Property Times Підсумки року

 Автор: Ірина Настич

Перший рік від початку повномасштабного вторгнення рф поставив перед всіма учасниками ринку роздрібної торгівлі серйозні виклики: безпекові ризики, зменшення попиту через масовий відтік населення за кордон, внутрішня міграція, перебої в енергопостачанні, зниження платоспроможності покупців, а також зміни в логістичних ланцюжках.  Гравці ринку мусили адаптуватися й вчитися працювати в нових реаліях. Досвід роботи в ковідні роки плюс нові навички «виживання» в умовах повітряних тривог та блекаутів загартували ритейл, результати такого «вишкілу» ми побачили в 2023 році.

Про тренди, основні показники та прогнози Property Times  поговорив з аналітиками та представниками ритейлу.

Підтримка та допомога — нові тренди

В 2023 році закріпилися тенденції, які окреслилися  в попередні кризові роки, й до них додалися цілковито нові, які були продиктовані новими реаліями.

Ганна Корягіна, CEO Nhood Україна, міжнародний директор з Tenant Representation, Nhood Holding виділила наступні тренди за категоріями:

Споживачі

- Перевага віддається форматам, які відповідають ціновим очікуванням, а також знаходяться поруч із споживачем. Доказом тому може бути стрімкий розвиток мережі «Аврора», яка під час війни кожні 14 годин відкриває новий магазин і нарощує виторг;

- Серед лідерів продажів залишаються такі категорії товарів, як ліки та солодощі;

- Сприйняття торгівельних центрів як можливості відпочинку та зміни фокусу уваги з повсякденних подій;

- Беручи до уваги стабілізацію курсових очікувань, можна відмітити схильність населення до більш вагомих покупок;

- Попит на товари національного виробництва.

Орендарі/ритейл

- Відкриття перших offline-магазинів для багатьох гравців Instagram-простору, при цьому очевидним є прагнення навіть no-name брендів в кращих ТРЦ країни;

- Соціальна відповідальність — більшість ритейл-мереж мають власні проєкти, які так чи інакше спрямовані на допомогу постраждалим від війни або сприяють задоволенню потреб ЗСУ та НГУ. Прикладом тому є акція «Новорічний подарунок», в рамках якої у грудні 2023 року стартував масштабний збір від Першої Президентської бригади оперативного призначення імені гетьмана Петра Дорошенка Національної Гвардії України «Буревій» та українських ритейлерів. До ініціативи долучились Foxtrot, «Територія мінімальних цін», «Люксоптика», БІ, Athletics, Akvarel, «Будинок Іграшок», мережа ресторанів MAFIA, MyPlay, «Циферблат», Butlers, Fly Kids та багато інших;

- Інклюзивність — на жаль, кількість людей, які вимагають спеціальних архітектурно-планувальних рішень в Україні зростає, тому забезпечення доступності будівель і споруд, у яких кожна особа незалежно від віку, статі, інвалідності, функціональних порушень, рівня комунікативних можливостей або обставин може відчувати себе безпечно стає як ніколи актуальним;

- Продовжується тренд на використання національних та історичних мотивів в дизайні, але багато брендів виходять на принципово новий якісний рівень в своєму підході до опрацювання національної спадщини (наприклад, Gunia, Kobzart.brand, Pupcha Kylym, Гушка (Gushka) та інші);

- Омніканальність та зростаюча увага до штучного інтелекту;

- Великі інвестиції в систему організації логістики, робочу силу та досконалість екосистеми в цілому;

- Нестандартне використання площі торгівельного залу (приклад, Ponchyk Boy в «Техно Їжак» в ЦУМ);

- Відкриття відділень та торгових точок за кордоном («Дніпро М», «Нова Пошта», Katsurina, One Price, «Чорноморка» та ін.).

