єр у тому, що власнику цього приміщення все одно, скільки коштує електроенергія, адже економічне навантаження лягає на орендарів».

«Непрозора економічна мотивація для девелопера. Здебільшого вигоду отримує саме орендар, а не власник будівлі. Щоб інвестиція поверталася, девелоперу потрібно: або отримати ліцензію на продаж електроенергії і створити власний енергетичний напрям, або інтегрувати премію за енергонезалежність у модель оренди. До моменту запуску повноцінного внутрішнього ринку електроенергії між девелопером і орендарем мотивація буде обмеженою», — пояснює Тетяна Однорог.

Ще одну проблему виділяє Тигран Амалян: «Часто бар'єром є низька освіченість людей в енергоефективних рішеннях, які, до речі, постійно динамічно розвиваються. Я б рекомендував для власників вже зведених комерційних будівель — починати з повного енергоефективного аудиту, а потім уже приймати рішення впроваджувати ВДЕ чи ні. Не всім вони підходять, іноді такі інвестиції можуть приносити лише проблеми та збитки».

Іван Балицький додає:«Недостатнє розуміння власниками необхідності впровадження генерації з ВДЕ, її переваг, а також особливостей реалізації відповідних проєктів. Більшість девелоперів стикаються з нерозумінням механізмів взаємодії з орендарями, енергопостачальниками, а також питанням оподаткування операцій з продажу електричної енергії та амортизації».

Перспективи

Іван Балицький оптимістичний у своїх прогнозах: «Наразі ринок електричної енергії переживає БУМ впровадження СЕС саме споживачами. За розрахунками Асоціації сонячної енергетики України, у 2024 році було встановлено понад 800 МВт нових потужностей, більшість з яких (близько 85%) встановлювалась для цілей самоспоживання та самовиробництва. При цьому, цього року динаміка встановлення СЕС є ще вищою. А за попередніми розрахунками АСЕУ, у 2025 році потужність нових СЕС може становити до 2 ГВт, більшість з яких встановлюється саме споживачами».

Експерт вважає, що роль та перспективи впровадження ВДЕ зберігатимуть свою актуальність, а повна інтеграція з Європейським ринком електричної енергії та повний перехід до формування ринкових цін спонукатиме бізнес до встановлення СЕС.

Тетяна Однорог додає: «Перспективи сильні й довгострокові. Бізнес переходить від концепції 'зелений імідж' до підходу 'енергетична автономність як необхідність».

Експертка виділяє  чотири основних драйвери:

1. Післявоєнний контекст і часті енергетичні ризики. Комерційні об'єкти прагнуть прогнозованості та незалежності.
2. Великі площі дахів і стабільне споживання. Це робить проєкти швидкоокупними.
3. Технологічний прогрес. СЕС стають продуктивнішими, ESS дешевшають. Вартість інтеграції падає, ефективність зростає.
4. Зміна поведінки орендарів. Міжнародні компанії вимагають “зелених” рішень.

Відновлювальна енергетика в комерційній нерухомості України — це вже не про майбутнє й «зелений» імідж,  а про сьогодення й спроможність забезпечити базову операційну стабільність свого бізнесу.

Також читайте: У Житомирі планують збудувати плавучу СЕС: чи реально це в умовах законодавчих прогалин?