Регіональний ринок нерухомості: офіси та ТРЦ поступилися логістиці та складам

14.12.2020

Автор: Ірина Настич

Ринок нерухомості зазнав значних змін через пандемію й впроваджені карантинні обмеження. Прогнози експертів, які були зроблені наприкінці минулого року не виправдалися, адже ніхто не міг передбачити такий розвиток подій.

Аналізуючи регіональний ринок нерухомості за минулий рік, експерти зазначали дефіцит професійних комерційних площ, особливо в сегменті офісів, й прогнозували ріст саме в цьому напрямку, але за нових умов офіси змушені були відійти в тінь, а на перший план вийшла логістична нерухомість.

Property Times разом з експертами вивчав, що відбувалося в регіонах в цей карантинний 2020 рік.

Логістика та склади

На початок 2020 року все ще відчувався дефіцит якісних комерційних площ в регіонах, але з введенням карантину ситуація змінилася. «Криза позначилась на усіх сегментах комерційної нерухомості. Найгірша ситуація з готельною нерухомістю, що пов’язано з обмежувальними заходами та значним зниженням туристичної активності. Рітейл нерухомість також потерпіла від локдауну, а офісна нерухомість зараз знаходиться в процесі трансформації», — зазначає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

Якщо до впровадження карантину, найбільш швидкими темпами розвивався сегмент торгової й офісної нерухомості, то 2020-й можна назвати роком складів. Саме логістика змогла не тільки встояти, а й отримати поштовх для прискореного розвитку.

«Найменшого стресу зазнали складські приміщення, відповідно це і є на даний момент найбільш перспективна нерухомість», — коментує Вікторія Ковальчук, co-owner Alterra Group.

Розвитку складської та логістичної нерухомості посприяли декілька факторів. Як зазначає, Вікторія Ковальчук, наразі є проблема постачання товарів з закордону, у зв’язку з цим орендарі збільшують складські залишки.

Ще один чинник — стрімкий розвиток e-commerce. «Все більше ритейлу буде переходити чи активно розвивати саме формат електронної торгівлі, де для зберігання та ефективної доставки потрібні будуть сучасні складські приміщення, — пояснює Дмитро Омельчук, комерційний директор DELTA Ukraine. — Особливо гостро це питання стане в регіонах, оскільки ситуація у Києві розвивається дещо швидше, а місцеві девелопери добре розуміють, як швидко можна реалізувати такі проєкти».

Це може посприяти будівництву нових проектів, зокрема сучасних внутрішньоміських складів, яких дуже не вистачає містам мільйонникам, впевнений Ярослав Горбушко. «На даному етапі, з інвестиційної точки зору, ринок складської та логістичної нерухомості малорозвинений, і поки що не є досить привабливим для інвесторів. У найближчій перспективі, з відновленням активності на ринках капіталу, фокус інвесторів буде спрямовано на кращі приміщення, однак, такі опції будуть залишатися дефіцитними і/або дорогими, — пояснює експерт. — Є всі передумови, що наслідки пандемії посприяють сплеску девелоперської активності. Та враховуючи все ще не високі орендні ставки, в першу чергу будуть реконструювати старі об'єкти, що пояснюється більш низькими затратами. Можна також очікувати реалізації об'єктів build-to-suit, так як сучасні об'єкти на спекулятивному ринку в регіонах просто відсутні».

Вікторія Рильцева, директор компанії «Харків Консалтинг Груп» відзначає підвищення попиту на логістичну нерухомість у Харкові, як на сегменті купівлі-продажу, так і оренди, що вже призвело до появи нових девелоперських проєктів у цьому сегменті в регіоні.

