Комплексная реконструкция устаревшего жилого фонда: проблемы и перспективы

Александр Дидык

руководитель отдела разрешительной документации девелоперской компании City One Development

В Украине разговоры о реконструкции/замене устаревшего жилого фонда ведутся с начала 2000-х, а в 2006 году был принят Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» (далее в тексте – Закон).

Основываясь на сильных и слабых сторонах Закона можно предложить следующие алгоритмы выполнения комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) на примере Киева.

За чей счет?

Сразу хочу внести несколько оговорок касательно Закона.

Во-первых, хотя Законом и предусмотрены различные источники финансирования реконструкции, такие как средства инвесторов, средства фондов реконструкции, созданных органами местного самоуправления, а также средства местных и государственного бюджетов, реально он может быть реализован только за средства частных инвесторов.

Во-вторых, порог входа инвестора-застройщика в подобные проекты остается очень высоким. Поэтому вероятнее всего, что даже самые крупные игроки рынка не будут видеть в этом экономическую целесообразность пока в городе существуют свободные площадки.  Посудите сами. Сейчас в большинстве проектов продажи помещений стартуют с момента получения Застройщиком документа, разрешающего проводить строительные работы. Соответственно, до получения обратного денежного потока, который можно направить на финансирование строительства, Застройщик должен располагать средствами, достаточными для оформления права аренды/собственности на земельный участок, проектирования и проведения масштабной рекламной кампании. В случае же комплексной реконструкции кварталов инвестор-заказчик вначале должен решить все материально-правовые вопросы с жильцами (переселение, денежная компенсация), а только потом приступать к «коммерческой» части проекта.

Снос: выгоды и проблемы

Снос устаревшего жилого фонда в квартале (микрорайоне) и строительство нового. В Законе этот механизм проработан наиболее детально. Выгоды жильцов не подлежат сомнению, а защите их прав уделено много внимания. Выгоды инвестора очевидны, но вместе с тем каждый проект требует отдельной оценки рентабельности исходя из существующих ограничений в генеральном плане, действующих ДБН, сложившейся застройки, возможности подключения к инженерным коммуникациям и т.д.

Замечанием к данному пункту будет тот факт, что, с учетом плотной застройки Киева, маловероятной видится возможность строительства стартовых жилых домов, в особенности в самом начале реализации программ комплексной реконструкции. Как и при застройке города, интерес застройщиков к комплексной реконструкции кварталов начнется с его центральной части. Проблемой центральных районов станет то, что стоимость строящихся в них объектов недвижимости значительно превышает стоимость сносимых помещений. В свою очередь, экспертная оценка сносимых объектов будет достаточно низкой. Поэтому для инвестора наиболее выгодным будет сценарий не переселения, а денежной компенсации. Что совершенно не будет устраивать собственников помещений, не желающих менять район проживания. Поэтому Киевсовет должен быть готов принимать решения об отчуждении (выкупе) земельных участков для общественных нужд.

Реконструкция: кто заказчик?

Реконструкция – перестройка жилого фонда. Перестройка жилого фонда выглядит гораздо менее привлекательно с технической и экономической точки зрения. Для инвестора этот вид комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда будет интересен только при появлении дополнительных продаваемых площадей, цена которых покроет издержки на реконструкцию и обеспечит необходимую рентабельность. Дополнительные продаваемые площади инвестор сможет получить путем надстройки этажей либо пристройки к существующим домам. Оба варианта требуют создания в таких домах объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМГ), а также передачу им в собственность (аренду) земельного участка – придомовой территории. При этом заказчиком реконструкции в таком случае будет выступать именно ОСМГ.

