Ринок торговельної нерухомості 2022: втрати, надбання та гнучкість

14.02.2023

Автор: Ірина Настич

Довоєнний 2021 рік був вдалим для ринку торговельної нерухомості: була виведена значна кількість нових площ, скоротилася вакантність, відновилися орендні ставки. У 2022-24 р. очікувалося відкриття тільки по Києву майже 250 тис. кв. м нових площ. На жаль, через повномасштабне вторгнення рф планам не судилося збутися, вектор розвитку ТРЦ змінився. Property Times разом з експертами дізнавався, що відбувалося на ринку торговельної нерухомості в 2022 р.

Як ринок оговтувався від шоку

2022 рік потрібно розглядати не поквартально, як зазвичай, а поетапно — в залежності від фази війни, інтенсивності й географії бойових дій.

Перший короткий етап тривав від початку року й до 24 лютого, ринок розвивався за тим курсом, який був узятий у 2021 році, поступово відновлюючись після жорстких локдаунів через пандемію.

Від початку повномасштабного вторгнення рф почався найскладніший період, який експерти характеризують як шок або етап знищення.

«В цей період як орендодавці, так і орендарі не мали чіткого розуміння щодо наступних кроків, незважаючи на те, що більшість орендодавців була підготовлена з точки зору експлуатації та охорони проєктів, організації персоналу та роботи орендарів критичної групи товарів», — згадує Ганна Корягіна, СЕО Nhood Україна.

«Багато торгових центрів не працювали або працювали лише супермаркети, деякі ТЦ отримали пошкодження в наслідок воєнних дій (Fabrika, Retroville, Nikolsky, «Караван», «Дафі», Riviera та інші), відбувалася масова міграція населення за кордон та на захід країни. Люди купували лише найнеобхідніше», — так описує цей період Дмитро Топольськов, Голова Дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB).

Деокупація Київщини дала позитивний сигнал для всього ринку, і вже у квітні почалося поступове відновлення. «Усвідомлюючи важливість підтримки бізнесу та забезпечення людей необхідними товарами, Gulliver першим серед ТРЦ почав відновлювати свою роботу. Вже 1 квітня, окрім операторів товарів першої необхідності (супермаркет, аптека, товари для тварин тощо), які продовжували працювати, поступово відчиняли свої двері для відвідувачів інші магазини», — говорить Ірина Круппа, генеральний директор БФК Gulliver.

«З середини квітня товарообіг почав поступово зростати, що пов’язано з вже частковим налагодженням логістичних питань, незначним поверненням покупців, наслідком чого стале несуттєве покращення показників товарообігу», — коментує Ганна Корягіна.

Початок третього етапу трохи розмитий, передумови для нього були вже у квітні, але чітко виокремився він у травні. Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG визначає його як етап поновлення та пристосування до нових умов.

«Люди почали повертатися до столиці, а бізнес — відновлюватися. Як результат, вже у травні трафік помітно зріс та понад 70% операторів ТРЦ поновили роботу», — зазначає Ірина Круппа.

«Влітку багато сімей повернулись додому, беручи до уваги відсутність можливості відпочинку за кордоном або на морі, багато людей повернулись до ТРЦ, що позитивно позначилося на результатах роботи зон фуд-кортів, відновилася робота розважальних парків, — коментує Ганна Корягіна. — По наших проєктах у вересні ми досягли максимальних показників відвідуваності за весь період».

Також цей період можна назвати етапом адаптації до роботи в умовах війни. «Розробляються механізми дій на випадок повітряних тривог, ринок рефлексує на події у Вінниці (ракетний удар по центру міста) та Кременчуку (влучання ракету в ТЦ «Амстор»)», — говорить Дмитро Топольськов.

Важливим маркером цього періоду стало поновлення роботи міжнародних якірних орендарів, які суттєво впливають на споживчі настрої, зазначає Євгенія Локтіонова.

