Ринок офісної нерухомості: підсумки першого півріччя 2023 р.
Автор: Ірина Настич
Ринок офісної нерухомості відійшов від шоку першого року повномасштабної війни та зумів пристосуватися до нових реалій, про що свідчать основні показники. Детальніше про підсумки першого півріччя 2023 року в огляді, який Property Times підготував разом з експертами ринку.
Досвід та стійкість
Оператори ринку офісів та коворкінгів гідно витримали удар й зуміли адаптуватися до нових умов, завдяки досвіду, набутому в попередні кризові роки.
«Більшість операторів ринку вже набула досвіду за часи нестабільності на ринку в 2014-2016 рр., карантинних обмежень 2020-2021 рр. Деякі навіть пам’ятають 2008-2009 роки. Тому після шокового стану майже всі оператори почали використовувати інструменти, які вони вже застосовували у минулі часі. Із нового — необхідність забезпечення безпеки під час повітряних тривог, а також альтернативних джерел електропостачання, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Через постійні обстріли мирних міст в Україні дуже важливою є безпека під час перебування в офісній будівлі, можливість оперативного переміщення в найближче укриття (бажано в самій будівлі)».
Тобто можливість забезпечити фізичну та енергетичну безпеку своїм орендарям стала суттєвою конкурентною перевагою.
«Через масовані удари по енергетичній інфраструктурі країни з боку окупантів восени 2022 р. з наступними непередбачуваними відключеннями електроенергії — бізнес перетворив офіси на автономні фортеці: генератори, резервні канали інтернету, запаси їжі, технічної та питної води», — коментує Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
«Усі локації Creative States повністю забезпечені генераторами та стабільним зв’язком з резервними провайдерами на випадок відключень. На щастя, сьогодні ми працюємо без альтернативних джерел енергоживлення, проте у разі чергових блекаутів — ми в максимальній готовності, — ділиться досвідом Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States. — Старлінки не виправдали себе, принаймні у наших умовах, коли на локаціях знаходяться сотні резидентів. Вони виконували функцію модних аксесуарів, та на стабілізацію Інтернет-зв’язку не впливали від слова зовсім. Разом з нашими волонтерами передали їх для ЗСУ у зону бойових дій».
Ілля Кенігштейн зазначає також, що усі локації Creative States облаштовані укриттями на випадок тривоги з усім необхідним — меблями, електрикою, запасами води і снеків, павербанками та іншим. «Я розумію, що безпека — це «довгограючий» тренд в Україні на наступні багато років. Тому на третьому «Арсеналі» також особливий акцент на безпеці. Архітектурна специфіка будівлі комендатури, де розташовується нова локація, передбачає використання першого поверху як укриття. Так, під час тривог резидентам не треба нікуди виходити, достатньо лише спуститися вниз. Також роблять додаткову огорожу вздовж нижніх вікон будівлі за допомогою бетонних блоків», — говорить СЕО Creative States.
Зазнали змін й умови оренди. «В довгострокових відносинах наразі є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов безстроково, з привʼязкою до тривалості військового стану в країні, — пояснює Анастасія Качан, старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine. — Для орендарів продовжували надаватися спеціальні пропозиції на індивідуальній основі — знижки, відтермінування платежів, тощо. Проте, враховуючи довготривалість повномасштабних воєнних дій, якщо на початку війни розміри знижок фіксувались на певний період часу (від одного до 6 місяців) і переглядались у ручному режимі, з розумінням тривалості війни, наразі більш поширеною є практика фіксації найбільш лояльних комерційних умов до кінця дії військового стану з можливістю перегляду та коригування умов до ринкового рівня після закінчення війни.
Протягом шести місяців 2023 року популярними залишалися укладення короткострокових договорів оренди, що давало змогу орендарям бути гнучкими та швидко реагувати на будь-які ризики, спричинені воєнними діями. За тією ж причиною, компанії звертали увагу на інші гнучкі рішення, доступні на ринку, особливо на офіси-сателіти у регіонах країни».
«Більшість договорів оренди, що підписуються, або обмежуються строком до 1 року, або передбачають можливість дострокового виходу з договору без штрафних санкцій. Орендарі все ще планують багато процесів у короткостроковій перспективі, — додає Левон Папоян. — В зв’язку з цим, орендарі не готові витрачати суттєві грошові кошти на оздоблювальні роботи і обирають офіси з готовим ремонтом (навіть, якщо стиль ремонту дещо відрізняється від їх корпоративного стилю), або коворкінги».
Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY, так характеризує ситуацію ни ринку офісної нерухомості Києва: «Відсутність з початку дії воєнного стану факту повного закриття офісів компаній з ТОП-200 Форбс, які є визначальними гравцями ринку. Іншими словами, відсутність уходу з ринку та повного скорочення штату працівників якірних орендарів професійної офісної нерухомості Києва. Це повʼязано з дуже швидкою адаптацією гравців ринку до нових реалій, а також набагато більшу, ніж раніше, стабільність більшості тих бізнесів, які формують ринок професійної оренди. Про такий тренд не можна було сказати, згадуючи кризи 2008 р. та 2014 р. Навпаки, тоді спостерігалось, що цілі офісні будівлі та навіть бізнес центри за лічені місяці після початку кризи перетворювались з 80-90% заповнених на 80-100% вакантні.
Також варто зазначити, збільшення кількості людей, які працюють в офісах. Тренд значної частини компаній — поступове повернення в офіси з продовжуванням роботи в гібридному та віддаленому режимах. Закриття більшої кількості угод в приміщеннях з виконаним оздобленням та / або з додатковими інвестиціями орендодавця в оздоблення, які б дозволили орендарю отримати бажаний стан таких приміщень. Збереження тренду найактивніших споживачів офісних приміщень з початку 2022 р. IT компаніями та дипломатичними представництвами».
Основні показники
Експерти зазначають, що після значного зниження на кінець 2022 року до середини 2023 року ставки оренди і рівень вакантності почали стабілізуватися.
«Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві сягає близько 2 400 000 кв. м станом на початок 2 півріччя 2023 р. У 2022 році було введено 60 000 кв. м, ще 40 000 кв. м — в першому півріччі 2023 р. Заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2023-2024 років — близько 250 000 кв. м. Слід чітко розуміти, що заявлені умови оренди можуть дуже відрізнятися від тих умов, які прописані в договорі оренди, тому вважаю за доцільним зазначити основні критерії, які впливають на рівень комерційних умов: клас офісної будівлі, орендна площа та імʼя орендаря, строк договору оренди, стан приміщень, які передаються, додаткові інвестиції в приміщення з обох сторін», — пояснює Павло Макуха.
«Орендна активність станом на кінець першого півріччя 2023 продовжила позитивну динаміку перших місяців року і сягнула близько 69 000 кв. м, однак була дещо сповільненою в 2 кварталі 2023. Станом на кінець 1П 2023 близько 15% обсягу орендної активності припадало на поновлення договорів оренди. Разом з тим, незважаючи на адаптацію бізнесу до реалій повномасштабного вторгнення та зростання індексу ділових очікувань підприємств до 104,5% (91,2% у 1 кв. 2023), вперше з від початку війни, поглинання офісних приміщень було все ще стриманим і, як і раніше, переважно зумовлювалося рішеннями про переїзд (76%)», — коментує Анна Сільвестрова, керівник департаменту офісної нерухомості CBRE Ukraine.
За даними, які наводить Анастасія Качан, станом на кінець півріччя вакантність на офісному ринку становила 26,4%, збільшившись лише на 0,4 п.п. з кінця 2022 року. «Це свідчить про відносну стабілізацію ринку на поточному рівні. Оскільки впродовж останніх місяців 1П 2023 обсяг вакантних площ врівноважився обсягом поглинутих площ, на ринку можна спостерігати певний баланс між пропозицією нових вільних площ та їх поглинанням, вперше від початку війни, — пояснює експертка. — Якщо розглянути структуру вакантності по класам, то вакантність у В класі (28%) залишається вищою ніж в А класі (24%), особливо в об’єктах нижнього сегменту В класу. Варто зазначити, що підвищений рівень вакантності в класі А продиктований виходом на ринок значного обсягу нової пропозиції у цьому сегменті у 4 кварталі 2022 року, в той час як вакантість в існуючих обʼєктах класу А майже не зазнала змін. Це відображає загальну тенденцію попиту на ринку, де орендарі прагнуть кращої якості приміщень за зниженими орендними ставками, що підтримується вигідними пропозиціями орендодавцями для більшого залучення орендарів».
Левон Папоян додає: «Вакантність знизилася з 20-21 до 17-18% за рахунок збільшення кількості угод, особливо в 2-му кварталі 2023 року, а також обмеженої кількості нових пропозицій на ринку».
«Разом з тим практично на тому ж рівні протягом останніх шести місяців року залишалися запитувані орендні ставки на приміщення класу А та B у Києві, і станом на кінець півріччя коливалися в межах $18-26/кв. м на місяць і $8-18/кв. м на місяць відповідно, майже не змінившись із кінця 2022 року. Прайм орендна ставка також залишалася на рівні $21/кв. м/міс. (0% з початку року), так як на ринку не було зафіксовано нових великих орендних угод в прайм об’єктах», — такі цифри наводить Анна Сільвестрова.
Вакантність та ставки оренди в БЦ Києва за класами
За даними UTG
Щодо попиту, як зазначає Левон Папоян, він все ще не стабільний, але порівнюючи з другим півріччям 2022 року, спостерігається суттєве збільшення попиту у майже 3 рази. Серед популярних форматів експерт виділяє коворкінги, офіси з ремонтом, з гнучкими умовами оренди та можливістю підписання короткострокових договорів до 1 року.