Як зазначає Ярослав Горбушко, наразі пропозиція складської нерухомості не задовольняє попит на регіональному ринку. «Найбільший дефіцит складської нерухомості відзначається у Дніпрі, Львові та Одесі. Складські приміщення на регіональному ринку здебільшого представлені переобладнаними приміщеннями старої споруди. Низький рівень регіональної пропозиції пов’язаний з тим фактом, що будівництво нових складський приміщень почало активно розвиватися тільки протягом останніх 10 років, — коментує експерт. — Проте, варто відзначити, що Західна Україна є одним з найактивніших регіонів з розвитку складського ринку. Так, очікується введення першої черги логістичного центру Protec Zymna Voda (73 000 кв. м, GBA) до кінця 2020 року. Загальна площа логістичного центру Protec Zymna Voda після закінчення другої та третьої черги складе 100 000 кв. м. Таким чином, логістичний центр Protec Zymna Voda буде найбільшим в Західній Україні».

Охорона здоров’я

Ще один сектор, для якого пандемія стала поштовхом для розвитку, — охорона здоров’я.

«Після доволі суттєвої перерви на передній план активно виходять об’єкти сфери охорони здоров’я. Криза, з одного боку, показала значні недоліки наявної медичної системи як державної, так і приватної, а з іншого — показала можливості для інвесторів та збільшила попит, — коментує Дмитро Омельчук. — Все більше людей зараз починають звертатись до приватних клінік. Ще одним фактором, хоч і незначним, є зростання страхової медицини. І саме тут є значний потенціал у регіонів через те, що ринок Києва є більш-менш насиченим, а от ринок регіонів, особливо обласних центрів, є майже незаповненим. Додатковим фактором, що позитивно впливає на цей сегмент є медична реформа, що може забезпечити зростання потоку клієнтів до приватних клінік. Враховуючи, що ситуація тільки набирає обертів, ми будемо спостерігати збільшення інтересу до даного сегменту».

Туризм,а wellness та інфраструктура

В цьому сегменті ситуація не однозначна, адже, з одного боку — локдаун в першій хвилі пандемії та скорочення прибутків у населення, а з іншого – закриті кордони, які спричинили сплеск внутрішнього туризму.

«Якщо логістика та лікарні були потрібні й до цього, то внутрішній туризм в Україні, завдяки закритим кордонам, та обмеженням, має відкритись з нової сторони. Навіть після завершення коронакризи існує ризик того, що кордони та звичний для нас закордонний туризм буде певний час ще недоступним по ряду причин. До того ж ми розуміємо, що ситуація з вірусом — довга історія, і, навіть якщо буде загальнодоступна вакцина, ще деякий час люди не будуть готові подорожувати за межі України. Напевно, настав час займатись розвитком власної туристичної інфраструктури та готуватись до збільшення потоку туристів. А зробити це можна тільки із підвищенням рівня сервісу та якості самих готелів та місць відпочинку, — впевнений Дмитро Омельчук. — Хоча 2020 рік виявився напевно найважчим для даного сегменту, усе це дасть значний поштовх до розвитку внутрішнього туризму. Але тут питання не тільки в туристичних об'єктах, а й в інфраструктурі. Це ще один сегмент, який буде перспективний наступні декілька років або навіть десятиріччя. Адже навіть до найкрасивішого готелю чи локації потрібно якось добиратися. Хорошим прикладом є Херсонська область, яка стала відкриттям року для багатьох українців завдяки озерам з рожевою водою та заповідникам, але відсутність нормальних доріг не дозволяє зробити її доступною туристичною локацією. Багато інфраструктурних об’єктів в Україні потребують не просто капітального ремонту, а повноцінного їх створення чи повної заміни».

Офісна нерухомість

Перехід на віддалену роботу змусив орендарів та орендодавців офісних приміщень шукати нові умови співпраці, і врешті ринок взагалі почав процес трансформації з урахуванням нових умов.

«Тут, імовірніше, потрібно говорити не про зміну якості чи кількості, а взагалі про зміну формату та пошук нових форматів і можливостей. Я б сказав, для деяких навіть пошук ідей для виживання. Ми бачимо, що офіси та коворкінги тимчасово відійшли на задній план, — говорить Дмитро Омельчук. — Але ми бачимо і значну «домашню роботу», яку роблять багато наших замовників — вони готуються до трансформації, активно досліджують нові формати та працюють над новими проєктами. Даний тренд хоч і суттєвий, але короткочасний. Ми всі розуміємо, що робота з дому — тільки на короткий проміжок часу. І попит на офісні приміщення відновиться так чи інакше. Ті компанії, що адаптувались до змін (безпечні офіси, підвищення якості, покращення умов та лояльності для клієнта) однозначно повернуть собі докризовий рівень доходу, або ж наблизяться до нього».

