Property Times Підсумки року

Автор: Ірина Настич

Минулий  рік став для ринку складської нерухомості роком поступового відновлення попиту та відносної стабілізації. Нагадаємо, що 2022 р. був роком вимушеного попиту,  орендна активність підтримувалася переїздами  в більш безпечні локації, а також  пошуком нових приміщень на заміну зруйнованих. 

У 2023 році  ринок  перейшов від стадії виживання до стадії помірного розвитку. Що відбувалося на ринку складів у 2023 році та на що чекати в  поточному році, Property Times  розбирався разом з експертами.

Що відбувалося з попитом? 

Початок  2023 року ознаменувався перепідписанням договорів, скасуванням дисконтів та  частковим поверненням до ринкових умов оренди, що свідчить про поступове відновлення й стабілізацію ринку.

Відбулися зміни в структурі попиту, збереглася тенденція до скорочення складських запасів.  «Це  дозволяє значно зекономити бюджет на оренду, а також мінімізує ризики великого складу, бо все ж таки трапляються випадки влучання у великі склади»,  — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development.

Скорочення площ для зберігання також обумовлено браком  персоналу та здорожчанням кваліфікованих кадрів.

Втратили актуальність ADR-склади  для зберігання пестицидів та гербіцидів, це обумовлено тим, що через війну суттєво скоротилися  сільськогосподарські площі, які доступні до обробки, пояснює Федір Арбузов.

Суттєвий вплив на ринок мала зміна логістичних шляхів. «Закриття морських портів змусило логістичні компанії переглянути транспортні стратегії, розширивши транспортні та вантажні послуги поряд з основною діяльністю. Така диверсифікація бізнесу підтримала стійкість основних 3PL-операторів, що дозволило збільшити попит з боку таких користувачів. Таким чином, сектор гуртової та роздрібної торгівлі (38%) і логістичні та 3PL оператори (36%) продовжили домінувати в структурі валового поглинання, річний обсяг якого склав близько 92 000 кв.м (-37% р/р)», —  зазначають аналітики CBRE Ukraine. 

Продемонстрували стабільність і ритейлери. Як пояснюють в  CBRE Ukraine, це зумовлене стійким споживчим попитом, головним чином у сегменті електронної комерції та відновленням попиту на неосновні споживчі категорії. Додатково, гуманітарна допомога та товари військового призначення стимулювали попит на складські приміщення. 

«Наразі спостерігається попит на виробничі приміщення під фармацевтичну галузь, електронні компоненти (іноді подвійного призначення), склади в межах міста від компаній, які постраждали після прильотів в Київському регіоні, є запити від підприємств, які планують релокацію з Харкова та Запоріжжя», — коментує Олексій Шестак, менеджер у сфері операцій зі складською нерухомістю Alterra Group. 

Зберігається попит на сухі склади та  на низькотемпературні склади, в тому числі й склади глибокої заморозки. «Їх не вистачає, бо значна частина  таких складів була знищена  ворожою атакою  при наступі на Київський регіон на початку війни,  — коментує Федір Арбузов. — Окремо потрібно сказати про температурні фармсклади, в яких також є потреба».  

На відміну від 2022 року, коли попит був переважно пов'язаний з переїздом з пошкоджених складів та переукладанням існуючих договорів, у 2023 було зафіксовано кілька угод з розширення (19%) та переїздів з розширенням (41%), що свідчить про тенденцію до відновлення ринку оренди, зазначають аналітики CBRE Ukraine. 

За даними CBRE Ukraine, станом на кінець 2023 року на ринку складської нерухомості Києва не було введено нових спекулятивних об’єктів. Річний обсяг нової пропозиції для власного користування склав близько 88 000 кв. м у трьох складських комплексах: Novus Warehouse (40 000 кв. м), Nova Poshta Terminal (35 000 кв. м) та ІІ черга комплексу Олександрівський (12 600 кв. м). В результаті, загальна пропозиція конкурентних складських площ залишилась незмінною на рівні близько 1,41 млн кв. м.

Найпроблемніші регіони

Розподіленні попиту відповідно до локації напряму залежить від близькості лінії фронту та безпеки регіону.  «Найпроблемнішими є прифронтові території — Харків та Дніпро, — говорить Федір Арбузов. — Тут  було побудовано досить багато складів, які зараз опинилися під ударом ворога».

«Для власників складських приміщень в Харкові продовжуються складнощі з пошуком орендарів, а рівень орендних ставок по поточній пропозиції: від 50 до 150 грн/кв. м (для класу А, В), середньоринкова вартість оренди — 88,6 грн/кв. м без ПДВ, а приміщення з вартістю оренди від 100 грн/кв. м вільні вже понад 6 місяців», — коментує Олексій Шестак.

