Property Times Житлова нерухомість

9-го грудня відбулася польсько-українська конференція для девелоперів, яку було організовано у партнерстві URE Club та Svitsoft Poland.

Property Times пропонує ознайомитися з основними тезами спікерів.

Володимир Велігорський, СЕО Svitsoft Poland та порталу m2poland.com робив наголос на тому, що польський ринок нерухомості активно поновлюється після ковідного 2020-го року, знов повернувся двозначний стрибок цін у 6-ти найбільших польських містах. 

Польща закінчує 2021-й рік із рекордно високим рівнем інфляції, яка за підсумками року може бути вище 8% — це найвищий показник інфляції у Польщі за все століття. Також цей рік ознаменувався рекордно високою кількістю іпотечних кредитів, зростанням базової ставки Національного банку (востаннє 8 грудня, до 1,75%), хронічною нестачею житла, високим попитом на нерухомість у Польщі з боку мігрантів, насамперед, з України та Білорусі. 

За показником зростання економіки на сьогодні Польща входить у ТОП-5 країн ЄС: згідно останніх прогнозів Fitch, цей зріст складе 6,4% та 4,5% у 2021 та 2022 роках відповідно. 

Цей фактор, а також зростання заробітних плат майже на 9% повернули покупців на ринок нерухомості. 

Щодо дефіциту житла:

• дефіцит житла становить понад 650 тис. квартир,
• показник кількості квартир у Польщі на 1000 чоловік — один із найнижчих у ЄС, всього 386 квартир.
• цей показник має зрости до 435 квартир на 1000 чоловік, аби досягти середнього у ЄС.

Висока інфляція сприяла зростанню попиту на інвестування в житло, де ліквідність за 11 місяців цього року становила понад 10%. Вже у 2022 році динаміка зростання інфляції почне знижуватися — наприкінці наступного року вона складе близько 4%, прогнозують у Fitch.

У 2020 році ставку Нацбанк знизив ставку до рекордного рівня — 0,1% (до кризи вона становила 1,5%). Це вплинуло на зростання попиту на іпотечні кредити, яких лише за перші 10 місяців 2021-го року було видано 230,4 тис., що на 27,8% більше, ніж в аналогічному періоді 2020 року. У грошовому еквіваленті — це 74 млрд польських злотих. 

Однак, зростання базової ставки призведе до подорожчання кредитів, зменшення кредитоспроможності клієнтів, а відтак — зниження попиту на кредити.

Українці залишаються найбільшою групою покупців житлової нерухомості в Польщі серед іноземців; кількість таких угод зростає в середньому на 10-30% на рік. Офіційно в Польщі перебуватиме понад 1,3 млн українців, майже 300 тис. з яких вже мають ВНЖ (що на 50 тис. більше ніж у 2020 році).

Громадяни Білорусі почали активно їхати зі своєї країни під страхом репресій за участь у протестах, і одним із популярних напрямів стала саме Польща. За останні два роки кількість білорусів зросла більш, ніж у два рази і становило понад 37 тис. (які мають ВНЖ). 

Попит значно перевищує пропозицію. За 9 місяців 2021 року у 6 найбільших містах забудовники продали більше квартир, ніж за весь 2020 рік — майже 68 тис. квартир.

З початку пандемії забудовники значно знизили обсяг виведення на ринок нових проєктів, пропозиція на первинному ринку знизилася до 36,6 тис, що на 26% менше ніж рік тому. Якщо припустити, що забудовники перестануть виходити на ринок із новими проєктами, поточна пропозиція буде розпродана у найближчі два квартали.

Низька пропозиція нових квартир у Польщі пов'язана насамперед із дефіцитом земельних ділянок під будівництво, збільшенням строків отримання дозвільних документів для будівництва, а також дефіцитом робочої сили. Вже у третьому кварталі 2021 року намітилася тенденція до зниження продажів на первинному ринку житла, почав формуватися відкладений попит, який може вплинути на високий обсяг продажів вже наступного року, при активізації виведення на ринок нових проєктів забудовників.

Через високий попит та дефіцит, ціни на квартири в 6 найбільших містах Польщі за 9 місяців 2021 року зросли більш, ніж на 11%. Найшвидше зростають ціни в Лодзі: за три квартали 2021 ціни тут зросли більш, ніж на 16%, в інших містах ціни в середньому зростали на 9-10%. Пропозиція не встигає за попитом. 

Зростання цін на нерухомість збережеться і у 2022-му році: за прогнозами експертів, у середньому на 10%.

Себастіан Юшек, PZFD (асоціація польських забудовників) розповів про особливості PRS (Private Rental Sector) ринку Польщі. 

2020 рік ознаменувався активним розвитком ринку інституційної оренди житла та виходом на польський ринок зарубіжних фондів, що інвестують у ринок орендного житла.

У 2021 році тренд зміцнився, фонди активно купують пакетно (іноді цілими комплексами) житло на ринку та інвестують у проєкти, що будуються, а кілька забудовників почали будувати квартири виключно під оренду, а не для продажів.

Сьогодні на ринку всього близько 6000 квартир сконцентровано у руках таких фондів, але до 2030 року їх кількість планує зрости до 30 тис. 34% квартир, що здаються в оренду, розташовано у Варшаві. Це 2,5 тисячі квартир.

Нині у Польщі дебати — чи варто пускати іноземні фонди на цей ринок.

Також існує нестача інвестування у комерційну нерухомість.

У світі подібні проєкти переважно використовують землю із призначенням під житлову забудову. У Польщі для цих цілей використовують землю комерційного призначення, а це означає різницю в оподаткуванні. Але законодавчо можна використати обидва види призначення земель під потреби PRS.

