Property Times Світові ринки

Житлові об'єкти в Польщі: що краще будувати, здавати в оренду або продавати в нинішніх економічних умовах? Учасники Living Investment Forum 2022, проведеного Property Forum у листопаді 2022 р. у Варшаві, були одностайні — поки що оренда є єдиним вибором.

Пшемислав Чимчак-Братковські, керівний партнер ThinkCo, який був модератором дискусійної панелі, присвяченої ринку оренди, чітко заявив, що поточний стан справ не дуже сприятливий для моделі build - to - sell через зростання процентних ставок і загальної нестачі кредитоспроможності. «За останні сім місяців ринок житла в Польщі повністю змінився. Через різке зростання процентних ставок можливість купити квартиру зараз украй низька. Навпаки, ринок оренди процвітає — у нас багато орендарів, які не можуть нічого купити і готові винайняти квартиру, не кажучи вже про біженців з України. Крім того, на ринок оренди повертаються студенти після COVID. У нас є забудовники, готові продати цілі об’єкти фондам PRS, але інвестори чекають рішення про купівлю із-за процентних ставок. Це абсолютно нова реальність», — заявив Чимчак-Братковські.

Фото: www.property-forum.eu 

Ганна Блащик, член правління державної компанії PFR Nieruchomości, підтвердила його слова, але при цьому підкреслила, що забудовники, що будують для здачі в оренду, стикаються з тими ж проблемами, що і усі інші: «Насправді, сектор оренди має сильні передумови для подальшого розвитку. Але у нас є численні побоювання з приводу його доступності. Ми маємо справу із зростанням операційних витрат, підвищенням цін на сировину і нафту, а тепер нам доводиться стикатися з підвищенням вартості енергії. Зараз ми намагаємося зосередитися на зниженні виробничих витрат і економії енергії, використовуючи, наприклад, збірні конструкції».

Йоланта Бубель, генеральний директор мережі Student Depo, згадала й інші чинники, такі як підвищення мінімальної заробітної плати і поправки до законодавства. «Ключовий чинник — здатність адаптуватися — хороший менеджмент і швидке ухвалення рішень. У сезон розпродажів ми міняли ціни три або чотири рази, і це було добре сприйнято, заповнювана залишалася високою. В наші дні треба бути дуже уважним до того, як ви будуєте свою пропозицію. Наш продукт — це ціноутворення «все включено», тобто ми сильно схильні до ризику комунальних і податкових змін. Очевидно, що підвищення мінімальної заробітної плати також робить величезний вплив на наш бізнес: вартість прибирання, безпека і так далі. І як студентське житло, ми повинні підтримувати роботу таких служб 24 години в добу 7 днів в тиждень. В результаті ми можемо чекати, що наступного року наша маржа знизиться, можливо, на 2-3%. Це те, що ми чекаємо в даний момент, але ми також чекаємо, що це буде короткострокова ситуація», — підкреслила пані Бубель.

Проте, незважаючи на деякі складнощі, інвестори у будівництво і оренду зберігають оптимізм в довгостроковій перспективі. «Я думаю, що ці півроку змінили ситуацію в Польщі, так це те, що усі зрозуміли, що ринок оренди буде рости. У нас більш високі процентні ставки, і багато молодих поляків тепер не можуть купити квартиру так швидко, як вони сподівалися. Мій погляд на світову економіку, можливо, трохи більше песимістичний, я думаю, що рецесія, з якою ми зіткнемося, буде м'якшою, але тривалішою.

Ймовірно, ми залишимося в таких умовах досить довго. І очевидно, що забудовникам і операторам доведеться адаптуватися, і вони вже роблять це. Тому що фундаментальна потреба молодих людей — жити десь окремо від батьків — висока і залишатиметься високою», - сказав Бартош Кулаковські, керівник з продажів польської філії компанії Vonder.

Його думку розділяє Пепійн Моршуіс, генеральний директор компанії Trei Real Estate: «Я почав працювати у сфері нерухомості на початку 90-х років. Це вже п'ята криза, в якій я беру участь, і я все ще живий. Ми змогли продовжити бізнес кожного разу, коли наставала криза. Те ж саме станеться і зараз. Ми просто повинні пристосуватися, і це в основному усе. Що стосується бізнесу з продажу в Польщі, то він значно знизився, але не зник, ми повинні пам'ятати і про це. Там, як і раніше, багато приватних осіб, у яких досить готівки. В умовах невизначеності навкруги, вони хочуть мати щось реальне у своїх руках. Тому ми і сьогодні продаємо квартири. Що стосується напряму PRS, то головне, що рухає цим бізнесом, — це фундаментальні показники, і вони не змінилися. Коли ви дивитеся на доступний продукт оренди в Польщі, він не часто буває в управлінні професійних компаній. Поточна оцінка ринку, включаючи житло, що будується, складає приблизно 35 000-40 000 одиниць, які будуть здані впродовж наступних 12–18 місяців. У масштабах усього ринку це ніщо, навряд чи можна виразити це у відсотках. Якщо порівнювати з іншими ринками, то в середньому в Європі 5% ринка — це професійна оренда, а на деяких ринках цей показник досягає 40-50%. Так що потенціал для зростання величезний».

Джерело: www.property-forum.eu