З 10 жовтня почався черговий етап, коли перед країною й бізнесом постав новий виклик — навчитися функціонувати в умовах енергокризи, спричиненої атаками агресора на енергетичну інфраструктуру України.

«Тривоги лунають рідше, але стають тривалішими, відбуваються масовані ракетні удари по об’єктах енергетичної інфраструктури. Мають місце аварійні та планові відключення світла по Україні, зокрема в торгових центрах, що відображається на їх відвідуваності», — таку характеристику цьому етапу дає Дмитро Топольськов.

«В цей період відбувається налаштування роботи проєктів з новими джерелами електроенергії, — зазначає Ганна Корягіна. — Багато часу приділено пошуку оптимальних схем з точки зору експлуатаційних, комерційних та юридичних питань стосовно роботи з використанням дизель-генераторів для безперебійної роботи магазинів».

Попри такі випробування відновлення показників тривало до кінця року й продовжилося у 2023 р. «Станом на зараз, показники відвідуваності нашого комплексу повернулися до довоєнного рівня, при цьому дещо трансформувалися. Наприклад, вихідні дні стали більш «трафіковими». Крім того, товарообіги орендарів повернулися до довоєнних результатів, а у більшості випадків зросли на 10-30%, у декого навіть — на 50%», — наводить дані Ірина Круппа.

Показовими є дані, які наводить Українська рада торгових центрів, яка здійснює дослідницький проєкт «Індекс самопочуття ритейлу» (Retail Well-Being Index). RWBI враховує відвідуваність ТЦ, рівень вакантності та орендних ставок.

Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index скорочено RWBI) розроблено в 2020 р. Українською радою торгових центрів, який дозволяє в динаміці відстежувати рівень самопочуття ритейлу, враховуючі такі показники, як відвідуваність торгових центрів, вакантність площ в ТЦ та рівень ставок оренди. В пілотному режимі RWBI відстежується з серпня 2021 р.

«За цими даними, можна вирахувати, яким було значення Індексу на кожному з етапів. Ми дещо змінили межі періодів, оскільки можемо оперувати лише даними за цілий календарний місяць», — пояснює Дмитро Топольськов.

Дані, наведені в дослідженні, демонструють чітку тенденцію — від етапу до етапу значення Індексу збільшується.

«Крім того, нами було проведено моніторинг стану роботи ТЦ в червні, серпні та жовтні. І хоча хвилі цього дослідження не співпадають з етапами розвитку ринку ТЦ, висновок є схожим: від місяця до місяця частка ТЦ, що працюють, збільшується. Відсоток рахується від 273 торгових центрів України, що знаходились на підконтрольній території та працювали станом на 23.02.2022», — зазначає Дмитро Топольськов.

 

Робота в нових умовах

Як бачимо, ринок зумів оговтатися від шоку перших місяців повномасштабної війни, це стало можливим в тому числі й завдяки умінню швидко адаптуватися. Війна поставила перед операторами ринку кілька головних викликів: безпека відвідувачів та персоналу та робота в умовах блекаутів.

«Першочерговою задачею для об’єктів торгової нерухомості стало забезпечення безпеки для співробітників магазинів та наших відвідувачів. Ми одразу взяли це питання під контроль, облаштувавши на паркінгах P-1 і P-3 затишні укриття. Безпековою зоною на -1 поверсі у разі повітряної тривоги можуть скористатися наші гості, сховище на -3 передбачено для резидентів бізнес-центру та персоналу магазинів ТРЦ, де забезпечені всі умови для продовження роботи (повноцінні робочі місця та безперебійний інтернет). Додатково наші food-орендарі пропонують гостям, що перебувають у безпековій зоні, гарячі напої та снеки, — розповідає про те, як вдалося налагодити роботі під час війни генеральний директор БФК Gulliver. — Наступним викликом стала загроза блекауту. Початково резервне живлення забезпечувало роботу найважливіших секторів — освітлення для евакуації людей, системи пожежної безпеки, функціонування всіх необхідних підйомних механізмів. Коли відключення світла стали регулярними, постало питання про придбання додаткового обладнання, аби забезпечити автономну роботу всього об’єкта. 