Якщо говорити про сегмент купівлі-продажу офісних приміщень, то тут ситуація відрізняється від сегменту оренди. Вікторія Рильцева зазначає, що частка таких угод на ринку офісів у вартісному виражені була найбільшою в порівнянні із іншими сегментами комерційної нерухомості.

Аналітики CBRE Ukraine наводять такі дані по ринку офісної нерухомості: на кінець листопада 2020 року загальна пропозиція конкурентної офісної нерухомості в Харкові (249 000 кв. м), Львові (260 000 кв. м), Дніпрі (190 000 кв. м) і Одесі (188 000 кв. м) залишається низькою. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція була відсутня у Дніпрі, Одесі та Харкові з початку року. Однак, у Львові, нова пропозиція склала 47 500 кв. м з початку року. Серед найбільших об’єктів, що вийшли на ринок: БЦ Dominant Plaza (16 000 кв. м, GLA), БЦ Graphite (8 300 кв. м, GLA), БЦ Ampere Hall (6 500 кв. м, GLA БЦ «Семицвіт» (4 000 кв. м, GLA), БЦ «Голоско» (3 200 кв. м, GLA) та інші.

У Львові, середня вакантність зросла на 23 п.п. з початку року та становила 25% на кінець листопада. Основними факторами зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди через наслідки пандемії COVID-19 та зростання обсягу нової пропозиції офісів на 23% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас А і В), заявлених до виходу на ринок у 2021 році, складає близько 100 000 кв. м у Львові, проте враховуючи наслідки пандемії  та її вплив на економічну ситуацію, більшість заявлених термінів, ймовірно, буде перенесена.

Торгова нерухомість

Ринок торгової нерухомості через карантин та локдаун постраждав чи не найбільше, змінилися плани з відкриття нових об’єктів, оператори зазнали значних збитків. Відкриття нових професійних об’єктів було відкладено.

«Що стосується об’єктів непрофесійної торгівлі, то основний попит був на приміщення, які розташовані у спальних районах із інтенсивним пішохідним та автомобільним трафіком. Це формати продуктових магазинів «біля дому», дрогері, служби доставки, аптеки, спеціалізовані магазини пива та алкогольної продукції», — коментує Вікторія Рильцева.

Загальна картина на ринку торгової нерухомості, за даними аналітиків CBRE Ukraine має такий вигляд: у першому півріччі 2020 року нова регіональна пропозиція була представлена 2-гою фазою ТРЦ APPOLO (10 000 кв. м) в Дніпрі. Станом на кінець листопада 2020, нова пропозиція у другому півріччі 2020 року була відсутня. Однак, у 2П 2020 року, загальний обсяг торгових площ, заявлених до виходу на ринок у 2021 року, складе 250 450 кв. м в Івано-Франківську, Харкові, Львові, Одесі, Тернополі, Ужгороді, Вінниці, та Запоріжжі.

На кінець жовтня 2020, забезпеченість якісними торговими приміщеннями на 1 000 жителів залишилася майже рівні 4 кварталу 2019 року. Так, у Львові вона склала 250 кв. м, у Дніпрі — 232 кв. м, Одесі — 211 кв. м, і Харкові — 157 кв. м.

Інвестиції скоротилися

Аналітики зазначають, що інвестиційна активність на ринку комерційної нерухомості України в 2020 році різко впала.

«Обсяг інвестицій склав 4,3 млн доларів США та був представлений однією угодою у складському ринку Київської області. Проте, за рахунок послаблення обмежень та поступового відновлення економіки, обсяг інвестицій в нерухомість досяг 82,7 млн доларів США у 3-4 кварталах 2020 року. На кінець жовтня, загальний обсяг інвестицій в нерухомість становив 87 млн доларів США. Найбільший обсяг інвестицій був зафіксований у Києві та Київській області (85%), Одесі (8%) та Харкові (7%)», — наводить дані Ярослав Горбушко.

