Property Times Житлова нерухомість

Автор: Ірина Настич

Розвиток ринку первинної житлової нерухомості в Україні суттєво залежить від регіону та його специфічних характеристик, в першу чергу віддаленості від лінії фронту та  частоти ракетних та шахедних атак  збоку рф. 

Про  ситуацію на ринках новобудов в регіонах, уподобання покупців та основні тренди, Property Times  поговорив з представниками девелоперських компаній, які представляють регіональні ринки (в добірку потрапили: Львів, Івано-Франківськ, Вінниця, Одеса та Ужгород).

Тренди: стабілізація попиту, ready-to-use, приватні будинки

Серед спільних трендів, які були характерні для всіх регіонів, які потрапили до нашої добірки, можна  виділити такі:

• поступове відновлення попиту;
• помірне зростання вартості квадратного метра;
• зміщення попиту в бік готового житла, в тому числі й з ремонтом;
• підвищення зацікавленості  в заміських проєктах тощо.

«У Вінниці продовж 2023 року відбувалося стабільне та планомірне зростання вартості кв. м, заморожені будівництва поступово нарощували свої темпи, — коментує  CEO 121 Development Роман Бочевар.  — Також, у місто з початку повномасштабного вторгнення релоковано 353 підприємства та створено близько 2000 тисяч нових робочих місць. Вдале географічне розташування, розвинений благоустрій та комфортні умови для життя сприяють попиту купівлі первинної нерухомості як для самих вінничан, так і для інвесторів з різних регіонів України».

Марія Логінова, SVP of Zezman City  виділила такі п’ять основні тренди, які були характерні для одеського ринку первинної нерухомості:  

«Перший: надання переваги нерухомості у розвинених районах, з усією інфраструктурою під рукою. Ми бачимо на нашому прикладі, що сьогодні цілісні містечка дуже актуальні, демонструють стійкість та прогнозоване підвищення покупецького попиту.

Другий: найвищий попит надбали двокімнатні квартири. Їх зазвичай купують молоді родини для власного користування. 

Третій тренд: підвищений попит на ready-to-use нерухомість. Люди шукають готові рішення: житло у вже зданих або майже зданих в експлуатацію будинках, з готовими ремонтами, меблюванням та технікою. 

Четвертий: підвищений попит на приватні будинки та земельні ділянки. 

П’ятий: енергостійкість та автономність. Вважаємо, що у свідомості українців ці фактори ще довго не втратять актуальності».

Про тренди на ринку первинки Львова Property Times розповів Роман Давимука, СЕО Avalon: «В першу чергу, клієнт почав цінувати надійність вкладення, адже спектр ризиків значно збільшився, і є бажання клієнтів, можливо, і дорожче придбати нерухомість, але доручити капітал надійному девелоперу. По-друге, ринок, навіть у Львові не відновився на більше ніж 40% порівняно з довоєнними показниками, згідно з останніми даними ЛУН, тому сформувався своєрідний баланс на ринку, хоч і структура ринку серед девелоперів змінилась. По-третє, законодавчі зміни суттєво впливають на роботу з проектуванням (закон про МОНи, затвердження ІАОПу у Львові, нові ДБН)». 

Степан Лаврів, засновник та СЕО будівельної компанії EffectBud поділився своїми спостереженнями щодо трендів на ринку Івано-Франківська:  

«Перший тренд: переїзд з багатоквартирних багатоповерхових будинків до приватного будинку, таунхаузу чи дюплексу. 

Другий тренд:  Малоповерхове будівництво, будинки клубного типу, закриті котеджні містечка. Цей тренд спостерігається ще з початку пандемії коронавірусу, але особливо загострився в період повномасштабної війни. У зв’язку з постійним ризиком обстрілів та блекаутів, людям хочеться відчувати більший контроль та почуватися більш захищеними у власному помешканні

І третій тренд: перетік грошей з купівлі власного житла до придбання інвестиційної нерухомості». 

Схожі тенденції прослідковуються і на Закарпатті, про що розповідає Маріанна Галаговець, член ради директорів компанії GAZDA: «Основний тренд у 2023 році на ринку Закарпаття — стабілізація попиту. У 2022 році ринок стрімко реагував на воєнні події. Якщо тоді був бум оренди, який відобразився і на ринку первинної нерухомості, то у 2023 році ринок стабілізувався. Люди дізналися і повірили в Закарпаття як регіон, куди можна інвестувати. Тепер рішення купувати тут нерухомість виважені, обдумані, в основі яких не емоції й паніка, а розуміння переваг регіону і довіра до лідерів ринку. 

