Проєкт Закону України «Про основні засади житлової політики»: нові концептуальні підходи до реалізації права на житло

Ярослава Лаган,

старший юрист практики нерухомості та будівництва ADER HABER

На початку квітня Мінвідновлення презентувало проєкт нового Закону України «Про основні засади житлової політики», який, за задумом розробників, повинен запровадити в Україні нові концептуальні підходи до реалізації права на житло та відправити у небуття застарілі положення ще радянського законодавства у цій сфері.

На сьогодні юридичний ландшафт в сфері вирішення житлових питань містить ряд застарілих норм Житлового кодексу України, який було прийнято ще в 1983 році як Житловий кодекс Української РСР. За більш ніж як 40 років існування документ неодноразово змінювали і підлаштовували під вимоги часу. Однак все ще дається взнаки те, що його ідеологічна основа була закладена в зовсім інших соціально-економічних умовах, в яких реалізація та захист права власності громадян на приватне житло не була серед пріоритетів держави.

Ситуація дещо змінилась в 1992 році із прийняттям Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», який чинний і сьогодні. Однак, практика приватизації державних квадратних метрів все ще не забезпечує існування системи, яка могла б забезпечити приватним житлом всіх, хто цього потребує, адже бюджетних ресурсів на це просто не вистачає.

На мою думку, застарілість деяких норм Житлового кодексу України, не є проблемою per se, адже право є живою матерією, і протягом 40 років існування Житловий кодекс не існував у якомусь вакуумі. Між громадянами активно розвивалися житлові відносини, виникали спори, і суди надавали відповіді щодо питань застосування Житлового кодексу у найрізноманітніших питаннях (користування службовими приміщеннями і приміщеннями фонду територіальних громад, можливості виселення без надання іншого житла, поліпшення житлових умов і квартирного обліку громадян (так звані «квартирні черги»), усунення перешкод в користуванні житловими приміщеннями).

Однак в деяких випадках перед судами через загальну моральну застарілість Житлового кодексу все ж поставало питання вирішення правових колізій – наприклад, Верховний Суд вже сформував позицію, відповідно до якої в справах про виселення без надання іншого житлового приміщення, застосування положень ЖК Української РСР не відповідає реаліям сьогодення, а застосуванню підлягають норми Цивільного кодексу України (див. постанову ВС від 16.12.2020 року у справі № 182/7347/18).

Тому новим законом про основні засади житлової політики держава, очевидно, має намір нарешті визначитися із своїм стратегічним баченням щодо питань забезпечення громадян житлом.

Це, безумовно, є надзвичайно важливим і нагальним кроком, особливо з огляду на початок повномасштабного вторгнення і спричинений ним дефіцит житла, якого потребують власники зруйнованих внаслідок бойових дій домівок.

Проєкт закону розроблений із урахуванням міжнародного досвіду в сфері регулювання житлової політики – ключовим документом, що вирішує ці питання, є Женевська хартія ООН про стале житлове господарство. Остання передбачає що в основі сталого житлового господарства лежать 4 основних принципи, серед яких охорона навколишнього природнього середовища, економічна ефективність, соціальна інтеграція та адекватність культурним особливостям.

Для досягнення економічної ефективності використання житлового фонду декларується застосування ряду таких інструментів, як заохочення державно-приватного партнерства в сфері будівництва житлового фонду, нейтральне ставлення до різних механізмів володіння житлом (власність, оренда), забезпечення державної підтримки для реалізації прав на житло, публічне обговорення житлової політики, заохочення ефективного використання житлового фонду.

Проєкт закону, відповідно, спирається на передбачені Хартією принципи і містить норми, що регулюють правовідносини, у сферах:

• Запровадження рамкового регулювання в сферах соціальних гарантій в сфері житлових відносин і захисту прав на житло

Держава гарантує захист прав на житло, в тому числі шляхом встановлення заборони на виселення без надання іншого житла (крім передбачених законопроєктів випадків), захисту прав на житло шляхом переговорів, арбітражів, медіацій, звернення до суду чи оскарження рішень органів влади, механізму повернення житла, самовільно зайнятого іншими особами, законним власникам. Законопроєкт також декларує встановлення державою механізму компенсації вартості зруйнованого внаслідок війни чи інших надзвичайних ситуацій житла.

Законопроєкт також передбачає встановлення принципів житлової політики, серед яких принципи безбар’єрності та доступності, справедливості та рівного доступу кожного до житла, прозорості та громадської участі в реалізації житлової політики.

• Встановлення механізмів забезпечення житлом

Громадянам гарантується право отримати житло такими шляхами: побудувати житло, придбати його у власність, взяти в оренду або отримати у користування. З цього слідує, що піде у небуття такий механізм, як приватизація державного житла (в тому числі, соціального). Відзначимо також, що законопроект допускає можливість створення кооперативів: житлових (для спільного володіння і користування житлом) і житлово-будівельних (для будівництва житла).

Крім того, планується, що особи, які потребують соціального захисту, можуть отримати в користування соціальне житло (плата за оренду якого залежатиме, в тому числі, від рівня доходу  особи (сім’ї), домогосподарства, а отже, повинна бути доступною). Крім того, передбачається право користування службовим житлом, та надання можливості особам із достатнім рівнем доходів скористатися фінансово-кредитними механізмами підтримки будівництва (придбання) власного житла.

• Взаємодія держави і приватного сектору економіки у питаннях реалізації прав на житло

Декларується спрямування державної житлової політики на стимулювання, заохочення, регулювання та податкове стимулювання приватної діяльності у житловій сфері. В сферах реалізації житлових програм, будівництва та експлуатації житла житла, управління житловим фондом пропонується утворення самостійних державних (або утворених за участі держави) або комунальних підприємств, що вступатимуть в договірні відносини з приватним бізнесом (в тому числі, застосовуючи механізм державно-приватного партнерства). Заохочується державно-приватне партнерство в сфері будівництва, придбання і експлуатації доступного житла.

• Реформування системи обліку

Планується внесення відомостей про житло, а також осіб, які можуть скористатися державною підтримкою в реалізації права на житло, до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Законопроєктом також пропонується визнати такими, що втратили чинність, Житловий кодекс України та Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», тож можна сказати, що ним почнеться нова сторінка в історії реалізації житлової політики в Україні. Якою вона буде покаже час.