Експерти зазначають, що вектор інвестиційної привабливості зазнав певних змін. «Якщо до 2020 року, традиційно, західна частина України була більш привабливою для міжнародних інвесторів через близькість до кордону, то у 2020 році цей вектор змінився разом із кардинальними змінами на ринку інвестиційних проєктів. Зараз найбільш популярними, на нашу думку, є саме центральна та східна частина України. Це пов’язано із тим, що міжнародні інвестори зараз знаходяться на дуже низькому рівні активності, а от локальні девелопери та інвестори відчувають потребу у розвитку нових об’єктів, — пояснює свою думку Дмитро Омельчук. — Локальний бізнес не може собі дозволити зупинитись, піти на карантин чи повністю зупинити свої плани. Для них зупинка рівноцінна закриттю. І ми вже тривалий час спостерігаємо стале зростання активності українського інвестора, що нас надзвичайно тішить. Зазвичай у їх центрі уваги житлове та офісне будівництво, промисловість, склади та ритейл».

Прогнози оптимістичні

Прогнозувати, як будуть розвиватися регіональні ринки, дедалі складніше, адже сценарій буде залежати від багатьох непрогнозованих чинників. Експерти дуже обережні в своїх припущеннях щодо можливого розвитку подій.

«Перша половина року, більш за все, відзначиться низькою активністю на ринку. Гучних угод як з оренди так і купівлі/продажу імовірно не буде, або ж невелика кількість. За 2020 та першу половину 2021 року має сформуватися відкладений попит, як на орендну, так і на інвестиційну діяльність, що може дати поштовх до активності у другій половині 2021 та 2022 році, — коментує Станіслав Іванов, директор департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine. — Прогнозовано, економічна активність та інтерес до комерційної нерухомості має відновитись після стабілізації ситуації з пандемією».

Незважаючи на невизначеність ситуації, експерти налаштовані позитивно, про повну зупинку ринків не йдеться, скоріш за все, буде перерозподіл, зміна форматів, тощо.

«Із урахуванням поточної ситуації, девелопери в своїх нових проектах вимушені будуть гнучко підходити до вибору формату об’єкту із можливістю трансформації в залежності від зміни попиту на ринку», — говорить Вікторія Рильцева.

На думку Вікторії Ковальчук, ринок перелаштується, зросте актуальність медзакладів. Також експертка зазначає перспективність розвитку колівінгів та складських комплексів в містах.

«Work from home не може тривати довго, тому потреба в якісних офісних приміщеннях згодом відновиться. Тут я хочу наголосити на слові якісних. На мою думку, перевагу будуть мати не просто квадратні метри десь у центральній частині міста, а офісні комплекси, які будуть відповідати критеріям безпечності, внутрішнього комфорту та якості, — наголошує Дмитро Омельчук. — Далі постає логічне питання: «Чи актуально це регіонам?». Адже Київ часто може дозволити собі жити власним життям, яке відрізняється від інших міст країни. Я б сказав однозначно так, але інвестор все частіше буде звертати увагу на альтернативні новому будівництву варіанти девелопменту. Тобто буде зростати попит саме на реконструкцію наявних будівель та проєктів з ревіталізації. Гарним прикладом є ревіталізація проєкту Промприлад.Реновація в Івано-Франківську. Це унікальний приклад того, коли нові формати девелопменту починають зароджуватись у регіонах та поступово наближуватись до столиці. Думаю що наступні роки ми все частіше будемо спостерігати, як старі будівлі заводів, фабрик та інших, до цього некомерційних, об’єктів, будуть трансформуються у сучасні інвестиційно привабливі проєкти».

 


Читать другие статьи

02.09.2019
Property Times поговорив з експертами ринку і пропонує свій аналіз стану речей на ринку логістичної нерухомості України.
подробнее
28.01.2019
О том, какие тренды будут доминировать на рынке в 2019 году, Property Times поговорил с экспертами в сфере торговой недвижимости
подробнее