Property Times Житлова нерухомість

Автор: Ірина Настич

Від початку повномасштабного вторгнення ринок первинки на певний час завмер, кількість угод в 2022 році значно просіла, від довоєнного часу  цей показник становив близько 10-15%.

За оцінкою продажів, порахованою за даними опитувань девелоперів у Синдикативному дослідженні від ЛУН, продажі на первинному ринку зменшилася у 8-12 разів у 2022 році у порівнянні з 2021 роком, продаж нового житла в Києві та області торік становив близько 5-7% від рівня 2021 року.

Property Times провів опитування столичних забудовників щодо зміни попиту на ринку первинної нерухомості на початку другого півріччя 2023 року, та дізнався, чого очікувати до кінця року.

Повільно, але зростає

Майже всі з опитаних забудовників зазначили позитивні тенденції й повільне, але стабільне зростання попиту на первинку.

«З початку весни спостерігаємо збільшення кількості угод — від приблизно 10 у березні й до кількадесят вже у травні. Активізувався й відкладений попит. Зокрема, серед клієнтів, які за останні три місяці придбали нерухомість в Alliance Novobud, 30% — це ті, хто цікавився нашими проєктами ще у кінці 2021-го — на початку 2022 року. Вони повернулися з чітко сформульованим бажанням інвестувати у нерухомість», — коментує Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

«Є певне пожвавлення: люди цікавляться, ґрунтовно розглядають варіанти, збільшилась кількість дзвінків та відвідування офісів продажу, але суттєвого збільшення угод на первинному ринку не відбувається — тенденція відкладеного попиту зберігається. Це буде тривати до закінчення активної фази війни», — зазначає Дмитро Новіков, директор із маркетингу компанії City One Development.

В компанії «Інтергал-Буд» також фіксують суттєве пожвавлення попиту та збільшення кількості угод на купівлю нерухомості. «Травень та червень місяць стали кращими за показниками продажів від початку повномасштабного вторгнення», — говорить Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».

«По наших проєктах ми, починаючи від весни, маємо приріст на рівні понад 35% від довоєнних обсягів продажів. Наприклад, в ЖК «Метрополіс» з квітня 2023р. ми спостерігаємо збільшенням попиту на будинки із готовністю у 2025 році. Купують квартири з першим внеском від 30 до 50% і розтермінування до 4-х років, — зазначає Дарія Бедя, директорка з маркетингу групи компаній DIM. — Ми також моніторимо ситуацію на ринку і бачимо, що рівень реального попиту в середньому додає 5-7% в місяць і станом на зараз тримається на рівні 20%. В цілому це хороший сигнал і наслідок психологічної адаптації покупців та інвесторів до зовнішніх та внутрішніх обставин. Це неймовірна віра в ЗСУ та кредит довіри до ринку, який важливо не втратити».

Попри поступове відновлення попиту, порівнювати його з тим, який був до 24 лютого 2022 року, не можливо, вважає Тетяна Маркова, директорка Департаменту продажу та маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»: «Укладаються поодинокі угоди, є запити по пільговим міським програмам 50 на 50 та 70 на 30, є запит по програмі «єОселя», є запит на готові квартири. Люди також цікавляться паркінгами, підвальними приміщеннями, акцент у запитах на квартири змістився на нижні поверхи».

Драйвери та фактори, що гальмують ринок

«Головними драйверами ринку є тиша у небі, спокій на землі та позитивні новини з фронту. Особливо надихають повідомлення про повернення Криму та успіхи ЗСУ в просування по лінії фронту», — зазначають в пресслужбі компанії KAN Development.

Якщо ж говорити про ринкові інструменти стимулювання попиту, то серед основних драйверів ринку, на думку Ірини Міхальової, можна виділити такі:

• «єОселя» 3% для військових, науковців, педагогів та медиків,
• «єОселя» 7%, яка з 1 серпня стане доступною для українців, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких невеличкі житлові площі,
• ВПО та люди, які повертаються в Україну попри важку безпекову та економічну ситуацію.

Програма «єОселя» дала поштовх ринку нерухомості, але здебільшого це стосується вторинки. Кількість угод на первинному ринку за цією програмою в портфелях забудовників вимірюється одиницями, подекуди десятками.