Орендодавці/ТРЦ

- Активне нарощування долі українських брендів. Не завжди підставою таких рішень є той факт, що міжнародний ритейл має певні обмеження щодо розвитку в Україні. Національний ритейл користується великим рівнем лояльності від сучасного споживача, що також сприяє якісним змінам в tenant-mix;

- Більшість орендодавців підготували свої об’єкти до блекаутів ще на початку року;

- Омніканальність, а саме розвиток вже декілька років тому заданого тренду від компанії WISHIBAM, створення digital близнюка для ТРЦ. Пілотним проектом на українському ринку можна назвати новий проект від River Mall —застосунок Get by River. Також можна зазначити відкриття Kyiv Metamall, першого віртуального ТРЦ в Україні;

- Масштабність маркетингових івентів — ТРЦ добре розуміють важливість зміни фокусу для своїх споживачів, тому більшість ТРЦ столиці та не тільки радували відвідувачів масштабними концертами;

- Підтримка та допомога в забезпеченні потреб НГУ та ЗСУ. Наприклад, головна ініціатива ТРЦ Lavina протягом 2023 року — благодійна акція «Енергія Єдності», яку ТРЦ реалізовував разом із БО «Фонд НАСТУПУ», діяльність якого спрямована на забезпечення сучасними технічними засобами передових підрозділів Національної гвардії України, посилення військової підготовки, а також забезпечення побутових потреб сімей військовослужбовців і сприяння реабілітації поранених героїв. Метою збору стала система MILES (комплект лазерних випромінювачів і приймачів, що допомагають імітувати реальні бойові зіткнення).

Поступове відновлення

Після шокового 2022 року основні показники почали вирівнюватися, окреслилася чітка позитивні динаміка, про що свідчить Індекс самопочуття ритейлу (RWBI — вибіркове дослідження від Української ради торгових центрів, яке враховує основні показники ринку: відвідуваність ТЦ, коефіцієнт заповнюваності ТЦ, рівень орендних ставок).

«2023 рік можна назвати роком поступового відновлення. Дехто з мешканців повернувся в Україну. В багатьох містах зменшилась тривалість комендантської години, більшість мереж, що закривались з початком війни, знов відкрили свої двері для відвідувачів. Тож в 2023 році ми фіксуємо зростання RWBI на 1,9 пункти в порівняння з 2022 р. до 28,3 пунктів. Ринок спромігся не тільки показати зростання у порівнянні з 2022 роком, але й також випередити показник «ковідного» 2020 року (27,8 пункти)», — коментує Дмитро Топольськов, голова дослідницької групи Української ради торгових центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB).

Порівняно з 2022 роком відчутно зросла відвідуваність торговельних центрів.

«Під час перших місяців воєнних дій торгові центри виявилися закритими і відвідуваність в середині 2022 року опустилася до історичного мінімуму в 291 чол. на 1 000 кв. м GLA, — йдеться в щорічному звіті стану ринку комерційної нерухомості від компанії UTG. — Витиснення ворожих військ із території Київської області повернуло населення до столиці, призвело до відкриття торгової нерухомості, а відвідуваність поступово почала відновлюватись, досягнувши 367 особи на грудень 2023 року».

Дмитро Топольськов наводить такі дані відвідуваності ТРЦ загалом по Україні: «Відвідуваність варіюється здебільшого від формату ТЦ. Так, відвідуваність малих ТЦ сягає 535 особи на місяць на 1000 кв. м GLA, для середніх — 445, для великих — 425».

Позитивну динаміку демонструє і товарообіг. «Ми порівняли показники зібраних товарообігів за перші 11-12 місяців 2023 року, в середньому приріст у порівнянні з 2022 роком складає до 20% в національній валюті, — коментує Ганна Корягіна. — Важким з негативним результатом виявився лютий та червень, що в принципі є логічним результатом, але позитивні результати березня та подальший поступовий ріст дозволили отримати в середньому позитивну динаміку».

Щодо вакантності, то за словами Дениса Корнути, директора департаменту торгових площ Arricano Real Estate Plc, результати виявилися вищими за очікування. «По наших проєетах рівень вакантності — технічний, — говорить експерт. — По київських проєктах маємо лист очікування».

«Найпоказовішим прикладом, підтверджуючим зменшення вакантності, є бізнес-кейс перезапуску Blockbuster Mall, керуюча компанія якого змогла забезпечити відкриття комерційних площ, кількісно більше ніж в довоєнний час з урахуваннях відсутності певних мереж в актуальний час. Найбільш успішні проєкти вже повернулись і навіть іноді перевиконали довоєнні показники», — додає Ганна Корягіна.

За даними Української ради торгових центрів, в 2023 р. заповнюваність ТЦ, що входять до вибірки RWBI, зберіглась на рівні 95% для київських ТЦ та на рівні 98% в регіональних об’єктах.

Поступки, на які змушені були піти орендодавці на початку повномасштабного вторгнення, в 2023 році були переглянуті. Орендні ставки почали повертатися до ринкових.

