Property Times Житлова нерухомість

Автор: Ірина Настич 

Property Times продовжує підбивати підсумки 2023 року на ринку житлової первинної нерухомості Києва та області. В попередньому матеріалі ми писали про основні тренди, які окреслилися на ринку минулого року.

В цьому огляді разом з девелоперами складемо портрет покупця,  прослідкуємо, як змінювалася ціна квадратного метра протягом 2023 року та зробимо прогнози на поточний рік. 

Що стимулювало ринок?

За даними ЛУН. Місто,  інтерес до теми купівлі квартир у 2023 був стабільним  та складав 70-80% від довоєнного показника. Після падіння на дві третини з початку вторгнення, українці повернулися до ідеї придбання власної нерухомості та почали цікавитися пропозиціями на ринку. 

Одним з головних факторів, які  вплинули на перезапуск ринку, стала безпекова ситуація — Київ став більш захищеним, що стало позитивним сигналом для всіх учасників ринку. 

Для споживача було надважливо побачити, що  на будівельних майданчиках відновилися роботи. 

На думку, Олександра Насіковського, співзасновника та керівного партнера групи компаній DIM,  фактичне відновлення будівництва і стабільне виконання запланованих робіт стало вирішальним фактором, який стимулював ринок. «Принцип “роби своє якісно та сумлінно” в перспективі привів до того, що покупець з грошима почав повертатись на ринок, бо житлове питання стоїть дуже гостро. Нагадаю, що ми, за різними оцінками, втратили 30-50 млн кв. м житла, а темпи будівництва просіли за перший рік війни на понад 40%. За другий трохи менше, звичайно, попередньо вдалось відновити обсяги на 15%, але все ще вони далекі від потрібних», — пояснює експерт.

І ще один важливий фактор, який  позитивно вплинув на ринок, — розширення програми «єОселя» та запуск «єВідновлення». 

«За даними НБУ, в листопаді 2023 року обсяг виданих за програмою «єОселя» кредитів майже вдвічі перевищив обсяг усіх іпотек за повний 2021 рік. Станом на зараз видано вже понад 7 тисяч пільгових позик на житло. Поки що ці цифри не надто впливають на ринок саме первинки, адже 70% угод стосуються вторинного ринку житлової нерухомості. Однак за умов обмеженого платоспроможного попиту навіть така кількість є підтримкою ринкою. Зі збільшенням кількості позик на первинку вплив «єОселя» стане відчутнішим. Так, наприклад, очікується, що у 2024 році кількість пільгових позик на житло сягне 12 тисяч. Якщо половина з цих угод стосуватиметься первинки, це стане суттєвим стимулом для будівельної галузі», — коментує  Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд». 

Пожвавила ринок Київщини також внутрішня міграція. «Херсон, Миколаїв, Запоріжжя, Харків — це основні регіони, з яких виїжджають українці в пошуках більш безпечних міст для життя. І Ірпінь, як не парадоксально це прозвучить, зважаючи на окупацію міста, зараз дуже популярний серед внутрішніх переселенців», — коментує Юрій Марченко, директор Будівельної групи «Синергія».  

Що гальмувало ринок?

Невизначеність й складна ситуація на фронті змушують  потенційних покупців відкладати рішення щодо придбання нерухомості. Посилення мобілізації поглиблює дефіцит кадрів робочих спеціальностей, який був відчутний на ринку ще до повномасштабного вторгнення. Змінення ланцюжків постачання, знищення підприємств з виготовлення будматеріалів  також гальмує темпи будівництва й ринок загалом.

«Стримує розвиток ринку та галузі загальний фон. Через війну дорожчає собівартість будівництва, що призводить до підвищення цін на квадратний метр. Відчутний дефіцит будівельників через міграцію в інші країни та мобілізаційні заходи. Важливу роль відіграє навіть інформаційна складова — від негативної тональності новин попит переходить в стадію відкладеного, люди починають вичікувати, обмірковуючи перспективи та майбутнє», — зазначає Сусанна Караханян, керівник департаменту продажів Greenville Kyiv.  

