Property Times Підсумки року

Автор: Ірина Настич

Досвід ковідних років та першого року  повномасштабного вторгнення загартував готельних операторів, про що свідчать показники 2023 року. Ринок стабілізувався, відбулася переорієнтація на внутрішнього туриста, змінилася концепція регіонів.

Про тренди та  основні показники готельного бізнесу Property Times розповідає разом з аналітиками та операторами ринку.

Тренди: диверсифікація аудиторії та зміна концепції регіонів

В перший рік повномасштабного вторгнення правила гри на ринку  готелів диктувала внутрішня міграція, адже потік іноземних туристів зупинився, івенти та бізнес-зустрічі  було скасовано, відпочинок відклався до кращих часів. У 2023 році ситуація дещо змінилася,  і хоча основним гостем був здебільшого внутрішній турист, мета  поїздок  зазнала змін.

«Цільова аудиторія подорожуючих наразі максимально диверсифікована за метою візиту: іноземні журналісти, представники неурядових організацій, представники дипломатичних кіл, ділові подорожі, тренінги та навчання, лікування, транзитні подорожі, відвідування родичів, приватні справи. Потенційний гість шукає раціональність та одночасно враження від споживання. Крім того, значно скоротилося вікно бронювання до 1-2 днів, що ускладнює планування діяльності», — коментує  президентка Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA) Ірина Сідлецька.

Змінилася і концепція регіонів. Як зазначає Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group: «Раніше гори переважно асоціювалися із зимовими курортами. До початку війни готелі в Буковелі здебільшого працювали взимку і частково влітку. Але цьогорічний літній сезон в регіоні перевищив навіть успішні зимові періоди, а середня ціна на проживання була подібна до зимових тарифів».

Фактор безпеки закріпився й став однією з ключових вимог  клієнтів. 

«Наявність технічних можливостей для безперебійного функціонування та підтримки високого рівня сервісу, технологічні інновації та концепція стійкого/сталого туризму (англ. sustainable tourism) відіграють важливу роль у забезпеченні відповідності вимогам ринку та утриманні конкурентоспроможності готелів й аналогічних закладів розміщення, — звертає увагу Ірина Сідлецька. — Попри те, що український ринок змушений розвиватися в надскладних умовах й напрацьовувати  свої специфічні  правила,  ми з боку Асоціації робимо все для донесення до фахівців і і загальні світові тенденції, які окреслилися в індустрії гостинності».

Найбільш стрімкий розвиток серед нових девелопмент-проектів демонструють формати апарт-готелів та сервісних апартаментів. «Концепція полягає в наданні довгострокового та/або короткострокового проживання з поєднанням додаткових  послуг з якісним сервісом для охоплення більш широкої аудиторії гостей, що дозволяє керувати попитом в незалежності від традиційної сезонності. Приватність мешканця тотожна з відчуттям власної оселі, а рівень комфорту, функціональність апартаменту та  сервіс додає цінності та конкурентної переваги», — пояснює Ірина Сідлецька.

Ще один світовий тренд, який  набув розвитку й в Україні — сучасність та екологічність у дизайнерських рішеннях, технологічності оснащення, яке забезпечує побутову автономність гостей, розумна і зручна організація життєвого простору, якісний та професійний сервіс, варіативність додаткових площ: coworking space, бар, локації для відновлення, розповіли Property Times  в Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA).

Артур Лупашко  зазначив тренд, який є потужним сигналом про те, що ринок не просто відновлюється, а  рухається вперед — у 2023 році спостерігалося  збільшення інвестицій у готельну індустрію через девелоперські проєкти.

«Багато девелоперських компаній розпочали будівництво готелів в західній частині Україні. Цікавість до західних регіонів продиктована безпековими факторами. Цей тренд почався ще у 2022-му, а торік значно підсилився. Йдеться конкретно про три області –  Львівську, Івано-Франківську і Закарпатську. У цих трьох областях за останні два роки з’явилося понад десять нових об’єктів. В основному це будівництво апартаментів у туристичних регіонах цих областей, хоча є й небагато нових об’єктів в самих обласних центрах. Середній чек в цих апарт-готелях і туристичних комплексах складає $100 тис.»,   — коментує Ігор Ільчишен,  девелопер, засновник та СЕО Ama Family Resort.

Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні   коротко окреслив основні тренди, які  були характерні для 2023 року:

• Стабілізація готельного ринку України — спостерігалось менше волатильності попиту та стабілізація рівня заповнюваності протягом року;
• Високий середній рівень заповнюваності на заході України (50-90% залежно від місяця);
• Низький середній рівень заповнюваності в Києві (15-35%);
• Зміщення туристичних переваг (особливо влітку) у сторону внутрішнього туризму, більшою мірою у регіонах Карпат та Львова;
• Частина внутрішніх туристів наразі планують менш тривалі та бюджетні поїздки, часто у заміські комплекси лиш на вікенд, або ж взагалі надають перевагу економії на відпустках;
• Аналогічно 2022 р., у 2023 р. спостерігався низький попит зі сторони іноземних гостей (-40% в Україні відносно рівня 2021 р.). Однак, слід зауважити, що показник дещо виріс порівняно з попереднім 2022 роком (+23%). Серед іноземних гостей більшість відвідувачів — це офіційні делегації, представники ЗМІ, представники міжнародних організацій, рідше — гості з особистими цілями поїздки;
• Ключовий дохід готелів після початку війни змістився в сторону доходу від проживання. Відзначається зниження доходів від F&B та особливо event-функцій;
• У 2023 р. були зафіксовані руйнування деяких українських готелів (зокрема, в Черкасах та Харкові). Проте варто зазначити й позитивні новини щодо відновлення готелю «Optima Рівер» у Миколаєві, а також відбудову готелю Alfavito в Києві, який, однак, все ще не відкрився.

Окремо потрібно виділити ситуацію, яка склалася на ринку праці в індустрії гостинності. «Асоціація провела дослідження трудового потенціалу в готельному секторі України у 2023 році, яке чітко окреслює кадровий голод, обумовлений міграцією та еміграцією спеціалістів, відповідно стрімке зростання заробітних плат, як результат агресивної зміни ринку роботодавця на ринок працівника, — коментує Ірина Сідлецька. —  Проте, навіть у таких турбулентних умовах, UHRA акцентує увагу на навчанні та розвитку персоналу і прикладає максимум зусиль для збереження цінностей та філософії національної гостинності, яка славиться далеко за межами Батьківщини».

Події, які вплинули на розвиток ринку

Серед подій, які мали значний вплив на ринок, можна виділити як негативні, так і позитивні.

Акт екоциду, який здійснила рф на території України, зруйнувавши дамбу Каховської ГЕС,  суттєво вплинув  на регіональний розподіл попиту.

«Підрив Каховської ГЕС спустошив Одесу влітку, і було дуже важко втримати завантаження готелів на тому ж рівні та зберегти команди. Ця ж подія вплинула на те, що більше гостей подорожували на захід країни та відкривали для себе нові локації», — пояснює Юлія Косенко, операційний директор Ribas Hotels.

З позитивних знакових подій Асоціація «Готелів та курортів України» (UHRA) провадить програму міжнародної співпраці EU4Business федеральної компанії GIZ за фінансування Європейського Союзу та уряду Німеччини, присвяченої підтримці українських малих і середніх підприємств (МСП) готельно-туристичного сектору в підвищенні їх конкурентоздатності та загального експортного потенціалу до країн ЄС у післявоєнний період.

«Це найбільш значущий проєкт у сфері гостинності розпочатий в 2023 році — говорить  Ірина Сідлецька. —  Співпраця UHRA та GIZ в рамках програми EU4Business є вкрай важливою для комплексного підходу національного розвитку туризму, готельного господарства на місцевому рівні, для допомоги розвитку малого та середнього бізнесу у туристичній сфері у створенні нового іміджу продукту, якісного та конкурентоспроможного, як в Україні, так і за її межами.

Завдяки цьому проєкту українська гостинність має змогу укріплення ідносин з міжнародними профільними організаціями (HSMAI, Hotel Stars Union, HFTP)  для обміну досвідом та навчання задля підтримки рівня кваліфікації спеціалістів та надання високого рівня сервісу міжнародним туристам у післявоєнний період. Продукує ініціативи дослідницького характеру у секторі, які допоможуть продемонструвати реальний стан галузі, яка постраждала в результаті повномасштабної агресії рф на території України. Програма сприяє у створенні широкої освітньої програми на тему USALI (The Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), міжнарожної системи обліку,  аналітики та ефективного управління закладом розміщення, для готельєрів та профільних навчальних закладів. Ми впевнені, що це додасть експертизи українським готельєрам, а також сприятиме готовності ринку до приходу міжнародних брендів з завершенням війни».

Основні показники

Експерти зазначають, що попит поступово відновлюється, але регіональний розподіл значно відрізняється від  довоєнного, що обумовлено  безпековим фактором.