Якуб Левкович Jakub Lewkowicz, архітектор компанії Kuryłowicz and partners, говорив про актуальний проєктний підхід у будівництву польських ЖК.

За 130 років існування компанії було спроектовано близько 1 млн кв. м житлових приміщень, загалом 60 інвестицій — офіси, ЖК, ТЦ. Проєкти компанії існують також і в різних специфічних локаціях, наприклад, на Польській антарктичній станції. Працюють і в Україні.

Якуб визначив такі тренди у будівництві та проєктуванні ЖК:

- створення просторів, що формують загальний вигляд міста,
- «місто в місті», де вся необхідна мешканцям інфраструктура знаходиться на території ЖК, а автомобільний трафік усередині мінімізований,
- фокус на людях та їх потребах,
- фокус на зелене будівництво, наприклад, використання дощової води.

У зв'язку зі зростаючою вартістю будівництва, архітектура стає простішою, проте архітектори все одно намагаються створити додаткову вартість елементами дизайну, які дуже важливі для мешканців. Наприклад, в одному з проєктів Якуба передбачено місце для миття лап собак після прогулянки, і жителям це дуже подобається.

Вартість проєктування квадратного метра залежить від масштабу проєкту, цілей, локації та інфраструктури, яку необхідно зібрати. Орієнтовно, це 50 злотих за кв. м для ЖК, та 300 злотих за кв. м для комерційної нерухомості. Концептуальний дизайн буде коштувати 15-20% від загальної вартості проєктування, але концепт мультидисциплінарний, де беруть участь і конструктори, і інженери.

Анатолій Широков, AURA DEVELOPMENT Sp.z.o.o.,  (дочірня компанії українського забудовника GEOS)  поділився тим, з чим на практиці доводиться зіштовхуватися забудовнику і які відмінності ринку Польщі та Україні. 

Компанія працює в Польщі з 2015-го року, реалізувала вже кілька проєктів, наразі у процесі реалізації 2 інвестиції та закінчують третю. Спочатку Польща приваблювала більш прозорими умовами для роботи девелоперів. Немає жодного тиску з боку різних органів чи проблем із дозволами; якщо все робити правильно і за законом, то всі двері відчинені. Зарегульованості законодавства також немає. 

AURA DEVELOPMENT будує за власні кошти, гроші банку та гроші покупців, якими можна користуватися, відповідно до етапу виконаних робіт.

Наразі почали більше розвивати преміальний сегмент житла, бо є попит. Вартість кв. м — 15 тисяч злотих, що для міста Лодзь є високою ставкою, але все розпродається ще на котловані.

Лодзь приваблює розвитком, місто довгий час було недооцінене, і наразі активно зростає. Це третє місто за населенням у Польщі. З моменту першого проєкту компанії на польському ринку, ціни тут сильно зросли, і нового житла катастрофічно не вистачає. Плюс рівень входу у проєкт у Лодзі є набагато нижчим, ніж, наприклад, у Варшаві, а заробіток може бути однаковим.

У компанії намагаються залучити українців для покупок нерухомості в Польщі, але поки що ця аудиторія не надто активна.

Маркетингові канали, які використовують в роботі — це власні ресурси (сайт, сторінки проєктів, тощо) та соціальні мережі. У більшому потреби не відчувають. 

Томаш Лелас, представник компанії Heritage Real estate, поділився тим, як працює інвестування за формулами private equity та REIT у Польщі.

Heritage Real Estate — незалежний холдинг, що складається з 5 девелоперських груп, 4 компаній-забудовників, а також заводу. 

За останні три роки у проєктному портфелі холдингу — 26 ЖК у 16 містах Польщі. В цьому році на ринок «випустили» 3 тис. квартир та згенерували 12 млн злотих прибутку для інвесторів

У кожному проєкті задіяно від 500 до 800 індивідуальних інвесторів. 

Секрет успіху полягає в тому, що в компанії знизили поріг входження в проєкт — інвестувати можна від 200 тис. до 1000 злотих (близько 7 тис. грн).

Модель роботи передбачає, що 30% коштів на проєкт будуть залучені від приватних інвесторів, а 70% — із власних коштів. Ці інвесторські 30% дозволяють шукати нові земельні ділянки для забудови. Таким чином, холдинг має найбільший банк землі в країні — 1,3 млн кв. метрів житла, які вони готові забудувати.

Зазвичай, свої проєкти компанія завершує на 5 тижнів раніше строку завершення договору й кошти повертають на рахунок інвестора, а йому одразу пропонують інший інвестиційний проєкт.

В проєкти можна інвестувати з інших країн також. 

Стосовно REIT: наразі у Польщі немає закону про REIT і багато років в країні триває дискусія про те, як цей закон має виглядати. Те, що роблять у холдингу, Томаш порівнює з REIT, адже зробили на ринку можливість чогось сталого та постійного на основі п’ятирічних облігацій. Інвесторам пропонують інвестувати, коли старт реалізації проєктів почнеться не довше, ніж через 1-3 місяці.

На жодний із проєктів не залучають фінансування від банків, бо немає бажання працювати ані з банками, ані з ріелторами, ані з інвестиційними фондами.

Цільова аудиторія квартир, що будують у компанії — звичайний середньостатистичний поляк. Майже не будують ЖК у центрах міст, натомість будують у передмістях та невеликих обласних містах. Середня ціна за квартиру складає 7,5 тисяч злотих. 

Багато клієнтів купують квартири за готівку, але є й ті, хто користується стандартними фінансовими інструментами для покупки, такими як кредит від банку та іпотека.