«Зараз ми констатуємо, що дефіцит робітників сягнув вже 30%, а збільшення собівартості будівельних робіт становить 40%. Однак ключовий момент — це все ж низькі обсяги продажів. Наразі активно будувати можуть лише ті компанії, що мають для цього власні резерви. Девелопери, які фінансують будівництво на кошти, що надходять від нових угод, відчувають серйозні труднощі», — додає  Анна Лаєвська.

Програма «єОселя»,  стала одночасно й фактором, який стимулював ринок, і який стримував, через повільну акредитацію банками об’єктів в процесі будівництва та високий поріг входження, зазначає Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.   «Сповільнював темп видачі іпотеки за програмою й перший внесок від 30%, хоча декларували 20%, але банки ставили свої умови», — додає пані Ірина.

«Є певні сподівання на розширення «єОселі», однак, щоб вона дійсно стала драйвером, треба мінімум додаткових 50 мдрд грн фінансування щорічно, зниження авансового платежу до 15% і щоб кожен 3-4 кредит стосувався саме первинного ринку»,  — зазначає  Олександр Насіковський. 

Основні категорії покупців

Як  ми вже зазначали в попередньому матеріалі, у 2023 році суттєво скоротилася доля спекулятивного попиту, купували здебільшого для себе, інвестиційний попит складав невеликий відсоток.

«Понад 90% для себе, до 10% — інвестиційний попит, — такі дані наводить  Олександр Насіковський. —  Інвестор почав розвертатись в бік ринку десь з кінця осені, дуже обережно і поступово. Тому я б не казав поки про суттєве відновлення інвестиційного попиту. Маємо надію, що в цьому році інвесторів на ринку побільшає, якщо ситуація загалом сприятиме». 

«У 2023 році 85% покупців житла в наших броварських проєктах — це люди, в яких дійсно гостро стояло житлове питання, зокрема, й внутрішньо переміщені особи. Решта 15% — інвестиційний попит,  — коментує Ірина Міхальова. — Серед клієнтів, які за останній рік придбали нерухомість в Alliance Novobud, 30% — це ті, хто цікавився нашими проєктами ще у кінці 2021-го — на початку 2022 року. Вони повернулися з чітко сформульованим бажанням інвестувати у нерухомість. Протягом осені 2023-го поверталися й покупці, які готові купувати «на котловані».

Серед наших покупців досить вагома частка військовослужбовців та працівників силового блоку, переселенців. Цьому сприяють державна іпотечна програма «єОселя» та наші власні спецпрограми для військових та ВПО, які ми запустили ще минулої осені.

Посилюється активність власників житла, пошкодженого або зруйнованого через бойові дії, адже в листопаді стартувала видача сертифікатів за ще однією державною програмою — «єВідновлення».

«Зараз до 30% покупців нерухомості — це учасники державних програм «єОселя» та «єВідновлення». Це новий тип покупця для нашого ринку нерухомості. Раніше ці люди не мали достатнього фінансового ресурсу на вирішення житлових проблем. Зараз з'явилися доступні інструменти, які дозволяють придбати власну домівку, сплачуючи посильні щомісячні внески на рівні ринкової вартості оренди житла, — зазначає Анна Лаєвська.  — А от категорія так званих спекулянтів майже зникла з ринку. Такі угоди займають лише 10-15% від загальної кількості».   

«Основні категорії покупців: middle class upper-middle class. Це працівники IT-сфери, топ-менеджери великих компаній, держслужбовці високого рангу, підприємці, творчі професії (медіа, інстаграм-блогери, ведучі тощо). Окрема категорія — військовослужбовці», — розповідає Сусанна Караханян. 

Що купували?

Зазнали змін і критерії, за якими обиралося житло для покупки.

«Безпековий фактор став ключовим. Покупці нерухомості цікавляться наявністю укриття у проєкті. Підземні паркінги, комори у цоколі стали значною перевагою, адже такі приміщення використовуються з метою захисту на час повітряних тривог, — коментує  Анна Лаєвська. — Також звертають увагу на автономність проєктів. Це пов'язано з блекаутами, які були наприкінці 2022-початку 2023 року. Цієї зими всі очікували на можливу енергетичну кризу, викликану обстрілами інфраструктури. На щастя, цього не сталось. Але острах, що сценарій повториться, залишився, оскільки всі розуміють — війна надовго». 

