Поширення закону про гарантування речових прав на нерухомість, споруджену до жовтня 2022 року: порядок і особливості

Станіслав Бойко,

старший юрист TOTUM LF

16 червня 2023 року набула чинності Постанова КМУ № 596 від 13.06.2023 р. «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі — Закон). 

Очікуємо, що це не останній підзаконний акт, який забезпечує виконання Закону № 2518-ІХ, ринок потребує ще кількох нормативних документів. 

Ця постанова затвердила Порядок поширення дії Закону на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом. 

Зазначимо, що Порядок розроблено на виконання абзацу 4 частини статті 21 Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Він стосується випадків, коли замовник приймає самостійне рішення про поширення дії Закону на спорудження об'єктів. Це може стати в нагоді як репутаційний крок для залучення в проєкти міжнародних інвесторів або, наприклад, для участі в програмах післявоєнної відбудови України. 

Поширення дії Порядку у часі та по кругу осіб 

Дія цього Порядку безпосередньо стосується об’єктів будівництва та їхніх складових частин, щодо яких фінансування (інвестування) здійснювалося виключно:

- через фонди фінансування будівництва;
- фонди операцій з нерухомістю;
- інститути спільного інвестування;
- юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав (у тому числі з використанням форвардних контрактів та деривативів);
- шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. 

Замовниками таких об’єктів повинні бути:

- фізичні або юридичні особи — землевласники або користувачі земельних ділянок;
- фізичні або юридичні особи — власники об’єкта будівництва або яким об’єкт будівництва належить на праві господарського відання чи оперативного управління;
- ОСББ або управитель — у разі виконання робіт щодо багатоквартирного житлового будинку. 

Нова термінологія, наведена в Порядку 

Порядок вводить два нових визначення: «Актуалізація відомостей в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ)» та «право інвестора».

Актуалізація відомостей в ЄДЕССБ — це процес/процедура підтвердження відомостей, що містяться в ЄДЕССБ, та внесення нових додаткових або актуальних відомостей до ЄДЕССБ  уповноваженими особами.

Право інвестора — це відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (надалі — Держреєстру) про право, яке виникає на об’єкт будівництва (його складову частину), право на виконання будівельних робіт якого набуто до набрання чинності Законом, відповідно до укладених правочинів, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Слід зазначити, що відомості Держреєстру про право інвестора мають інформаційний характер та відображаються лише станом на дату державної реєстрації права інвестора вперше. Подальший перехід права інвестора не підлягає державній реєстрації.

Важливо зазначити, що правочини відносно об’єктів будівництва (його складових частин), щодо яких зареєстровано право інвестора, вчиняються відповідно до законодавства,  яке діяло до 10 жовтня 2022 року.

За правовою природою «право інвестора» схоже на «майнове право», існування якого затверджено нормами Цивільного кодексу України і яке передбачає також «право на очікування» отримання об’єкта нерухомості (його складової частини) у майбутньому після прийняття в експлуатацію Об’єкта будівництва. 

Реалізація Порядку з боку Замовника 

Прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва (їх складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до 10 жовтня 2022 року, здійснює замовник, подаючи заяву щодо державної реєстрації:

- права інвестора на об’єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості (надалі — СМП), щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об’єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону;

- гарантійної частки на майбутні об’єкти нерухомості. 

Заява формується замовником у ЄДЕССБ, вона автоматично отримує реєстраційний номер від електронної системи. Державний реєстратор отримує заяву виключно в електронній формі шляхом, через інформаційну взаємодію між електронною системою та Держреєстром.

Замовник має письмово повідомити осіб, якими здійснювалося інвестування (фінансування) об’єкта будівництва, про намір щодо прийняття рішення про поширення дії Закону на об’єкти будівництва, розміщуючи відповідну інформацію:

- на своєму вебсайті;
- на порталі ЄДЕССБ через електронний кабінет.

Важливо: Замовник повинен розмістити відповідне повідомлення не пізніше ніж за 10 днів до подання заяви.

Особливості поширення дії Закону

Дія Закону поширюється на об’єкти будівництва (їх складові частини), щодо яких замовник прийняв рішення про поширення дії Закону з урахуванням таких особливостей (основні з них):

- мінімальний розмір гарантійної частки визначається у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі складових частин подільного об’єкта незавершеного будівництва з урахуванням законодавчо встановленого мінімального рівня.

- подільний об’єкт незавершеного будівництва, щодо складових частин якого зареєстровано СМП  або право інвестора, не може перебувати у цивільному обороті, на такий об’єкт не може бути накладено обтяження або звернуто стягнення (крім випадків, визначених Законом)

-  щодо подільного об’єкта незавершеного будівництва не поширюються вимоги Закону щодо державної реєстрації СМП;

- Закон не застосовуються до складових частин об’єктів будівництва (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), щодо яких зареєстровано право інвестора.