Property Times Торговельна нерухомість

Текст: Ірина Настич

10 жовтня рф змінила тактику ракетных атак —  більшість ударів прийшлася по об’єктах енергетичної інфраструктури. Таким чином рф підтвердила свої наміри напередодні зими залишити Україну без електропостачання й тепла. 

Property Times поцікавився у гравців ринку комерційної нерухомості, як торговельні та бізнес-центри планують пережити важкий опалювальний сезон й яких заходів планують вжити для оптимізації енерговитрат.

Потрібно шукати альтернативи

Український ринок комерційної нерухомості гідно впорався з випробуванням пандемією, навчився функціонувати в умовах війни, і вже активно готується до роботи, враховуючи можливі проблеми з енергоресурсами. Це новий досвід й нове випробування для всіх учасників ринку.

«Кожне комерційне підприємство самостійно вирішує як йому діяти, виходячи із варіантів отримання енергоресурсів та можливостей економії комунальних витрат. Наприклад, ті об’єкти, які мають декілька взаємозамінних або доповнюючих джерел енергопостачання знаходяться в більш виграшній ситуації, ніж ті, які розраховують лише на одне джерело. Вони мають можливість заміни одного джерела іншим у разі перебоїв з постачанням окремих комунальних послуг. Але, на жаль, усім приходиться розраховувати в основному лише на стабільність забезпечення традиційними комунальними послугами. Деякі торговельні центри, системи опалення яких були побудовані для використання газу у якості енергоносія, вже зараз переробляють обладнання на альтернативне споживання електрики», — пояснює Сергій Хоменко, керівник департаменту з розвитку проектів компанії UTG.

Економне споживання, резервні формати, альтернативне опалення

Представники торговельних та бізнес-центрів запевнили нас, що готові зустріти складну зиму  й надавати своїм клієнтам послуги попри спроби божевільного «сусіда» влаштувати українцям «кам'яну добу». 

Олександр Дрик, технічний директор БФК Gulliver: «Ми готуємося до опалювального сезону у плановому режимі. Загалом цей рік у технічній частині підготовки бізнес-центру кардинально не відрізняється від попереднього. Звичайно, правило №1 — економне споживання енергоресурсів.

Бізнес-центр Gulliver початково був спроєктований з урахуванням енергоощадних технологій. Зокрема, в офісному комплексі передбачена інтелектуальна система управління об’єктом, яка у тому числі автоматично відстежує та підтримує комфортний рівень температури у приміщеннях. Тепловтрати під час холодного сезону вдається компенсувати завдяки опалювальним приладам, які встановлені по периметру.

Окрім того, ми переглядаємо графіки роботи системи опалення враховуючи погодні умови. Таким чином визначили п’ять оптимальних температурних режимів у приміщеннях — від 16 до 24 градусів тепла. В залежності від температури зовнішнього повітря автоматично регулюється подача необхідного об’єму теплоносія. Відповідно вночі температура опускається до 16 градусів, у робочі години  тримається на середньому рівні 20 градусів.

Також проводимо консультації резидентів бізнес-комплексу щодо свідомого споживання енергії. А ті площі, які не використовуються, переводимо на мінімально допустимий режим температур. 

До чого вперше довелося готуватися цього року — ризики пошкодження мереж. Ми розробили детальні інструкції по взаємодії між відділами по збереженню майна — з метою запобігти замерзанню. Наразі підготовлені плани дій на випадок пошкодження мереж за наступними часовими сценаріями: три дні, тиждень і три тижні. 

Також ми передбачили резервні формати опалення комплексу. До слова, внутрішню мережу було переформатовано під можливість живлення від генераторів, щоб у випадку відсутності електропостачання, опалення приміщень не зупинилося». 

Надія Лінська, директор з маркетингу ТРЦ DREAM: «ТРЦ DREAM не залежить від центральної опалювальної системи міста більш ніж на 50%. Ми продовжуємо роботи з залучення та інтегрування автономних систем опалення. Якщо буде потреба, будемо опалювати дровами — все для того, щоб нашим відвідувачам було тепло та комфортно».