Наразі ми забезпечені 2,2 мегаватами потужності, які рівномірно подаються від чотирьох окремих генераторів, та підтримують автономність об’єкта при відключеннях електропостачання. Це допомагає диверсифікувати ризики і практично унеможливлює повне знеструмлення комплексу. Наприклад, на випадок перебоїв роботи одного з генераторів, стабільність роботи комплексу підтримується іншими. 

Система опалення забезпечена власними котельнями, які у тому числі під’єднані до живлення від дизельних генераторів. Таким чином, подача теплоносія до приміщень є автономною. 

Також ми маємо резерви технічної води в об’ємі понад півмільйона літрів, що забезпечуватимуть першочергові потреби комплексу у випадку відсутності водопостачання з міської мережі. 

Ще одне нагальне завдання сьогодні — забезпечення стабільного інтернету для орендарів. Ми працюємо з рядом провайдерів, обладнання яких розміщене у комутаційних кімнатах на території комплексу та під’єднане до резервного живлення. Таким чином, ми можемо забезпечити стабільний доступ до мережі у ТРЦ».

Детальніше про це ми писали в матеріалі Українські ТРЦ та БЦ готові до складного опалювального сезону й скорочення енергоспоживання

Про те, як українські ТЦ долають труднощі й налагоджують роботу в складних умовах, детально розповів Дмитро Топольськов:

«Під час війни ТЦ зіштовхнулись з новими викликами. По-перше, це комендантська година. Якщо до війни часто-густо ТЦ працювали до 22:00, а супермаркети іноді цілодобово, під час війни це неможливо, адже в переважній більшості міст з 22:00 починається комендантська година. Наприклад, в Києві станції метро на віх відвідувачів зачиняються близько 20:30. Тож зазвичай ТЦ припиняють роботу в 20:00. До речі, це теж є одним із факторів зменшення відвідуваності ТЦ та рівня орендних ставок.

Іншим викликом є повітряні тривоги. Іноді адміністрації ТЦ, які знаходились далеко від лінії фронту, нехтували сигналами повітряної тривоги, але трагедія в Кременчуцькому ТЦ «Амстор», коли під час тривоги в результаті ракетного удару були жертви серед персоналу магазинів та відвідувачів, були поранені та зникли безвісти десятки людей, до повітряних тривог стали ставитись більш відповідально — торгові центри в цей період зазвичай не працюють.

З 10 жовтня виявилась ще одна системна проблема — нестача електроенергії в країні через ракетні удари по об’єктах інфраструктури та через зупинку Запорізької АЕС. Якщо в перші місяці війни, наприклад, в Києві світло в квартирах не зникало жодного разу, з другої половини жовтня щоденне відключення електропостачання на декілька годин стало нормою. Згодом бізнес відреагував на це закупівлею електрогенераторів. Зазвичай в ТЦ під час роботи від генераторів не працюють ескалатори, освітлення увімкнене не на повну потужність, але іноді відвідувачі ТЦ навіть і не помічають, що зараз працює генератор. Є випадки, коли паралельно із генератором ТЦ працюють генератори якірних орендарів, перестраховуючись від можливих блекаутів.

І хоча витрати на видобуток електроенергії за допомогою генераторів є в рази дорожчим, за великим рахунком, він має подвійний ефект: по-перше, це дає змогу ритейлу вести бізнес в таких умовах, а по-друге, стимулює клієнтів під час відключень електропостачання в мікрорайоні проводити дозвілля в торговому центрі.

Тобто зазвичай бізнес не чекає вирішення їхніх проблем з боку держави, а сам пропонує ефективні рішення. І головне — в цьому йому не заважати».