Другий тренд — це квартири з ремонтом та максимальною комплектацією (з побутовою технікою та меблями) в готових житлових комплексах. У покупців немає часу чекати.Тому обирають готове житло, щоб одразу переїхати в нього жити. Особливо попит на готові квартири активувався напередодні цієї зими. У клієнтів бажання зимувати на Закарпатті поєдналось з безпековою перевагою регіону і вилилося в активні покупки. Частина клієнтів, що звернулися до нас, спочатку розглядали варіанти оренди житла, але все ж вирішили купувати одразу. 

Останній — це тренд на заміське житло з запитом на приватність. Він знову повернувся до Закарпаття. Такий же попит ми бачили в період пандемії. Варто зазначити, що клієнтів цікавлять саме таунхауси, а не котеджі. Вони не хочуть витрачати додаткові кошти та сили на утримання будинку, а таунхаус поєднує міський комфорт з заміським життям і природою».

Що впливало на ринок?

Спікери зазначають, що одним зі спільних для всіх регіонів факторів, які позитивно вплинули на ринок, стали державні програми «єОселя» та «єВідновлення». Ракетні обстріли, загальна невизначеність та емоційна напруга в суспільстві  — спільні чинники, які стримують  ринок нерухомості в цілому по Україні. 

Серед  факторів стимулювання та стримання були також й такі, що обумовленні певними  особливостями того чи іншого регіону. 

Вінниця: «Стимулювали ринок  різкий попит на державну програму кредитів «єОселя», активний темп відновлення замороженого будівництва та відкриття відділів продажу, підвищена лояльність до покупця, зокрема це безвідсоткова розстрочка серед переважної більшості забудовників, гнучкі умови розтермінування, перспектива інвестиційної привабливості для продажів на початкових етапах будівництва нових житлових комплексів, а також  ситуація на ринку валют. І звісно,  статус «найбільш захищених міст», який закріпився за Вінницею з початку повномасштабного вторгнення, що значно заспокоює інвесторів, які прагнуть придбати нерухомість», — коментує  Роман Бочевар.

Львів: «Певна нормалізація життя (хоч, на жаль, і за умов війни) стимулює людей задумуватись про майбутнє та не відкладати рішення щодо вкладень, — зазначає Роман Давимука. — Також певною мірою допомогли зміна сприйняття Львова як відносно безпечного міста, де ринок якісно функціонує. І, звичайно, обмеження руху капіталу за кордон, так само як невеликий спектр інвестиційних альтернатив». 

«Додатковим стимулом став розвиток нових житлових комплексів. Підвищення якості житла, введення нових інфраструктурних об'єктів та розвиток комфортних житлових зон привертали увагу покупців та сприяли зростанню попиту на нерухомість, особливо серед переселенців, які вирішили жити у Львові»,  — додає Юлія Білень, керівник відділу продажів компанії Greenville. 

Одеса: «Споживачів підбадьорює відсутність різкого росту цін на нерухомість, — коментує Марія Логінова. — Окремо хочемо виділити «єОселю». Нещодавно додали можливість купувати не тільки квартири, а і будинки. Це стимулює ринок, бо попит на приватні будинки підвищився. Ще сильнішим стимулом могла б стати можливість купувати квартири «з котловану»: тоді українці отримують житло за нижчою ціною, а забудовники — значні інвестиції. Наразі по програмі акредитують лише будівлі з готовністю не менше 70%». 

Івано-Франківськ: «Стимулював ринок перетік капіталу і людей з районів, де велися активні бойові дії на захід країни. Відповідно, якщо до початку повномасштабної війни середня вартість на ринку нерухомості була 500 доларів за кв. м, то зараз вона наближається до 800 доларів, — зазначає Степан Лаврів. — Ще один фактор — Іноземна допомога, яка  створює позитивні очікування на ринку». Серед факторів, що стримували ринок, Степан Лаврів відзначає зупинку капіталу з-за кордону від заробітчан, які становили великий відсоток покупців нерухомості до початку повномасштабного вторгнення, а зараз повністю і перевезли свої сім’ї за межі України.  

Ужгород: «Фактор стримування — законопроєкт про мобілізацію. З кінця 2023 року і дотепер він є стримувальним фактором, потенційні інвестори відкладають купівлю нерухомості до прийняття закону про мобілізацію. Таке ж завмирання попиту ми бачили, коли співробітники ТЦК активно перевіряли документи в туристичних місцях Закарпаття, — коментує Маріанна Галаговець.  — Стимулювала  попит та розширила ринок державна іпотечна програма «єОселя»: квартири бізнес-класу та квартири з великою квадратурою стали доступні  більшій кількості клієнтів».