«Сформувався чіткий запит на енергетичну незалежність комплексу: починаючи від базових речей на кшталт альтернативного живлення для ліфтового обладнання і насосів і завершуючи проєктами зеленої енергетики, — зазначає  Олександр Насіковський. — Саме тому ми маємо в портфелі вже кейс проєктування багатоквартирного будинку з використанням технології геотермальних насосів, що дозволяє знизити споживання на 45%».

Обирають надійну каркасно-монолітну технологію будівництва, додає Ірина Міхальова.

Покупець не хоче купувати зайві квадратні метри,  його цікавлять раціональні планування, і не важливо чи мова про однушку, чи про три- або чотирикімнатну квартиру для великої родини. 

«Відбулася зміна поведінкових запитів щодо ергономіки і просторового зонування квартир, вдвічі зросла зацікавленість в європлануваннях. Обов’язковим атрибутом стає велика кухня-вітальня від 17 кв.м в комфорт+ і від 20 кв. м в бізнес-сегменті, двома санвузлами, окремими спальнями. Площа 1-кімнатних квартир, які найчастіше купують у бізнес-сегменті, сягає 50-55 кв.м, 2-кімнатних — 75-80 кв.м, 3-кімнатних — 100-120 кв. м, — зазначає  Олександр Насіковський. — Найбільше покупця у комфорт+ сегменті сьогодні цікавлять 1-кімнатні квартири площею 40-47 кв.м з кухнею-вітельнею від 20 кв.м і окремою спальнею з гардеробною. Топовими 2-кімнатними стають планування від 68 до 75 кв.м з двома окремими спальнями, кухнею-вітальнею від 20 кв.м, а 3-кімнатними — квартири 85-90 кв. м з трьома окремими спальнями, одна з яких є майстер-спальнею із власним санвузлом і гардеробом, велика кухня-вітальня також в пріоритеті». 

«У продажах зросла кількість великих за площею квартир. 30% угод компанії стосуються придбання трикімнатних помешкань. У 2021 році це було лише 19%. Оскільки переважно купують для себе, з метою проживання з родиною, той розглядають більші квартири», — додає Анна Лаєвська.

Цей тренд характерний як для Києва, так і для  передмістя.

«Якщо раніше однокімнатні квартири займали найпомітніше місце в наших запитах, і, відповідно, в структурі продажів, то в 2023 запит покупців почав помітно зміщуватись в сторону більшої кімнатності, — розповідає  Юрій Марченко. — Ми пов’язуємо це з декількома причинами: перше, на це вплинула доступна іпотека «єОселя», більшість угод, які відбулись у нас — це були дво-, трикімнатні та дворівневі квартири. Друге, це внутрішня міграція з небезпечних районів: люди переїжджають сім’ями й для нового житла обирають великі квартири, щоб розмістити всіх членів родини».

Актуальні  вимоги щодо ступеня готовності та поверховості, які  сформувалися ще у 2022 році.

«Зараз шукають винятково готове житло або на фінальних етапах будівництва»,  — ділиться спостереженнями Сусанна Караханян.   

«Більшість людей роздивляється низькі та середні поверхи для проживання», — додає Олександр Шапран, керівник відділу продажу проєкту Central Hills.

Покупець більш прискіпливо придивляється до репутації девелопера. «Надійність забудовника та високий ступінь готовності проєкту або стабільно гарна динаміка будівництва, якщо комплекс у розпалі зведення. Інвестують швидше та охочіше у проєкти, які реально будуються», — коментує   Ірина Міхальова. 

Посилився інтерес до  послуги «ремонт від забудовника». «Варто відзначити збільшення запитів на квартиру з ремонтом. Що мотивує? Треба швидко переїхати уже; доступна іпотека єОселя та сертифікати єВідновлення відкривають людям більше фінансових можливостей і з ними вибору кращої комплектації квартири як от ремонт від забудовника», — пояснює  Юрій Марченко. 

Основні показники

Ціна квадратного метра в Києві та передмісті у 2023 році коливалася, зміни відбувалися нерівномірно.  За даними ЛУН Київ показав 2% падіння у гривні, Київська область — +6%.  Це середній показник по ринку,  який охоплює всі класи й об’єкти різного ступеня готовності. Просідання  частково обумовлене зниженням цін на ті об’єкти, які знаходяться на ранній стадії будівництва або ж такі, що повільно будуються й не мають попиту.  В об’єктах на фінальній стадії будівництва й таких, що будуються активними темпами, ціни навпаки зростали.  