«За весь період дії «єОселя» ми маємо понад чотири десятки угод на купівлю квартир в рамках програми. І найбільша кількість продажів припала на травень і червень місяці. У загальному об'ємі продажів компанії ця цифра не є суттєвою. Та ми бачимо перспективу у разі збільшення темпів реалізації «єОселя». Адже загалом з жовтня 2022 по червень 2023 було подано 139 846 заявок від 43 939 громадян. І лише 4% від учасників програми отримали пільгові іпотечні кредити. Тобто за належного фінансування «єОселя» може стати локомотивом платоспроможного попиту на житлову нерухомість. Окрім того, Кабмін розширив дію програми. І вже зовсім скоро заявку на участь можуть подати усі громадяни, які потребують покращення житлових умов», — зазначає Анна Лаєвська.  

«На нашу думку, розширення державної іпотечної програми «єОселя», що надає можливість з 1 серпня всім категоріям громадян, хто не має власного житла, отримати кредитування під 7%, пожвавить ринок, але не спричинить купівельний бум, оскільки війна триває, доходи населення не зростають, та не зрозуміло в якому загальному об’ємі буде надано кредитування за цією програмою, тобто скільки осіб зможуть нею скористатися», —  додає Дмитро Новіков.

Серед факторів, що стримують, Ірина Міхальова називає такі:

• війна, що продовжується, обстріли, терористичні акти та погрози з боку ворога,
• недофінансування програми «єОселя», яка може стати колосальним драйвером при достатньому фінансуванні з боку держави,
• падіння доходів населення,
• повільне відродження реального будівництва — вже сьогодні спостерігаємо дефіцит готового житла й на високих стадіях будівництва. Та не просто житла, а проєктів з продуманим форматом, якісним наповненням та місцем розташування.

«Попит — як живий організм, у разі загрози притихає, уповільнюється, у період відносної безпеки та затишшя – оживає. Тобто основним фактором, який впливає на попит, на відновлення та зміни на ринку — лишається безпека», — говорить Дмитро Новіков.

Що купують

Реальний покупець в першу чергу шукає квартири в готових будинках або ж на фінальній стадії, цю тенденцію зазначають абсолютно всі забудовники. «По-перше, так менше ризиків. А, по-друге, економічний фактор, що стимулював попит на «котловані», нівелювався. Раніше проєкти низького етапу готовності були значно дешевші за вже збудовані. Зараз різниця в цінах несуттєва, а подекуди й взагалі відсутня», — пояснює Анна Лаєвська. 

«65% угод припадає на готові квартири: 30% угод стосується чистової обробки в уже збудованих і введених будинках, коли можна отримати ключі і заходити на ремонт, ще 35% — на повністю готове житло з ремонтом від девелопера, коли покупець може заїжджати і жити, — наводить цифри Дарія Бедя, посилаючись на дослідження аналітиків компанії DIM. — Ще 20% угод припадає на житлові будинки із готовністю 50% і вище, і лише 15% — на об’єкти на ранніх стадіях будівництва. Цікаво, що ще рік тому українці навіть не дивились вбік так званого котловану або початкових циклів будівництва, лякаючись невизначеності і можливих довгобудів чи взагалі недобудів».

«Надзвичайний попит мають однокімнатні та двокімнатні квартири у введених в експлуатацію будинках. Їх готові купувати навіть за стовідсоткової оплати. За цими лотами вже відчувається дефіцит, — коментує Ірина Міхальова. — Цікавим фактом може бути попит з боку ВПО на дво- та трикімнатні квартири, які купують на кількох господарів, адже люди виїздили цілими родинами. Повертається попит на смартквартири, що, в першу чергу, обумовлено невисокою вартістю такої нерухомості».

«Якщо до війни люди купували нерухомість трохи вищого рівня, ніж могли собі дозволити (за кількістю квадратних метрів, статусом житлового комплексу чи локацією), то зараз все частіше обирають об'єкти, орієнтуючись на сьогоденні потреби і фінансові можливості тут і зараз. Більший попит на квартири з невеликими житловими площами. Атрибути розкоші вже не такі популярні, життя в кредит — недоцільне, усі чекають на відновлення економіки, — зазначають в компанії KAN Development.

З’явилися специфічні вимоги при виборі новобудови, посилилася увага до репутації забудовника.