Договірні зобов’язання

Українській бізнес має досвід роботи в кризових умовах і вже встиг вивести оптимальну формулу успіху — це гнучкість помножена на адаптивність. Оператори ринку поділилися з Property Times  своїми стратегіями побудови роботи з орендарями.

«Для себе ми відразу підготували три сценарії розвитку ситуації, планування велося на короткостроковій основі, саме з цими розрахунками працював відділ оренди для досягнення комерційних домовленостей, дуже часто в індивідуальному порядку з партнерами, — розповідає Ганна Корягіна. — Можна виділити деякі тренди: 1) збільшення випадків співпраці із використанням відсотку від товарообігу, з його можливою поступовою зміненою в часі; 2) короткотривалі степ-ренти; 3) в найгіршому випадку оплата тільки ОРЕХ; 3) суттєве зменшення маркетингових платежів; 4) додаткова необхідність перевірки коректності товарообігу у випадку переходу орендарів на спрощену систему оподаткування; 5) встановлення механізму оплати послуг користування дизель-генераторами.

До всіх змін ми підходимо зважено, тому іноді це займає більш часу, оскільки нові питання потребують досконалого вивчання. Вже є запроваджені механізми аналітики по кожному орендарю для прийняття рішень стосовно комерційних умов, сформовано певний досвід формування рахунків за відшкодування роботи генераторів, також як брокери ми уважно стежимо за «міграцією» інтересів орендарів.

Ситуація дуже непроста, тому єдиним рішенням є можливість пошуку компромісів із врахуванням інтересів обох сторін».

«Наші комерційні домовленості адаптувалися до нових умов, а інші договірні обов’язки залишилися незмінними», — констатує Денис Корнута, директор департаменту торгових площ Arricano Real Estate Plc.

«Наразі ми знаходимося у постійному діалозі з нашими партнерами, знаходячи win-win формат співпраці для кожної зі сторін. Щоденно ми детально аналізуємо показники роботи комплексу та, за необхідності, підтримуємо орендарів маркетинговими активностями», — коментує Ірина Круппа.

Орендні ставки

Коливання орендних ставок відбувалося нерівномірно й залежало від періоду, про які йшлося на початку статті, від географії ТРЦ та інших об’єктивних чинників.

«Зростання курсу долара, падіння купівельної спроможності, переміщення кінцевого споживача (з регіону в регіон) призвели до перегляду орендних ставок — в центральних регіонах до зменшення, в західних— до збільшення, але не суттєвого (10-15% в національній валюті)», — коментує Євгенія Локтіонова.

«На початку війни, коли деякі об’єкти ще не відновили свою діяльність, велика кількість орендарів сплачували в цілому тільки ОРЕХ, — говорить Ганна Корягіна. — Актуальна комерційна політика, а саме домовленість багатьох орендарів щодо співпраці з торгівельними центрами виключно на платі з товарообігу та ОРЕХ (сервісний платіж) дещо ускладнює оцінку середніх орендних ставок, проте ми оцінюємо середню ставку у топових ТРЦ м. Київ на рівні 30 дол. США».

Завдяки дослідницькому проєкту RWBI Українська рада торгових центрів має можливість оцінити динаміку розвитку ринку ТЦ протягом року. «Зараз ми працюємо більше, ніж з 30 ТЦ, але грудень 2022 до грудня 2021 року ми можемо порівняти по 9 об’єктах, які потрапили до пілотної вибірки ще в 2021 році, — пояснює Дмитро Топольськов. — Можна констатувати, що загалом протягом року в ТЦ України рівень довгострокових орендних ставок на вакантні лоти площею 50-250 кв. м знизився на 18%. Але таке порівняння не завжди є коректним, оскільки лоти відрізняються площею, локацією та конфігурацією. Також слід зазначити що деякі торгові центри перейшли з фіксованої орендної плати на доплату від товарообороту. Підвищення ставки не зафіксовано по жодному з лотів, що залишався вільним протягом року. В деяких ТЦ (в залежності від політики) орендні ставки залишились на минулорічному рівні, в інших — їх знижено. Втім, навіть ті ТЦ, що номінально не змінили рівень ставок, на певний проміжок часу (на період воєнного стану, на календарний рік) пропонують орендарям особливі умови (зниження ставки, фіксація курсу долара, оплата виключно відсотка від товарообороту без фіксованого мінімуму тощо).