«Крім поступової відміни або зменшення знижок в залежності від якості та локації ТРЦ, більшість орендодавців також провели індексацію орендних платежів, тобто позитивна динаміка спостерігається, як мінімум, за рахунок цього підвищення. Тим не менш важливо зазначити, що перегляд орендних ставок із метою їх повернення до рівня 2021 року не може застосовуватись для всіх категорій діяльності, тому що деякі з них, приймаючи до уваги, актуальні умови життя, на жаль, втратили позицію попиту з боку потенційних покупців, — пояснює Ганна Корягіна. — Також не можна ігнорувати географічний фактор впливу на орендні ставки. На прикладі проєктів, які компанія Nhood має в портфелі property management, а також тих, по яких ми працюємо виключно як брокери, спостерігається суттєва різниця у порівнянні з західними регіонами. Для деяких існуючих проєктів і по рівню вакантності, і комерційних умов можна говорити про повернення до 2021 року. Ми поступово підвищуємо долю орендарів в портфелі, які сплачують орендні платежі в повному обсязі, але все ж таки багато з них мають індивідуальні умови, до яких сторони дійшли, приймаючи до уваги, показники діяльності як орендарів, так і відвідуваності проектів в цілому».

За даними, які наводить Дмитро Топольськов, середня ставка оренди на ліквідні вакантні лоти за 1 кв. м GLA без врахування ПДВ в 2023 р. склала: на лоти площею до 50 кв. м — $38, площею 50-149 кв. м — $33, площею 150-249 кв. м — $21, площею 250 кв. м та вище — $15.

Збитки та нова пропозиція

На жаль, окупаційні війська продовжують нищити українську інфраструктуру, в тому числі й торговельні центри.

«Станом на 01.01.2024 на підконтрольній з 2014 р. території України зруйновано 9, а частково пошкоджено — 22 торгових центри. Загальна сума прямих збитків, що зазнали ТЦ, за оцінками Української Ради Торгових Центрів, становить $378,1 млн. Цей показник не враховує об’єкти, що не відносяться до ТЦ за міжнародною класифікацією, а також збитки ритейлерів, магазини яких знаходились в даних торгових центрах, — коментує Дмитро Топольськов. — Якщо говорити виключно за 2023 рік, протягом цього періоду пошкоджено 3 ТЦ, сукупні прямі збитки яких оцінюються в $10,5 млн».

Нова пропозиція була зосереджена здебільшого в умовно безпечних західних регіонах, хоча були відкриття й в доволі «гарячій» південній частині країни. «Серед нових проєктів, які було відкрито в 2023 році,  варто відзначити наступні: ТРЦ «Прут» (м. Коломия, часткове відкриття), ТЦ Sodova (м. Львів), ТРЦ «Вектор» (м. Трускавець), ТРЦ Park (м. Дрогобич), ТРЦ Veles (м. Івано-Франківськ), ТРЦ «Княгинин» (м. Івано-Франківськ), ТЦ «Меркурій» (м. Одеса), ТЦ «Одіс» (м. Ізмаїл), ТЦ Baobab (с. Рованці), ТЦ Sofia Mall (Київська область), ТЦ Trade Park (Дніпропетровська область) та інші. Серед зазначених проєктів можна відмітити такі загальні риси, як концентрація нових проектів у західній частині країни та формат — community center», — коментує Ганна Корягіна.

Загальні тренди 2024

Говорячи про прогнози на 2024 р., Ганна Корягіна пропонує звернути увагу на висновки останнього звіту The State of Fashion 2024, в якому зазначені основні тренди галузі:

• Невизначене майбутнє — у 2024 році перспективи світової економіки, ймовірно, залишаться нестабільними. Нові та поточні фінансові, геополітичні та інші виклики значною мірою тиснуть на довіру споживачів, ринки моди в США, Європі та Китаї стикаються з різноманітними негативними трендами, вимагаючи від постачальників, брендів і роздрібних торговців посилити планування на випадок непередбачених обставин, серед інших заходів. Цікаво, що слово, яке найчастіше згадувалось в опитуванні керівників BoF, McKinsey для звіту State of Fashion 2024, було «невизначеність». Загалом у 2024 році індустрія моди досягне річного зростання роздрібних продажів на 2-4 відсотки.
• Кліматичні ризики — після численних екстремальних погодних явищ у 2023 році провідні компанії, швидше за все, зміцнять свою стійкість до кліматичних впливів у 2024 році. Понад 65 мільярдів доларів експорту одягу ризикують бути знищені кліматичними явищами, такими як повені та сильна спека.
• Чемоданний настрій — споживачі готуються до найбільшого року подорожей з часів до пандемії, але зміна цінностей означає, що мандрівники мають інший набір очікувань, навіть якщо покупки залишаються на порядку денному. У 2024 році очікується, що обсяг подорожей у всьому світі досягне 110% від рівня 2019 року, що стане першим роком, який перевищить рівень до пандемії.
• Робота з інфлюенсерами — нова гвардія творчих особистостей привертає увагу брендів, завойовуючи довіру та прихильність ключових аудиторій. Робота з цими особистостями у 2024 році вимагатиме іншого типу партнерства, акценту на відео та готовності відмовитися від творчого контролю.
• Outdoor fashion — технічний одяг для активного відпочинку був поштовхом до здорового способу життя споживачів після пандемії, і, ймовірно, прискориться ще більше в 2024 році. Очікується, що ще більше брендів для активного відпочинку випустять колекції для активного стилю життя, а бренди цієї категорії вбудовуватимуть технічні елементи в колекції, що свідчить про стирання меж між функціональністю та стилем. Торгова активність на платформі перепродажу StockX для Salomon, Arc’teryx і The North Face зросла в середньому на 800% у 2023 році порівняно з 2022 роком.
• Нова сила Fast Fashion — конкуренція у сфері швидкої моди, ймовірно, стане ще гострішою в наступному році. Претенденти на чолі з Shein і Temu змінюють тактику щодо ціни, клієнтського досвіду та швидкості.
• ШІ — після прориву генеративного штучного інтелекту в 2023 році випадки використання з’являються в творчих галузях, включно з модою. Щоб зрозуміти цінність цієї трансформаційної технології у 2024 році, гравцям моди потрібно буде вийти за межі автоматизації та дослідити її потенціал для збільшення роботи творчих людей.
• Сталий розвиток — на моду припадає від 3 до 8% загальних викидів парникових газів. У різних юрисдикціях нові правила можуть мати широкий вплив як на споживачів, так і на учасників моди. Брендам і виробникам необхідно оновити бізнес-моделі, щоб вони відповідали майбутнім змінам.

Прогнози обережно позитивні

Оскільки на український ринок ритейлу впливають не тільки загально ринкові фактори, робити прогнози доволі важко. «Наприклад, з листопада 2023 р. по січень 2024 р. з місяця в місяць йде зростання частки робочого часу ТЦ, коли триває повітряна тривога. Наприклад, збільшення кількості та тривалості повітряних тривог під час роботи ТЦ та інтенсивні ракетні обстріли українських міст, де сконцентровані ТЦ, призвела до значного зниження показника RWBI в січні 2024 року в порівнянні з груднем 2023 р. – з 29,5 до 27,0 пунктів, — зазначає Дмитро Топольськов. —Крім того, такі фактори як масова мобілізація також можуть негативно вплинути на розвиток ринку».

«Ми плануємо сфокусуватися на регіональних проєктах в зміні пропозиції, — коментує Денис Корнута. — По київських проеєтах плануємо провести деякі ротації, які ми хотіли зробити до повномасштабної війни. Очікуємо, що 2024 рік буде відносно стабільним з точки зору попиту, зростання доходів орендарів на рівні інфляції, виходу великих нових міжнародних брендів не очікуємо, орендарі, які стримано розвивалися в 2023 році активізують пошук нових приміщень».

«На жаль, зараз ми маємо завжди бути готовими до негативних сценаріїв розвитку, але дивлячись, з якою швидкістю розвивається комерційна нерухомість в Західній України, збільшується рівень наповненості в якісних ТРЦ столиці, спілкуючись з неприсутніми в Україні брендами, які ще тільки вивчають можливість виходу, а також з тими, хто вже фіксує показники діяльності, які перебільшили всі очікування, хочеться робити виключно позитивні прогнози, доказом чому є ціла низка заяв щодо відкриття нових проєктів, — говорить Ганна Корягіна. —  В той же час саме такі зовнішні фактори сприяють нестриманому розвитку в напрямках омніканальності, використанні ШІ та підвищенню якості Операційної досконалості (від часу на доставку замовлення до асортиментної моделі)». 

Фото: ТРЦ Nikolsky