Хто купує?

Відбулися зміни у структуру попиту, трансформувалися уподобання покупців, змінився регіональний розподіл інвесторів.

Юлія Білень так описує цільову аудиторію проєктів Greenville у Львові:  

- покупці, що купують житло для власного проживання (молоді люди, родини переселенців);

- інвестори, що купують житло з метою збереження та/або примноження власних коштів (це переважно місцеві);

- військовослужбовці;

- користувачі державної програми «єОселя».

«Структура нашого попиту в частині географії та мети купівлі не змінилась принципово, хоча варто сказати, що зменшилась кількість інвестиційного попиту «на перепродаж» в короткій перспективі. Тобто інвестиційний попит хороший, проте фокус на довготерміновій інвестиції» — характеризує ситуацію по Львову Роман Давимука.

Про портрет покупця в Ужгороді розповідає Маріанна Галаговець:

«До повномасштабної війни клієнтів з інших регіонів було лише 10%, а 90% — Закарпаття та Ужгород. На сьогодні географія покупців змінилась: Ужгород — 33%, Закарпатська область — 22%, закордон — 5%, решта – інші області (Київська, Харківська, Дніпропетровська тощо).

Портрет покупця також змінився. Основна його ціль  —  не примножити гроші та заробити, а зберегти їх і не втратити. Зараз на ринку переважають інвестиції заради збереження заощаджень з метою в майбутньому продати квартиру або жити самим. Основні причини покупки серед наших клієнтів: 49% — інвестиції, 4% — для рідних, 40% — для себе, 7% — з інших причин. 

В Ужгород і на Закарпаття евакуювалась велика кількість українців. У 2022 році люди шукали для себе короткострокове житло, але у 2023 і зараз розглядають Ужгород для більш стабільного життя, якщо не назавжди, то на 5-8 років точно. Багато клієнтів перевозить свої родини, особливо жінок з дітьми та літніх батьків. 

Окрема категорія клієнтів прийшла по програмі «єОселя»: медики, педагоги, військові та їх родини. Тобто дана програма розширила категорія клієнтів, які можуть дозволити собі житло бізнес чи комфорт класу». 

В Одесі з’явився новий клас покупців — upper-middle class, який сформовано в основному військовими-контрактниками та розробниками, що працюють у військовій сфері, повідомляє  Марія Логінова.  «Також часто купують нерухомість молоді родини та громадяни, що стимульовані покращеними умовами іпотеки. Є попит серед інвесторів, які шукають можливості вигідного вкладення коштів», — додає пані Логінова.

Серед покупців первинки у Вінниці також значну частину складають військові. «Також родини, які отримують виплати за загиблих солдат та вкладають їх першочергово у купівлю нерухомості, — коментує Роман Бочевар. — Купують житло як для власного проживання, так і з метою інвестицій у первинну нерухомість».  

На Івано-Франківщині спостерігається перетік  клієнтів в сегмент малоповерхової забудови. «Серед наших клієнтів в основному мешканці багатоквартирних будинків, які роблять вибір на користь малоповерхового помешкання, виходячи з аргументів комфорту, безпеки та економічної вигоди (наприклад, оплата комунальних платежів напряму, за лічильниками, а також швидкість будівництва), — зазначає Степан Лаврів.

Пріоритети покупців

Не залежно від регіону, абсолютно всі покупці в першу чергу дбають про безпеку, в це поняття вкладається як безпекові характеристики новобудови (розташування, технологія будівництва, наявність укриття), так і убезпечення інвестицій  — мінімізація ризиків. Ціна — також  серед головних факторів, на які звертають увагу майбутні покупці, особливо  якщо йдеться про покупку за програмою «єОселя» та «єВідновлення». 

«Підвищився попит на монолітно-каркасні будинки через їх більш високу міцність у порівнянні з цегляними, — говорить Роман Бочевар. — Пріоритетними стали житлові комплекси з власним бомбосховищем чи обладнаним для тривалого перебування — підземним паркінгом.

Темпи будівництва та наявність зданих секцій чи інших об’єктів забудовника є більш пріоритетними ніж до повномасштабного вторгнення».

«Головні тригери для споживачів зараз — безпека, якість інфраструктури, ступінь готовності житла та його розташування, — коментує Марія Логінова. — Покупці більше часу приділяють вивченню репутації забудовників. Помітно зріс попит на заміське житло. У сфері комерційної нерухомості знизився попит на великі приміщення, площею понад 70 кв. м». 