Таким чином, власники ТЦ йдуть на реальні поступки ритейлерам, але далеко не завжди готові фіксувати фактичні орендні ставки на сьогоднішній день в довгострокових договорах оренди, сподіваючись на відновлення ринку в середньостроковій перспективі».

Втрати та надбання

2022 рік, на жаль, став роком втрат для ринку торговельної нерухомості. Деякі ТЦ та ТРЦ були вщент зруйновані, деякі зазнали значних або часткових руйнувань.

«Зазнали ушкоджень або було знищено більше 28 торговельних центрів — повністю знищено торгову нерухомість в Маріуполі, Сєверодонецьку, Лисичанську, частково в Херсоні, Запоріжжі, Харкові , Кременчузі — ТЦ Амстор. Зазнали ушкоджень ТРЦ Retroville (Київ), Riviera (Одесса), «Караван», «Дафи», Nikolsky (Харків), — коментує Євгенія Локтіонова. — Торгові центри Retroville (Київ), Nikolsky (Харків), частково Riviera (Одесса) поновили роботу після відбудови».

Детальніше про руйнування й збитки Property Times писав в статті Торговельна нерухомість: збитки, спроби відновлення та очікування

«Серед постраждалих об’єктів зараз не менш, ніж 23 ТРЦ загальною площею понад 900 000 кв. м. У спільній оцінці, оприлюдненій урядом України, Європейська комісія та Світовий банк у співпраці з партнерами оцінюють, що поточна вартість реконструкції та відновлення в Україні становить 349 мільярдів доларів (349 мільярдів євро). Очікується, що ця цифра зросте в найближчі місяці, оскільки війна триває. Згідно оцінки наших партнерів, компанії NAI Україна, прямі втрати, зв’язані із пошкодженням або знищенням складають 350 млн USD, загальні втрати індустрії більш 10 млрд USD, при цьому також необхідно брати до уваги непрямі втрати пов’язані із втратою контролю, капіталізації нових ТРЦ, що не відкрилися, недоотриманого прибутку діючих ТРЦ, що важко зараз оцінити, — наводить дані Ганна Корягіна. — Постраждалі ТРЦ потрохи відновлюють свою роботу, звісно це залежіть від регіону та суми інвестицій для відновлення. Прикладом тому є ТРЦ Lavina Mall, 14 березня ТРЦ зазнав авіаудару. Снаряд потрапив у розважальний центр Galaxy і пробив стіну, була пошкоджена фасадна частина будівлі. Після ремонтних робот з 10 травня ТРЦ знову працює. 29 липня відновив свою роботу ТЦ Retroville, який був закритий через попадання російської ракети. В будівлі постраждали фасади з південно-східного боку, зруйновано один із восьми входів, суттєво постраждали офісна будівля та Sport Life. Зараз активно до відновлення діяльності готується ТРЦ Riviera (м. Одеса). В рамках одеського ТРЦ максимально було пошкоджено магазини Ашан та Декатлон.

Будучи залученими у ролі брокерів, найприємнішим є те, що пошкоджені проєкти не тільки відновлюються, але й мають попит на приміщенням від орендарів, що дозволить найближчим часом покращити показники відвідуваності та наповненості».


ТРЦ Nikolsky (Харків) після влучання ворожої ракети на початку повномасштабного вторгнення, фото: Budhouse Group

Попри війну й величезні ризики за минулий рік український ринок торговельної нерухомості поповнився новими площами.