Перестройка жилого фонда своей целью имеет улучшение условий проживания и эксплуатации. Если технические вопросы, такие как отказ от опирания надстройки на существующие конструкции дома, отсутствие лифта, несоответствие пожарным и строительным нормам могут быть решены путем внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, а также за счет современных строительных технологий, то об улучшении условий проживания в таком случае говорить не приходится. Да, площадь существующих квартир может быть увеличена за счет увеличения пятна застройки дома. Но образовавшиеся при этом длинные узкие комнаты совсем не будут получать солнечного света. При этом панельные и кирпичные дома известны своей низкой приспосабливаемостью к перепланировкам. Кроме этого, подобная реконструкция без переселения жильцов невозможна и требует строительства маневренного жилого фонда. И последний бич – это подключение возросшего в разы потребления на старые изношенные коммуникации, что приведет к необходимости их перекладки в стесненных условиях, а также полной замене внутренних сетей дома. Очевидно, что никаких бонусов в виде безоплатного увеличения жилой площади на 50%, присущих первому варианту, жильцы в таком случае также не получат. Не думаю, что, понимая недостатки этого варианта, кто-то из жильцов согласится на реконструкцию своего дома.

Мое мнение следующее – комплексную реконструкцию кварталов путем перестройки жилого фонда можно рассматривать только при условии ее проведения за счет фондов реконструкции, созданных органами местного самоуправления, а также средств местных и государственного бюджетов. При этом перестройка должна быть направлена именно на улучшение условий проживания и эксплуатации с возможным понижением этажности существующих домов и строительством новых на земле, находящейся в коммунальной собственности территориальной общины. При этом, ни о какой коммерческой составляющей в данном случае речь не идет.

Как получить согласие жильцов?

Что объединяет оба вида реконструкции – это полное отсутствие понимания на государственном уровне механизма ведения переговоров с собственниками жилых (нежилых) помещений в устаревшем жилом фонде. Авторы закона передали органам местного самоуправления полномочия принятия решения касательно комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда, утверждения и выполнения местных программ комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов), а также поиска инвестора-застройщика на эти программы. Органы местного самоуправления, согласно Закону, определяют порядок и сроки переселения жильцов, сроки снесения зданий, кроме того решают все спорные вопросы, связанные с отселением нанимателей и собственников жилья.

Но в Законе совершенно не проработан вопрос, каким именно путем орган местного самоуправления и инвестор получают от собственников жилых и нежилых помещений согласие на реконструкцию/снос их дома. Должно ли решение быть единогласным или достаточно простого большинства? Вести ли работу со всеми собственниками одновременно или с каждым индивидуально? Так как подобные местные программы комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда вносят изменения в действующий генеральный план населенного пункта, должно ли согласие собственников быть получено на этапе внесения изменений в генеральный план или разработки ДПТ, либо же переговоры с ними начинаются после разработки и утверждения инвестором проектной документации на реконструкцию?

На данный момент законными механизмами реализации прав совладельцев многоквартирного дома является создание объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМГ) либо собрание совладельцев. Они детально описаны в Законах Украины  «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» Оба механизма позволяют решить вопрос распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.  Казалось бы, вопрос решен: орган местного самоуправления совместно с инвестором инициирует собрание совладельцев либо создание ОСМГ в домах, попавших в программу комплексной реконструкции, и получает решение, обязательное для выполнения всеми совладельцами.  Но проблема в том, что общее имущество многоквартирного дома – это все, кроме квартир и нежилых помещений в нем. Поэтому ни ОСМГ, ни собрание совладельцев не вправе принимать решение, а орган местного самоуправления или инвестор принимать меры, противоречащие ст. 41 Конституции Украины.

Вопрос компенсации

И последнее. Законом предусмотрен механизм предоставления жильцам нового жилья либо денежной компенсации. В существующем правовом поле компенсация будет проводиться путем выкупа либо мены недвижимого имущества с переходом права собственности на него к инвестору-застройщику. Переход права собственности на все помещения в жилом доме будет так же необходим для возможности его дальнейшего сноса. Очень важно при этом учитывать норму ст. 172 Налогового кодекса Украины, которая регламентирует порядок налогообложения операций по продаже (обмене) объектов недвижимого имущества, а именно предусмотреть механизм компенсации инвестором налоговых обязательств собственника помещения, в случае их возникновения.