Олександр Шморгун, директор з facility management, Dragon Capital Property Management: «Кожного року ми проводимо відповідні заходи для підготовки до опалювального сезону по всіх наших об’єктах, включаючи ТРЦ, адже холодна пора року — це свого роду випробування для інженерних систем та персоналу. Отже можливе відключення об’єкта від електромереж чи припинення  газопостачання завжди розглядаємо серйозно. Тим більше цього року. Щорічно в морози проводимо обстеження будівель тепловізором для виявлення слабоутеплених ділянок та фіксуємо виявлені тепловтрати. З настанням відповідних погодних умов, проводимо роботи з утеплення, профілактичний ремонт вікон та вхідних груп, переводимо систему вентиляції у режим більшої рекуперації, тестуємо та випробовуємо всі системи опалення. Крім того, для зменшення фінансового навантаження на орендарів в опалювальний період, ми закуповуємо газ за найнижчою ціною на ринку ще влітку. 

Позаштатні ситуації ми вже пережили: під час пандемії, з різким подорожчанням газу та на початку війни. Кожна нестандартна ситуація вимагала від інженерів нестандартних рішень. Доводилося в опалювальний період штучно вимикати основне опалення під час, коли орендарі та відвідувачі не користувалися нашими  об’єктами. Основне газове опалення замінювали на резервне електричне, за допомогою електричних теплових завіс, фенкойлів, переносних електрообігрівачів.

Час роботи на резервному залежить від того, як швидко буде охолоджуватися будівля. То ж до ситуації, коли газом буде не можливо опалювати приміщення ми готові.

Якщо ж ми розглядаємо ситуацію із одночасною відсутністю і тепла, і електрики, то теоретично деякі наші об’єкти можуть бути забезпечені на 100% теплом і електроенергією від генераторів але вартість комунальних зросте на порядок, для орендарів це може бути фінансово важко. Тому такий вид забезпечення теплом швидше аварійний на день-два. 

ТРЦ та БЦ відрізняються кількістю відвідувачів, в ТРЦ їх на багато більше, все інше в частині експлуатації схоже».

Микола Якименко, в.о. керівника департаменту девелопмента та в.о. директора служби експлуатації Arricano: «У торговельних центрах Arricano ми починаємо підготовку до опалювального сезону ще влітку. Наші об’єкти опалюються як за рахунок теплогенерації власної котельні, що працює на природному газі, так і за рахунок отримання теплоносія від міських теплових мереж, в залежності від ТРЦ. Задля зниження рівня споживання енергоносіїв наша команда планує в цьому сезоні вжити таких заходів:

- зниження температури в приміщеннях до 16-18 градусів, але з урахуванням категорії товару, що представлений в магазинах. Наприклад, для магазинів нижньої білизни температура в приміщенні може бути збільшена;
- максимальне використання рекуперації та рециркуляції на вентиляційному обладнанні, що дає можливість використовувати внутрішнє тепло для підігріву повітря, що подається до приміщень. Таким чином, є можливість регулювати теплоносій, а відповідно, і природний газ;
- зниження температури до максимально допустимого рівня в технічних приміщеннях та коридорах;
- зниження температури гарячої води або часткове відключення будівлі від гарячого водопостачання;
- недопущення втрат тепла шляхом пошуку, локалізації та усунення можливих місць втрат.

Зважаючи на ситуацію на ринку та подальше зростання цін на енергоносії, наша компанія нарощує пул постачальників природного газу для можливості закупівлі газу за оптимальною ціною. Цей сезон нестандартний з точки зору ризиків, тому що окрім економічних ризиків (ціна на енергоносії), є ризики, пов’язані з продовженням та можливою ескалацією воєнних дій (руйнування інфраструктури). Ми готуємось до різних сценаріїв розвитку подій та розробляємо плани попередження або зменшення можливих негативних наслідків на нашу діяльність і діяльність партнерів. З огляду на те, що наші торгові центри великі за площею, більшість альтернативних видів енергії для теплогенерації та обігріву таких будівель можуть бути ефективними при середній температурі до -10 градусів.  З цієї причини ми розглядаємо варіанти дублювання наявних на ТРЦ систем опалення електричними котлами або твердопаливними системами генерації, але такі системи розглядаються нами як вимушене тимчасове рішення. Також, при системі руфтопів, ми маємо можливість теплогенерації за допомогою фреонових контурів, без використання теплоносія з водяної системи опалення. Такий режим роботи руфтопів є найбільш ефективним за температури зовнішнього повітря не нижче ніж -12°, але в критичних ситуаціях може використовуватися і за більш низьких температур».

