Property Times Менеджмент

Автор: Анна Нагребельная

Удачный архитектурный проект — это не просто эстетически привлекательное и функциональное здание, но и правильная бизнес-модель. Именно при таком сочетании архитекторы могут воплотить творческие задумки, а инвестор — получить ожидаемую прибыль. Соответственно, перспективу достижения финансовых целей заказчик хочет увидеть еще на этапе проектирования здания. Однако на практике далеко не всегда получает желаемый результат. Для решения этой задачи в последнее время все чаще стали использовать такой инструмент, как закрытые архитектурные конкурсы. О реализованных кейсах и преимуществах такого подхода Property Times поговорил с экспертами украинского рынка недвижимости.

Девелоперы хотят большего

Предполагаемая окупаемость проекта в установленные сроки — те показатели, на которые ориентируется девелопер, принимая решения, связанные с реализацией объекта: от выбора концепции до управления уже готовым зданием. Особенно это важно для коммерческой недвижимости. По словам Анны Шуляк, представителя LEV Development, проекты для отельно-инвестиционных объектов компания теперь отбирает только в рамках архитектурных конкурсов. «Мы видим в этом большой плюс. Поэтому делимся нашим опытом и экспертизой, задавая четкое ТЗ, вдохновляем локациями и вводными, выделяем высокий призовой фонд, тем самым финансово мотивируя сильные команды участвовать в наших конкурсах», — рассказывает эксперт.

Также Анны Шуляк акцентировала: «У каждого проекта есть бизнес-модель, и для нас важно, чтобы проектанты понимали это. В рамках разработки концепции конкретного проекта заказываем в том числе поэтажный план. Так мы видим, насколько грамотно архитектор подошел к базовым аспектам, ведь при проектировании отелей есть определенные требования, к примеру, наличие специальных помещений для хранения инвентаря, работы рум-сервиса и прочие нюансы. И редко, кода архитектурный проект — это не просто красивая картинка, а и учтенные технико-экономические показатели».

Анастасия Давыдова, CCO компании Avalon, также считает, что архитектурные конкурсы больше актуальны для коммерческой недвижимости, чем для жилой. Но в то же время отмечает повышение конкуренции между девелоперами в жилом сегменте. «Сейчас жилые комплексы конкурируют концепциями, потому девелоперы используют конкурсы для получения принципиально разных архитектурных и даже планировочных решений с разным подходом. И здесь могут быть привлечены не только украинские архитектурные или дизайнерские бюро, но и зарубежные, к примеру, из Польши или Англии», — добавляет эксперт.

В свою очередь Никита Белокопытов, архитектор «Ковальская», говорит, что все зависит от проекта: «Я бы сказал, особой разницы нету. Сложнее проводить конкурсы для жилых объектов, потому что нужно учесть больше факторов и особенностей. В таких проектах больше ограничений и планировок. В коммерческой недвижимости проще: ты проектируешь коробку с красивым фасадом».

Организация архитектурного конкурса, по словам экспертов, занимает не меньше времени, чем его проведение — порядка четырех месяцев, без учета сроков на разработку проекта. Около месяца уходит на подготовку задания, исходных данных, подбор участников.

«Конкурс помогает понять и найти ту архитектурную студию, с которой дальше хотим работать. Но в большинстве случаев не дает проект, которым компания будет довольна. Это связано с тем, что конкурсы зачастую — односторонний контакт, архитекторам выдают техническое задание и они в конце приносят работы по тому, как поняли ТЗ. Мы в своей практике пытаемся исправить это, и организовываем конкурсы таким образом, чтобы максимально тесно сотрудничать с архитекторами уже на этапе разработки предложения. При этом по факту мы разрабатываем не один предпроект, а несколько, и тратим соответственное количество ресурсов. Именно потому проведение конкурсов — достаточно сложный вопрос, зачастую их лучше и легче не проводить», — делится опытом Никита Белокопытов.

Кому стоит проводить закрытые архитектурные конкурсы

На украинском рынке недвижимости сейчас проходят конкурсы и по коммерческим объектам, и по жилым.