«За даними наших львівських аналітиків, ключовим аспектом і надалі залишається ціна. Також клієнти звертають увагу на інфраструктуру майбутнього ЖК. Комфортні умови, розвинена інфраструктура та близькість до необхідних об’єктів — вже не є просто перевагами, а стають визначальними факторами для покупців. Значна кількість нових об'єктів у Львові та конкурентне середовище на ринку створюють все кращі умови для споживачів, спонукають їх активно розглядати різноманітні пропозиції, — говорить  Юлія Білень. — Розташування об'єкта також відіграє важливу роль у визначенні ціни та попиту на нерухомість. 

Наступний фактор — це репутація забудовника, його досвід у введенні в експлуатацію попередніх об'єктів. Покупці все обачніше ставляться до вибору забудовника, то ж хороша та надійна репутація — фактор, який може стати ключовим у прийнятті рішення. 

Наступними важливими аспектами є умови купівлі, термін введення в експлуатацію, можливість купівлі за програмою «єОселя», а також питання безпеки та укриття».

«Основний пріоритет покупців зараз — це безпека. В Закарпатті немає комендантської години та військових дій, більш спокійна ситуація, ніж в інших регіонах України, — пояснює Маріанна Галаговець. — Також клієнти обирають стабільність, репутацію, надійність — безпеку інвестування. Зараз клієнти шукають стабільну будівельну компанію з репутацією та введеними в експлуатацію будинками, звертають увагу на виконання зобов'язань перед інвесторами».

«Ринок органічно розвивається, і клієнти все більше звертають увагу на якість будівництва, інфраструктуру тощо, менше реагуючи на просто красиві картинки», — додає Роман Давимука.

Прогнози:  стабільний базовий попит

За сприятливих умов  2024 році експерти прогнозують посилення тих трендів, які окреслилися минулого року. Регіональні ринки поступово вирівнюються після «перекосів» в ціні й попиті, викликаних панічними настроями в перший рік повномасштабного вторгнення. Зовнішні фактори, звичайно, будуть відігравати визначну роль, тому  всі прогнози  — це обережний оптимізм.

Марія Логінова, Zezman City (Одеса): «Ринок нерухомості досить чутливий до багатьох факторів, включно з політичною ситуацією, економікою країни. Тому ми можемо робити прогнози з обмовкою на поточний стан. Сьогодні виділяємо три основні тренди, які мають підсилюватись надалі. По-перше, підсилення ролі іпотечного кредитування. Зміни пільгових програм можуть значно вплинути на ринок, стимулювати попит та підвищення цін. По-друге, ріст попиту на заміське житло в інфраструктурно-незалежних районах. По-третє, ключовими факторами стають автономність, безпека та енергоефективність. Ми відчуваємо це на собі: вже зараз квартири в наших містечках мають високий попит саме через свою автономність. Завдяки власним генераторам навіть в період минулорічних блекаутів мешканці були забезпечені електроенергією».

Маріанна Галаговець, GAZDA (Ужгород): «У 2022 році багато експертів говорили про те, що ринок нерухомості Закарпаття «роздутий», хаотичний та нестабільний і його чекає спад. Зараз ми бачимо, що попит залишився, став більш свідомим. Вартість нерухомості на Закарпатті стабілізувалась та відповідає реальній соціально-економічній ситуації регіону та пропозиціям на ринку. Регіон розвивається: інфраструктура, новий бізнес, релокуються компанії з інших областей Україні. При збереженні умов «безпечність+надійність» ми очікуємо подальший стабільний  попит і розвиток сегмента первинної нерухомості. 

2024 рік може стати лакмусовим папірцем для тих, хто зайшов на ринок Закарпаття у 2022-2023 роках. На ринку залишаться тільки надійні забудовники, які насправді будують, добудують і здадуть ЖК в експлуатацію. 

Кабінет Міністрів розширив програму доступної іпотеки «єОселя» на приватні житлові будинки й таунхауси, тож ми очікуємо продовження тренду на малоповерхове заміське житло».

Роман Давимука, СЕО Avalon (Львів): «Девелопмент — це про довгі кошти та бачення майбутнього, тому ключовим фактором будуть залишатись новини з фронту. Проте наразі у Львові можна фіксувати певний баланс на ринку, де базовий попит залишається доволі стабільним і системним. В рамках нашої компанії ми активно працюємо над новими проєктами».

Степан Лаврів, EffectBud (Івано-Франківськ): «Прогнозуємо збільшення притоку клієнтів. Складно сказати однозначно, куди буде рухатись ринок (враховуючи політичну невизначеність та військову ситуацію), проте будь-який успіх на фронті та в макроекономічних питаннях буде мати позитивний вплив на ринок».