Раніше ми писали: Кліматичні системи в об’єктах комерційної нерухомості: найпоширеніші помилки

Ганна Корягіна,  СЕО Nhood Україна: «В нас є план дій стосовно оптимізації енерговитрат на «Рітейл Парк Почайна»:

- на блоці Б відключено освітлення в неробочі часи;
- на парковці освітлення відключено частково;
- відключено частину освітлення на фасадах орендарів (над входами орендарів);
- відключено тотем;
- на зимовий час електроопалювальні прибори в насосних та МЗК будуть зменшені до мінімально допустимого рівня;
- в неробочий час обладнання (руфтопи) переводиться в економічний режим або вимикається.

Що стосується підготовки до опалювального сезону — зараз із власником будівель ми готуємо стратегію роботи на випадок проблем з забезпеченням теплом, але більшість проєктів мають змішану систему опалення. Безумовно, вже зараз ми ведемо комунікацію з нашими партнерами-орендарями».

Дмитро Танько, в.о. директора з роздрібної торгівлі мережі «Епіцентр»: «Вже багато років компанія планомірно скорочує використання енергоресурсів, слідуючи стратегічному курсу на енергоефективність та екологічність. Ми встановлюємо на дахах торговельних центрів сонячні панелі, використовуємо LED-лампи та впроваджуємо інші енергоефективні рішення. Наразі мережа торговельних центрів скоротила споживання електроенергії на 30%».

Комплексність та завчасність

Сергій Хоменко узагальнює й дає слушні рекомендації, як скоротити витрати енергоносіїв й пережити непростий опалювальний сезон: «Серед поширених методів економії — датчики вмикання/вимикання світла в санвузлах, датчики подачі води в сантехнічному обладнанні, бойлери с таймерами, ескалатори з датчиками руху, вмикання зовнішнього освітлення з допомогою датчика освітленості або за таймером та інші автоматичні системи. Але можливістю автоматичного вмикання кожної системи за окремим графіком або регламентом зараз вже нікого не здивуєш. Об’єкти з більш сучасним обладнанням і системами диспетчеризації мають можливість індивідуального налаштування енергоспоживаючого обладнання окремо по кожному приміщенню орендаря та по різним секторам загальних зон. Це дозволяє застосовувати індивідуальні графіки вмикання температурних режимів та потужності і секторів повітрообміну.

Також читайте: Модернізація кліматичних систем в діючих об’єктах комерційної нерухомості (+кейси)

Також перед початком холодного сезону потрібно перевірити герметичність тамбурів вхідних груп та регламент використання орендарями завантажувальних зон, достатність потужності теплових завіс, налаштування ширини розсування вхідних дверей та дистанції їх спрацювання. За допомогою спеціального обладнання необхідно перевірити теплоізоляцію будівлі та герметичність стиків і швів.

Додаткову економію принесе скорочення часу роботи об’єкта, почергове використання ескалаторів (використовувати тільки на підйом) та/або ліфтів, зменшення освітлення та потужності вентиляції в періоди зменшення трафіку відвідувачів, індивідуальні домовленості з орендарями про зниження температури в їх приміщеннях.

Важливим інструментом економії є постійний контроль використання енергоспоживаючого обладнання персоналом та орендарями. Ряд об’єктів навіть використовують спеціальне програмне забезпечення, яке on-line контролює поточне споживання електроенергії в кожному секторі, і в разі понаднормового збільшення ліміту використання, система видає повідомлення черговому оператору з вказанням сектору де потрібно оперативно виявити проблему і зменшити витрати електроенергії.

Але якщо говорити загалом, ясно, що від комплексності і завчасності проведених заходів буде залежати максимальна економія витрат на проходження зимового періоду».