Например, компания LEV Development последний архитектурный конкурс проводила совместно с URE Club. Подготовка к нему длилась два месяца. Задачей конкурсантов было создать архитектурную концепцию с технико-экономическими показателями, идеологией и обязательными инсталокациями для участка площадью 7,5 га. Участвовало 25 команд, три из них стали призерами. В число жюри вошли президент Ассоциации отельеров и рестораторов, оператор, который будет управлять отелем, представители профильных медиа. Во время оценивания анализировали более 10 показателей. Все баллы суммировались, но главного победителя выбирала команда заказчика. Бюджет этого конкурса составил порядка $70 тыс., куда вошли в том числе расходы на поездку на локацию — в Карпаты, где построят отель. В результате данного архитектурного конкурса, по словам Анны Шуляк, компания LEV Development нашла сильную архитектурную команду для реализации проекта, а также партнеров для других проектов в жилом сегменте.

До 10 января 2022 года заявки на участие во всеукраинском открытом архитектурном конкурсе принимает компания Avalon. Здесь как раз идет речь о создании примера клубного европейского жилья с учетом современных требований урбанизма, комфорта и доступности в контексте и масштабе исторического ареала Львова. Площадь участка проектирования составляет 0,4426 га. Призовой фонд — $22 500, из которых за первое место выделят $10 000, второе — $7 500 и третье — $5 000. В жюри входит семь специалистов: представители госорганов, компании-организатора конкурса и архитекторы. Результаты огласят 5 февраля 2022 г.

«Сейчас активно проводят как открытые, так и закрытые архитектурные конкурсы. Закрытый конкурс подходит компаниям, у которых есть ограничение по времени и конкретные пожеланию по составу участников. Учитывая специфику рынка, закрытые конкурсы могут проводить параллельно с оформлением документации, права собственности на землю. По сути, это такой себе тендер, но с гораздо большей проработкой и детализацией. Закрытый конкурс позволяет компании получить в работу сразу несколько вариантов — от 3 и до 10, а также выбрать архитектурную концепцию и определиться с подрядчиком работ для остальных стадий проектирования. Все больше компаний сегодня работают с закрытыми конкурсами при выборе концепции, так как это — возможность за три-четыре месяца получить сразу несколько вариантов реализации проекта, оценить технико-экономические показатели, решения по фасадам, увидеть возможные сложности», — комментирует Ольга Соловей, соучредитель «Украинского клуба недвижимости» (URE Club).

Как архитекторы выбирают конкурсы для участия

Представители архитектурных бюро говорят, что если конкурсный проект интересен и масштабен, то стараются принимать участие.

«Участвовать или не участвовать в конкурсе, мы решаем коллегиально с юридическим и финансовым отелом, департаментом генпроектирования и развития, оценивая все нюансы и перспективы, отталкиваясь от качества предоставленного ТЗ, прозрачности условий и гарантий, взвешивая все за и против. Один из главных факторов при принятии решения — в случае победы гарантированное участие в дальнейшей разработке архитектурной концепции и проекта в целом, участие в реализации и авторском сопровождении. При принятии решения играет роль и финансовая составляющая. Участие в таких конкурсах зачастую затратно с точки зрения финансов, ресурсов и времени, а призовой фонд при этом, как правило, не покрывает затраты, необходимые для реализации яркого, крутого, качественного и уникального продукта. Немаловажным фактором также является уровень конкурирующих компаний и привлечение компетентного экспертного жюри. Победить в конкурсе с сильными игроками — дополнительное достижение для любой компании», — рассказывает Екатерина Новицкая, управляющий партнер, директор департамента развития группы компаний AVG.

В то же время, архитекторы обращают внимание на инициатора конкурса. «Когда ты знаешь, кто организатор, принимать решение об участии проще. Для нас важно, чтобы результаты отбора были прозрачные. Мы участвовали в нескольких таких конкурсах, и не всегда их победителем становился лучший проект. Часто застройщики отдают предпочтение тем архитектурным бюро, в чьих возможностях уверены и уже с ними сотрудничали, даже если их концепция немного уступает остальным. Можно нарисовать для конкурса красивую картинку, но потом не иметь ни ресурсов, ни опыта реализовать этот проект. С другой стороны, в Украине начало развиваться направление концептологов. Они только разрабатывают проект и не занимаются его дальнейшей реализацией», — рассказывает Анна Искиэрдо, креативный директор, соучредитель AIMM.