Аліна Радченко, керівник відділу бронювання та маркетингу Ribas Hotels коментує: «Під час аналізу минулого року можна виокремити тенденцію щодо збільшення інтересу до західних регіонів та одночасного зменшення попиту на південні регіони. Наприклад, влітку кількість гостей в Буковелі збільшилася на 85%, а середньодобова вартість номерів (ADR) перевищила показники 2022 року на 140%. Якщо казати про південні регіони на прикладі Одеси, заповнюваність в містах-мільйонниках впала практично на 20%, бізнес-попит — на 20,5%, а також скоротилась середня тривалість проживання до 1,7 ночі, і так само збільшився відсоток скасувань до 60% влітку. Так, бізнес-туризму стало менше, проте сімейна авдиторія почала активніше планувати свої відпустки. Варто зауважити, що 60% гостей наших готелів нині становлять сімейні пари. Гості почали подорожувати частіше, але на коротший період та з меншою глибиною бронювання, тобто бронюють за декілька днів до заїзду в готель».

В  Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA) розповіли, основна проблематика ринку полягає в недостатності обсягу аналітичної інформації: «Опираючись на один із чотирьох напрямів роботи Асоціації, а саме DATA BANK, працюємо над створенням механізму збору якісних та кількісних показників спільними зусиллями в межах усього туристичного сектору, в тому числі консолідуючи зусилля з іншими профільними асоціаціями (AITO, УРА, Всеукраїнська асоціація гідів) та Державним Агентством розвитку туризму.

Необхідно також зазначити, що більшість закладів розміщення працюють без офіційної категоризації, що свідчить про недостатність системи класифікації,  культуру та невизначеність якості  послуг, які надаються, та не можуть відноситись до якісного сегмента тимчасового проживання і тим самим впливати на статистичні індикатори».

На запит Property Times щодо основних показників на ринку готельної нерухомості  Дар’я Резніченко, старший консультант напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні повідомила: 

«За наявними на перші три квартали 2023 р. показниками відмічалася стабілізація попиту в готелях Києва та Львова. Так, заповнюваність готелів столиці повільно зростала протягом року, однак все ще не досягла показників довоєнного 2021 року. За результатами січня-вересня 2023 року, середній рівень заповнюваності становив 24% в порівнянні з 49% протягом аналогічного періоду 2021 року.

На ринку готельної нерухомості Львова середній показник заповнюваності за 9 місяців 2023 р. залишився майже незмінним в порівнянні з аналогічним періодом минулого року та становив 54%.

У готелях Одеси попит традиційно є волатильним і залежним від сезону. Так, піковим місяцем став серпень із показником 35%. Однак варто наголосити, що середня заповнюваність за три квартали 2023 р. склала всього 24%, у той час, як в аналогічний період довоєнного 2021 р. цей показник був удвічі більший. Однією з причин такого низького попиту є нестабільна безпекова ситуація в регіоні, що призвела до зміни туристичних вподобань у сторону гірських курортів навіть у літній період.

Тому 2023 р., зокрема і літній період, були надзвичайно успішними для готельєрів Буковеля. За перші три квартали 2023 р. середня заповнюваність склала 57%, а влітку показник доходив до рівня 88%». 

Такий високий попит сформувався за рахунок декількох факторів. «Так, більша частина сімей, які раніше надавали перевагу відпочинку закордоном, наразі не можуть зробити це у повному складі через чинні обмеження для перетину кордону, а тому обирають для себе нові туристичні напрямки в межах України. Враховуючи доволі обширну пропозицію розваг та місць відпочинку, а також кращу безпекову ситуацію в рекреаційних зонах західного регіону, Буковель та інші населені пункти Карпат стали центром тяжіння внутрішнього туризму минулого року»,  — пояснює Анастасія Федірко, менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості, компанія EY в Україні.

«За даними HotelMatrix, середнє завантаження готельного ринку України у 2023 році досягло 30,79%, що на 3,45% більше у порівнянні з 2022 р., але й на 15,37% менше по відношенню до постковідного 2021», — коментує Ірина Сідлецька.

«На фоні зниження попиту на засоби розміщення в Києві в 2022-2023 роках показник середньої вартості номера (тут і надалі — ADR) та відповідно середньої дохідності на номер (RevPar) мав тенденцію до зниження в порівнянні з показниками 2021 р. За підсумками 1-3 кв. 2023 р. середньорічний показник ADR в функціонуючих готелях Києва становив близько $53 (проти ~$70 в 2021 р.), а RevPar —  $12 (проти $37). Втім, це не стосується п’ятизіркових готелів Києва, більшість яких працюють під міжнародним брендом, які як правило за своїми внутрішніми політиками та стратегією є менш гнучкими та тримають вартість номера у відповідності до інших готелів мережі по всьому світу. В таких готелях ADR за 9 місяців 2023 р. склав близько $170, що в цілому несуттєво менше за показник аналогічного періоду 2021 р.