«Мають попит здебільшого приміщення з оздобленням, розташовані в центральному діловому районі Києва, підвищений попит мають окремі офісні будівлі. Для збереження бажаного рівня орендних ставок власникам багатьох офісних будівель класу С (найнижчий рівень серед трьох основних класів) та близько половини обʼєктів класу Б, які мають серед своїх орендарів міжнародні компанії і бажають зберегти в довгостроковій перспективі бажаний рівень орендного доходу, треба буде шукати можливості для приваблення таких компаній до їх будівель. Частково це може відбуватися зі зміною інженерних систем, зміною фасадів, вхідних груп, часткових реконструкціях будівель, — коментує Павло Макуха. — Вихід на ринок все більшої кількості висококласних офісних обʼєктів буде сприяти бажанню орендарів міняти локації на нові».
Про популярність коворкінгів свідчить заповнюваність локацій мережі Сreative States. «Наші обидва «штати» на Арсеналі на сьогодні заповнені на 80%. Дніпро демонструє такі ж показники. Зі столичними локаціями в БЦ Gulliver та Senator працюємо, аби наздогнати довоєнні показники, там поки ще не така заповнюваність. Сreative State of Senator ми запустили останнім — навесні 2023, він ще не зібрав повною мірою своїх резидентів. Щодо Creative State of Gulliver — наші якірні резиденти з нами, — коментує Ілля Кенігштейн. — Показники не впали — навіть сьогодні, влітку, за відсутності відключень і вимушено ажіотажного напливу людей, який ми бачили під час блекаутів, локації Creative States заповнені резидентами. Щодо цін — лише зараз більш-менш виходимо на довоєнний рівень за цінами: вони на 5-7% нижче, бо протягом війни ми робили гнучкі знижки».
Прогнози
В другому півріччі суттєвих змін не очікується, вірогідніше, що наявні орендні ставки збережуться до кінця року, вакантність за сприятливих умов може знизитися. Загалом експерти припускають різні сценарії розвитку ринку. Основоположний вплив на ринок матиме ситуація на фронті та в енергетичному секторі.
Анна Сільвестрова: «Очікується, що певна активність компаній, що продовжують вести бізнес, може прискорити ділову активність, проте повноцінне відновлення попиту на офісні приміщення залежить, в першу чергу, від стабілізації військових дій. Таким чином, до кінця року попит з боку орендарів залишатиметься в режимі «повільного відновлення», посилюючись до кінця року. Однак, допоки ринок офісної нерухомості перебуває в очікувальній позиції, довготривалі рішення, ймовірно, прийматися не будуть.
Хоча частина компаній, що продовжує діяльність в Україні під час війни, поступово переходить до довгострокового планування. Не виключено, що дехто із таких гравців ринку буде готовий закріпити свої успішні орендні домовленості приймаючи відповідні ризики, не лише на період тривання повномасштабного вторгнення, але й на довший час, тобто, типово, на 5-7 років. Проте, такий тренд буде виключенням із правил, аніж повноцінним правилом.
Також, варто додати, що у випадку повторення виключень електроенергії протягом опалювального сезону, попит та відвідуваність офісів може знову зрости, оскільки офіси після 2022 року стали ще більш автономними та, здебільшого, пропонують безперебійне живлення, Інтернет та опалення».
Левон Папоян: «Ми не очікуємо зростання ставок. Ринок буде більш-менш стабільним, вакантність ще знизиться. Тим не менш, більшість учасників ринку уважно стежать за ситуацією на фронті, а також готуються до можливого повторення блекаутів 2022 року. З цієї причини орендарі виявляють певну стриманість під час формування своїх запитів».
Павло Макуха: «Відсутність значних коливань орендних ставок порівняно з 1 півріччям 2023 р. Незначне, але зменшення рівня загальної вакантності в класах А і Б, здебільшого в приміщеннях з виконаним ремонтом. Повернення до підписання довгострокових договорів оренди в другій половині 2023 року, незважаючи на постійну оточуючу турбулентність. Це повʼязано з тим, що суттєва кількість гравців ринку порявняно з 2022 роком, починають формувати бізнес-плани на 3-5 років. Перенос введення в експлуатацію ряда офісних обʼєктів з 2023 на 2024 та 2025 р.».
Ілля Кенігштейн: «Внутрішній ринок продовжуватиме ріст, враховуючи, що нам вже пообіцяли «складну зиму». І як підтверджує глобальний досвід, будь-яка турбулентність чи криза — це насамперед можливості для індустрії. Питання в тому, хто з гравців готовий виходити за рамки традиційних коворкінгів і офісів та пропонувати резидентам більше».
Костянтин Олійник: «Очікується повільне продовження негативних трендів: скорочення доходів комп'ютерних та інформаційних послуг, скорочення робочих місць, відтік персоналу за кордон, заморожування девелоперської активності, стабілізація ставок оренди/вакантності».