О том, что архитекторы могут создать крутую и креативную, но практически не реализуемую идею с технической точки зрения либо существенно выходящую за рамки бюджета девелопера говорит и Екатерина Новицкая. «Зная это, мы изначально не просто рисуем креативные красивые картинки и создаем творческую составляющую, но и учитываем техническую и интеллектуальную сторону, бюджетирование, которое закладывает девелопер в проект, и в целом возможность адаптации и реализации проекта», — добавляет эксперт.

Кроме перечисленных нюансов, есть и ряд других, которые ограничивают участников конкурса и не всегда им удобны. Среди таких Анна Искиэрдо называет пункт договора о неразглашении информации о конкурсной работе вообще либо в течение определенного времени. Это значит, что архитектор не может добавить проект в свое портфолио.

«Также организатор конкурса может менять условия проекта или не проводить его презентацию. А ведь для архитектора очень важен этап защиты своей работы, когда он может объяснить, почему концепция выглядит именно так. Еще в моей практике случалось, что организатор конкурса не называл победителя. Но так быть не должно. Даже если конкурс закрытый, участники должны знать, как распределены призовые места, кто выиграл», — добавляет Анна Искиэрдо.

По словам Ольги Соловей, чтобы закрытый архитектурный конкурс прошел максимально эффективно, при формировании списка возможных участников очень важно не ограничиваться определенным перечнем. «Уже на этапе подбора участников обязательно нужно оговорить с командами их загрузку и возможность реализации конкурсного проекта. На сегодня большинство ведущих архитектурных команд сильно загружены, некоторые даже не берутся участвовать в конкурсах, именно по этой причине. Потому и важно «на берегу» договориться об условиях», — поясняет соучредитель «Украинского клуба недвижимости» (URE Club).

Также Ольга Соловей обращает внимание на значимость корректно подготовленного технического задания и собор исходных данных. «Мы рекомендуем дополнить исходные данные аэросъемкой участка, выездом на локацию с участниками конкурса, подбором рефералов на проекты, которые станут ориентирами. Даже для закрытых конкурсов под конкретную компанию, мы рекомендуем привлекать и внешних членов жюри или отборочной комиссии», — добавляет эксперт.

Перспективы формата: мнение участников рынка

Эксперты сходятся во мнении, что даже при наличии указанных выше нюансов, перспективы у архитектурных конкурсов в Украине хорошие.

«Потенциал таких конкурсов я бы оценила однозначно как положительный, ведь сейчас девелоперы конкурируют не только ценой и качеством, но и концепцией. И конкурсы помогают выбрать лучшую», — делится Анастасия Давыдова.

«Конкурсы позволяют экономить время и ресурсы команды, и в некоторой степени являются альтернативой неудачной концепции, которая уже оплачена, в исполнении только одного подрядчика», — говорит Ольга Соловей.

«Конкурсы дают возможность увидеть новые архитектурные тенденции, яркие интересные идеи, свежие разнообразные мысли, опыт, собрать лучшие и сильные команды для реализации уникального проекта. Поэтому чем больше конкурсов — и закрытых, и открытых, — тем лучше как для девелоперов, так и для развития нашей отрасли и развития городов в целом», — считает Екатерина Новицкая.

«Это направление в Украине точно будет развиваться. Очень важно, чтобы концепции особенно для городских проектов, которые реализуют за государственные деньги, выбирали именно на основе конкурсов. Сейчас Анна Бондарь, украинский архитектор и политический деятель, народный депутат Украины IX созыва, пробует продвинуть на законодательном уровне, чтобы архитектурную компанию можно было выбирать только на основании архитектурного конкурса. И это очень круто, поскольку в таком случае и за государственные деньги будут строить красивые объекты», — резюмирует Анна Искиэрдо.