Що стосується міста Львова, то порівнюючи показники перших трьох кварталів 2023 р. та такого ж періоду попередніх років, можна відмітити деяке зниження ADR та RevPar.

Готельний бізнес Одеси демонструє гірші показники за передвоєнний 2021 р. Так, за 9 місяців 2023 р. ADR одеських готелів становив $58 (проти $71 в аналогічному періоді 2021 р.), а середня дохідність номеру — $14 (проти $38 у перших трьох кварталах 2021 р.).

Готелі розташовані в Буковелі за три квартали 2023 р. показали високі результати із найвищою серед усіх регіонів середньою вартістю номера (не враховуючи п’ятизіркові готелі столиці) – $111. Враховуючи також і високий попит у регіоні, RevPar Буковелі за січень-вересень 2023 р. становив $61», — такі дані наводить Ростислав Хома.

Нові відкриття

У 2023 році ринок поповнився закладами різного формату, на ринок вийшли нові глемпінги, апарт-готелі, готелі.

«У 2023 році наш портфель поповнився 4 готелями та 1 глемпінгом. Серед них: DIDUKH Eco-Hotel & SPA, WOL.07 by Ribas, Graal Resort (всі три — Буковель), глемпінг Mandra Lavandiia (Одеська область), Radisson City Centre Odesa (Одеса), в якому Ribas Hotels Group виступає як third-party management company», — розповідає Артур Лупашко. 

Повний список найбільших готелів, що були відкриті протягом 2023 р., наводить компанія EY в Україні в таблиці нижче:

Були розпочаті роботи й над новими проєктами, запуск яких запланований на найближчі роки.

«Торік ми оголосили про роботу над трьома готельними проєктами, — ділиться Ігор Ільчишен. — Перший об’єкт — New Secret Brand by AMA, готель в селі Поляниця. Введення в експлуатацію заплановане на другий квартал 2027 року. Також торік ми оголосили про початок будівництва автентичного котеджного містечка PÓTAY в Яблуниці. Його реалізовуємо спільно з архітектурно-будівельною компанією COSMOS in. PÓTAY почали будувати та плануємо відкрити двері в другому кварталі 2025. Третій — апарт-готель WOL у центрі Вінниці, який робимо спільно з дизайн-бюро ТЕМО. Очікуємо введення в експлуатацію в 3 кварталі 2025-го».

Прогнози

Оператори ринку налаштовані позитивно, про що свідчать плани запуску нових проєктів. Очікується, що завантаженість не опуститься нижче показників  2023 року, прогнозується посилення конкуренції в найбільш  популярних локаціях.

Ірина Сідлецька, президентка Асоціації «Готелів та курортів України» (UHRA): «Зберігаємо оптимізм, оскільки внутрішній туризм відзначається незначним зростанням. Сподіваємось, що під час канікул буде можливість відпочити біля моряабо у горах, звичайно з урахуванням розвитку бойових дій, питань доступності пляжів та політики мобілізації, що безпосередньо впливає на сімейні подорожі. 

З точки зору девелопменту, очікуємо появи нових об'єктів у таких регіонах, як Франківська, Львівська область та Волинь, навіть у ці важкі часи».

Юлія Косенко, операційна директорка Ribas Hotels: «Нині важко робити прогнози, але загалом ми очікуємо підтримання завантаженості на рівні показників 2023 року. В тому числі завдяки збільшенню корпоративного сегмента та заходів. 

Однак передбачається і збільшення конкуренції на заході країни, зокрема в Буковелі. В планах багато нових готелів, як в нашій мережі, так і від інших учасників галузі. Це, безумовно, призведе до зростання конкуренції, але такий розвиток подій може виявитися корисним для галузі».

Ігор Ільчишен, СЕО Ama Family Resort: «Торік ніша апарт-готелів на Західній Україні показала зростання. Відтак, цей сегмент став апетитним шматком для багатьох девелоперів, які раніше цим не займалися. Очікуємо анонси нових проєктів від них. Це означатиме зростання конкуренції та збільшення пропозиції на ринку готельної нерухомості. Отже, інвесторам варто детальніше вивчати девелоперів та проєкти, куди вони планують вкладати свої кошти».