«Ціни у нас, як і в інших проєктах бізнес-класу, не зазнали кардинальних змін. Вартість виросла приблизно на 10-15% в будинках, що будуються», — такі дані наводить Сусанна Караханян.

«За нашими оцінками, вартість квадратного метра в столиці зросла. Збільшення ціни варіюється залежно від класу нерухомості. У найпопулярніших сегментах, економ та комфорт, ціна виросла найбільше, на 20-25%. Найменш відчутне здорожчання у преміальному сегменті — близько 10%. Перегляд прайсів корелює з попитом. Чим менше реальних угод — тим обережніше девелопери піднімають ціни», — пояснює Анна Лаєвська.

«Середня вартість кв. м відносно 22 року  зросла на 10-12%», — наводить дані Олександр Шапран.

За дослідженням ЛУН, темпи введення в експлуатацію  в 2023 році зменшилися, причина полягає в тому, що  2022 році добудовували розпочате раніше. За 3 перші квартали у Києві було введено в експлуатацію на 15% менше квартир, у Київській області – на 35% менше, ніж в попередньому році. 

«У 2023 «Синергія» здала в експлуатацію 30 774 кв. м житла в Ірпені. Для порівняння, роком раніше, у 2022, компанія ввела в експлуатацію на 20% більше житла, а саме 38 511 кв. м. Якщо порівнювати з довоєнним 2021 роком, то цей показник навпаки зріс на 23%. Тоді компанія здала в експлуатацію 23 555 кв. м житла», — коментує Юрій Марченко.

«За рік ми ввели в експлуатацію підземний паркінг в ЖК Greenville Park, а в ЖК Greenville на Печерську були введені в експлуатацію дві нові секції», — розповідає Сусанна Караханян.   

Компанія «Інтергал-Буд» за 2023 рік  ввела в експлуатацію 120 тисяч кв. м нерухомості. «На перший квартал цього року плануємо завершити будівництво ще 180 тисяч кв. м», — говорить Анна Лаєвська. 

«Наприкінці 2023 року було вручено ключі близько 500 родинам в ЖК «Irpin City» в Ірпені та 198 родина в ЖК «Атмосфера», що у місті Вишневе. А також введено в експлуатацію першу чергу ЖК «Молодість» в Ірпені», — коментує Антон Мирончук, СЕО Інвестиційної групи «Молодість»

Щодо продажів, то ті забудовники, які демонструють активні темпи будівництва,  говорять, що у 2023 році зуміли  покращити показники.

«У порівнянні з 2022 роком кількість угод на ринку збільшилася у двічі. В тому числі цьому сприяло розширення держпрограми «єОселя» та впровадження «єВідновлення», — коментує Дмитро Новіков, директор з маркетингу компанії City OneDevelopment.

«Продажі в наших житлових комплексах протягом року не зупинялися, проте мали хвилеподібний характер: сильно зріс попит навесні після стабілізації ситуації в країні; влітку він залишався незмінним, а восени почався ще один підйом продажів. Велику роль зіграли у цьому різноманітні програми кредитування, спецпропозиції, розтермінування. Наприкінці 2023 року був ще один спад (обстріл Києва перед новим роком)», — говорить Сусанна Караханян.

В компанії  LEV Development  зазначили, що обсяг продажів в 2023 році збільшився відносно 22 року на 60%.

«З другої половини 2023 року спостерігається позитивна тенденція  до відновлення показників продажів квартир. Звичайно, до довоєнного рівня попиту, ще далеко, проте ринок первинної нерухомості оживає, та за відсутності суттєвих потрясінь в економіці та на фронті в 2024 очікується подальше його зростання», — коментує Антон Мирончук.  

Юрій Марченко наводить такі дані щодо показників продажів: «Тут більш показовим буде порівняння 2023 року із довоєнним 2021, тому що перша половина 2022 року — це була стагнація, відтак цифри будуть не показові. 

До показників 2023 року у  порівнянні із 2021: 

•  Кількість квартир, придбаних на виплат зросла на 20%, і у 2023 становила 55% в структурі всіх продажів;
• Кількість угод у 2023 зменшилась на 31%;
• Трикімнатні квартири у 2023 купували більше на 8,5%». 