«Від початку війни провідний критерій — це безпека. Тип будівельних конструкцій, наявність підземного паркінгу чи доступності укриттів — це те, про що питають в першу чергу. — говорить Дмитро Новіков. — Як і до війни репутація девелопера мала значення, а на сьогодні цей критерій ще став вагоміший. На сьогодні не велика кількість гравців на ринку можуть похвалитися реальними досягненнями у динаміці будівництва. Ми говоримо не про імітацію, а про активне будівництво під час війни, наявність у забудовника фінансових ресурсів для завершення розпочатих об’єктів будівництва та введення їх в експлуатацію».

«Важливим фактором для вибору нерухомості тепер є відсутність поруч з об'єктом ТЕЦ або інших об'єктів критичної інфраструктури, люди, налякані війною, обирають будинки, у яких обов'язково є підземний паркінг, або поруч справжнє укриття», — зазначає Тетяна Маркова.

«Активізувався попит й на комерційну нерухомість. Це не тільки прибуток для забудовника, це активізація малого й середнього бізнесу, це сплачені в бюджет податки, це нові робочі місця тощо, — коментує Ірина Міхальова. — За квітень-травень наш відділ продажу броварських комплексів говорить про високу зацікавленість покупців саме комерційними приміщеннями. За це час вдалося укласти понад 15 угод з придбання різнопланових просторів — як підвальних та і на перших поверхах будинків».

Прогнози

Турбулентність ринку й залежність від зовнішніх факторів не дозволяють давати чіткі прогнози щодо подальшої ситуації, але всі гравці ринку зберігають обережний оптимізм.

Анна Лаєвська, «Інтергал-Буд»: «Маємо обережні надії на масштабування «єОселя». За постійного фінансування ця програма може суттєво збільшити попит на житло. Зараз працюємо й над власними ініціативами у цьому напрямку, проте поки не готові анонсувати, що саме це буде».

Ірина Міхальова, Alliance Novobud: «Попит на нерухомість в Києві та області сьогодні становить 20-25% від показників до повномасштабного вторгнення. За умови збереження настроїв споживачів, аналогічних нинішнім, зростання ринку до кінця року можливе ще на 12-15 відсотків. Якщо порівнювати попит серед містечок-сателітів столиці, то він вищий в Броварах, аніж, наприклад, в Ірпені чи Бучі, які постраждали більше.

Спостерігаємо активність банків та держави у напрямку фінансування програми «єОселя». Безсумнівно, це додасть енергії ринку.

Щодо цін, то до кінця року, гадаю, вони поступово все ж зростатимуть в межах 6-11 відсотків. Тож ті, хто купує на «дні» ринку, тобто зараз, значно виграють».

Дмитро Новіков, City One Development: «Прогнозувати, як і раніше, складно, але вбачаємо, що до кінця 2023 року попит особливо не зміниться відносно ситуації на зараз. Ми не знаємо, що на нас чекає восени, яка буде ситуація — все залежить від характеру бойових дій, намірів ворога та захищеності критичної інфраструктури. Але ми віримо в могутність та професійність наших сил ППО, зі свого боку продовжуємо підтримувати та допомагати ЗСУ та чекаємо на скорішу Перемогу».

Дарія Бедя, DIM: «Наше завдання продовжити повертати рівень реального попиту і вийти на довоєнні показники. Аналізуючи ринок і потенціал попиту, гадаю, зможемо повернути ще як мінімум чверть від довоєнних показників продажів до кінця осені».

Тетяна Маркова, «Київміськбуд»: «Звичайно, всі ми поволі звикаємо жити в умовах воєнного стану, чим далі від столиці будуть бойові дії, тим активнішим ставатиме попит на нерухомість. Адже є потреба у житлі у вимушених переселенців, є відкладений попит людей, які планували таку покупку до великого вторгнення, є зацікавленість інвесторів, є фактор здорожчання будівництва та будматеріалів, що позначається на ціні нерухомості. Тобто, вирішальним для відновлення попиту на первинному ринку нерухомості є фактор війни. Ми всі дуже хочемо, щоб Україна перемогла, щоб ЗСУ вигнали окупантів з усіх куточків нашої країни, далі — все добудуємо і відновимо».