За даними CBRE Ukraine, найбільший відсоток вільного складського простору, станом на кінець 2023 року, знаходився вздовж Харківської траси (М-03) та Чернігівської траси (М-01) і становив відповідно 33% та 26%. 

Вакантність та орендні ставки

В CBRE Ukraine наводять такі цифри: станом на кінець 2023 на ринку спостерігався дефіцит вільних площ, а рівень вакантності становив лише 1,8% (-2,2 п.п. р/р). «Знищення значної кількості складів у 2022 році лише додатково посилило тиск на рівень вакантності. Крім того, низька вакантність підтримувалася активним поглинанням, де площі, що звільнялися внаслідок переїздів або скорочень, рідко виходили на відкритий ринок і швидко орендувалися», — пояснюють аналітики.

«Якісних вакантних об’єктів залишилося дуже мало, майже взагалі немає доступних до оренди юнітів площею 10  тис. кв. м або більше, є декілька опцій оренди 3-5 тис. кв. м, більше опцій по 2-2,5 тис. кв. м», — додає Федір Арбузов.

«Орендні угоди продовжували укладатися в національній валюті, хоча у 2023 році ця тенденція пішла на спад. У поєднанні з обмеженою пропозицією та дефіцитом якісних площ відбулося зростання орендних ставок на складські приміщення класу А. Ефективна орендна ставка зросла на 15% упродовж 2023 до $4,9 кв. м на місяць, що свідчило про переорієнтацію ринку на користь орендодавців. Запитувані орендні ставки зросли в середньому на 20%, коливаючись у діапазоні 168-194 грн/кв. м на місяць ($4,6-$5,3) для приміщень класу А», — наводять дані аналітики CBRE Ukraine. 

Прогнози: нові площі, зростання орендних ставок

У 2024 році ринок має поповнитися новими якісними площами, плюс очікується відновлення зруйнованих складів.

«Протягом 2024-2025 років на ринок може вийти близько 161 000 кв.м нових площ, що є рекордним показником за останні десять років. Серед об'єктів — логістичні комплекси «Чайки» I-III (70 000 кв. м), «Дударків» (45 000 кв. м), «Олександрівський» III (40 800 кв. м) та «Гореничі» (5 000 кв.м), проте затримки та перенесення термінів виходу на ринок не виключені,  — прогнозують аналітики CBRE Ukraine. — Анонсування такого обсягу нової пропозиції має потенціал для середньострокового вирішення проблеми дефіциту приміщень у Київському регіоні, особливо для якісних складів класу А».

«За останні два роки вартість будівництва зросла на 30%. Якщо раніше можна було побудувати склад за 400- 450$ за кв. м,  на сьогодні вартість будівництва сухого складу класу А буде коштувати мінімум 550-600 $ за кв. м при загальній  площі приблизно 20 000 кв. м», — Федір Арбузов. 

Про плани до кінця 2024 року завершити відбудову свого зруйнованого складу площею 58 000 кв.м заявляв RLC, один з найбільших девелоперів на ринку. Інші девелопери ще не розпочали відновлення зруйнованих складів і лише деякі з них повернулися до повноцінного функціонування. Деякі компанії, склади яких постраждали чи були повністю знищені, утримуються від відбудови своїх об’єктів, натомість розглядають альтернативи шляхом придбання нових комплексів, повідомили на запит Property Times в CBRE Ukraine.

«Ринок логістики найпріоритетніший для розвитку економіки, тому він не буде в стагнації, а буде й надалі рухатися вперед і потроху зростати, — коментує Федір Арбузов. — Якщо орендна ставка буде демонструвати покращення, а будівництво не  зростатиме в ціні, логістика буде мати попит як з боку орендарів, так і з боку девелоперів». 

Олексій Шестак прогнозує подальше зростання орендних ставок: «На середину 2024 року орендні ставки для складів класу А складуть 210 грн без ПДВ та ОРЕХ».  

«На фоні більш оптимістичного економічного прогнозу, принаймні на 2П 2024 року, очікується, що попит з боку орендарів демонструватиме позитивну динаміку, а існуючі запити на великі площі, що формують відкладений попит, стимулюватимуть орендну активність у 2024 році. У середньостроковій перспективі, зі стабілізацією бойових дій, сегмент, ймовірно, залишиться більш сприятливим для власників нерухомості, а орендна ставка поступово зростатиме. 

Приблизно 161 000 кв.м складських площ планується до виходу на  спекулятивний ринок протягом 2024-2025 років, що, як очікується, зменшить тиск на вакантність і наситить ринок новими площами. Враховуючи відносно короткий цикл девелопменту, очікується, що фаза відновлення ринку, після активізації орендної активності, буде коротшою порівняно з іншими сегментами нерухомості», — прогнозують аналітики CBRE Ukraine.