Дефіцит та помірне зростання цін 

За умови відсутності воєнної ескалації в поточному році очікується подальше відновлення попиту, збільшення кількості продажів й дефіцит готового житла.  

Сусанна Караханян, Greenville Kyiv: «Усе залежатиме від перебігу війни та політичного фону. Зважаючи на те, що експерти прогнозують у 2024 році позиційну війну та приблизно таку ж динаміку обстрілів, можна очікувати подальшу адаптацію ринку нерухомості. Підвищення цін буде — не критичне, але буде через зростання собівартості будівництва, логістику, дефіцит кадрів та інші причини. Важко сказати, що буде з галуззю за умови продовження війни наступні 2-3 роки. Але на цей рік ринку будуть властиві ті ж тенденції, що й у 2023».

Ірина Міхальова, Alliance Novobud: «Однією з головних тенденцій 2024 року стане дефіцит готового житла. Нових стартів протягом двох останніх років практично не було, тож логічно, що наступного року настане тимчасовий «розрив» між добудованими протягом цього часу проєктами, квартири в яких сьогодні активно розкуповуються, і житлом, що буде на стадії будівництва. До речі, я вірю в запуск нових проєктів протягом наступного року, але переважно у класах економ та комфорт. 

У 2024 році ми очікуємо ще більшого зростання попиту, й всі чинники для цього є. Станом на сьогодні ми маємо величезний відкладений попит, який, впевнена, з кожним місяцем буде все масштабніше реалізовуватися. Віримо у те, що сприятимуть цьому й «єОселя» та «єВідновлення».   

Щодо цін на первинну нерухомість, то гадаю, що жодних причин до їхнього обвалу не передбачається. Ціни й надалі зростатимуть. Щоправда, темпи все ж будуть помірними й складуть до 10% за рік. Чинники впливу на цінову динаміку все ті ж: зростання собівартості будівництва, внутрішнє наповнення проєктів тощо. Будемо сподіватися, що до них приєднається ще й наша Перемога, після якої ціни підуть вверх ще активніше».

Анна Лаєвська, «Інтергал-Буд»: «Настрої покупців чутливі до інформаційного поля. Погані новини чи невтішні прогнози — продажі завмирають. Але як тільки градус негативних очікувань знижується, покупці повертаються до відділів продажів. 

Попри все ринок продовжує існувати, адаптувавшись до нових реалій. Більшість девелоперів поновили роботи. Ба більше, є плани щодо старту цілковито нових проєктів. Зокрема, такі плани маємо й ми. Вже в найближчі кілька місяців ми оголосимо про початок зведення нового житлового комплексу у Києві.

Ціни зростатимуть, адже на них впливає висока собівартість будівництва. У першому півріччі цього року ми очікуємо на збільшення прайсів десь на рівні 5-10%. 

Маємо сподівання на розвиток державних програм «єОселя» та «єВідновлення», що можуть дати поштовх галузі у вигляді платоспроможного попиту на житлову нерухомість».

Олександр Шапран, Central Hills: «Ми прогнозуємо збільшення об'ємів продажу відносно 23 року на 10-20% за рахунок дефіциту якісної забудови з урахуванням потреб населення (паркінги, укриття) та пружини відкладеного попиту за 22-23 роки, бо житла було здано мало».

Юрій Марченко, БГ «Синергія»: «Розвиток державних програм «єВідновлення» та «єОселя» у 2024 позначаться на ринку готового житла: квартири в зданих будинках, що залишилось в наявності, розійдуться як “гарячі пиріжки”. Крім новобудов, державні програми вже почали драйвити ринок приватних будинків, таунхаусів, дуплексів.

Також є сигнали й очікування щодо більш діяльного розгортання доступної іпотеки «єОселя» на ринок первинного житла. Що своєю чергою стимулюватиме будівельну галузь».

Антон Мирончук, ІГ«Молодість»: «У 2024 році очікується поступова переорієнтація «єОселя» на первинний ринок. Можливість отримання житлового сертифіката «єВідновлення» для придбання житла у поєднанні з державною програмою пільгового кредитування «єОселя» надасть новий поштовх ринку нерухомості в Україні».