За даними, які наводить Євгенія Локтіонова, в 2022 р. відбулося відкриття ТЦ Pannonia (Ужгород) — 8 000 кв. м, ТРЦ Happy Mall (Рівне) — 9 000 кв. м, ТОЦ Lake Plaza (Київ) — 34  000 кв. м, ТЦ «Епіцентр» (Львів) — 90 000 кв. м.

Щодо виходу на українській ринок нових брендів, то тут також є позитивні сигнали.

«За результатами відвідування MAPIC 2022 можна зазначити, що попри все навіть зараз міжнародні бренди розглядають Україну на довгострокову перспективу, ті ж, хто готові до виходу вже зараз, в більшості випадків розглядають відкриття в Україні виключно через партнерів», — коментує Ганна Корягіна.

Прогнози

В умовах війни робити довгострокові прогнози важко, але все ж таки можна зазначити певні тенденції, які вже зараз окреслилися на ринку.

«В актуальних обставинах прогнозувати довгостроково неможливо. Адже робота будь-якого бізнесу у крані зараз залежить від зовнішніх обставин, — коментує Ірина Круппа. — Тому зосередимося саме на трендах у торговій нерухомості, які можна виділити:

  • Відвідувачі обиратимуть ТРЦ, які забезпечили свою автономність. Мова йде про світло, опалення, стабільний інтернет. Не дивлячись на складні обставини, базові умови комфортного перебування у об’єкті мають бути збережені. 
  • Питання безпеки залишається пріоритетним. Поки країна перебуває у режимі воєнного стану, наявність укриття є головною умовою здійснення безпечного шопінгу в межах торгово-розважального центру. 
  • Затребуваність підземних паркінгів. Наразі ми спостерігаємо тенденцію щодо заповненості підземної стоянки. Як виявилося, водії зараз надають перевагу підземному безпечному паркінгу, а не наземному».

«Відбуватиметься пошук нових концептів в умовах високої вакантності, аж до повної зміни цільового призначення об’єкта, також очікується відкриття до кінця року торговельних центрів, запуск яких було перенесено», — зазначає Євгенія Локтіонова.

«Активного розвитку орендарів як локальних, так і міжнародних не очікується. Орендарі та орендодавці продовжать домовлятися щодо умов співпраці, оптимізувати бізнес-процеси тощо, — коментує Денис Корнута. — По суті залишилися ті, хто прийняв для себе рішення продовжувати роботу за будь-яких умов».

«В індустрії комерційної нерухомості в 2023 році слід враховувати наступні фактори: війна в Україні має значний вплив на галузь ритейлу та нерухомості, про що свідчать такі фактори, як ескалація енергетичної кризи по всій Європі; постійне підвищення відсоткових ставок і, як наслідок, відсутність можливості фінансувати розвиток бізнесу для ряду компаній ритейлу та нерухомості; порушення ланцюгів поставок і необхідність перегляду стратегії розвитку; міграція населення, що впливає на перегляд складу орендарів, щоб відповідати не тільки очікуванням клієнтів, але й новій купівельній спроможності, яка не буде посилюватися в найближчі місяці.

Слід розуміти важливість обов'язкової присутності двох каналів продажів — онлайн та офлайн, які не конкурують, а підтримують один одного, девелоперам цей виклик варто взяти за ключове правило з самого початку, змінюючи архітектуру та концепції ТРЦ, включаючи розподільчі центри, складські приміщення та всю необхідну інфраструктуру для забезпечення ефективного функціонування обох каналів продажу. Для нових проектів домінувати буде розвиток багатофункціональних форматів, які зможуть одночасно закрити максимум питань відвідувачів.

Вже зараз разом з європейськими партнерами необхідно готувати процес відновлення України та пошуку нових технологій будівництва. Відновлення України стане унікальною можливістю використати найкращі та найреволюційніші практики, це буде унікальний шанс для індустрії», — ділиться думками Ганна Корягіна