Офісна нерухомість: купувати чи орендувати?

Павло Макуха,

експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY

Одне з найважливіших рішень для будь-якого бізнесу — вибір офісного приміщення. Це рішення може мати значний вплив на фінансове становище підприємства, його гнучкість та загальну стратегію. Коли стоїть питання про офісну нерухомість, одне з перших питань, які виникають, — чи купувати приміщення, чи ж орендувати його.

Витрати на оренду як правило становлять від 7 до 12% загальних витрат, спонукаючи багатьох підприємців розглядати в тому числі й купівлю. Оренда може бути привабливою з погляду фінансів і гнучкості, але власність також має свої переваги, зокрема престижність та зростання капіталу. Розглянемо основні переваги та недоліки кожного варіанту. 

Оренда часто є більш вигідним варіантом для міжнародних бізнесів, доля яких в оренді офісних приміщень класу А та Б у Києві становить 75-80%. Оренда забезпечує прогнозованість витрат, яку бізнеси можуть використовувати для створення основ своєї діяльності. Однак оренда також має і недоліки.  

Метою написання цієї статті є прагнення допомогти компаніям (кінцевим споживачам приміщень), які мають офісний персонал, побачити загальну картину при виборі між орендою чи купівлею офісного приміщення.  

Основні переваги оренди офісного приміщення 

Відсутність попередніх витрат: найбільш привабливою рисою оренди є те, що вона дозволяє орендарям використовувати свій капітал для комерційних можливостей. Вони мають більш збалансовані грошові потоки, які можна використовувати для вдосконалення бізнес-процесів або інвестувати в іншу лінійку продуктів. 

Гнучкість: компанії, які орендують офісні приміщення, часто мають право розширити або зменшити площі в межах будівлі або переїхати в інше місце. Вони не прив’язані до об’єкта нерухомості та можуть переходити в нові місця, щоб зменшити офіс або переїхати у більш стратегічне місце. 

Можливість вибору офісу в такому місці, де компанія не може дозволити собі його купити.  

Зменшення зобов’язань щодо управління майном: саме орендодавці, а не орендарі,  часто відповідають за обслуговування об'єкта, внутрішню реконструкцію або ремонт комерційної нерухомості.  

Здача в суборенду частини орендованих приміщень на короткостроковий термін у разі великої ймовірності стрімкого розвитку компанії в межах однієї будівлі або різкого скорочення компанії при тривалому договорі.  

Основні недоліки оренди офісного приміщення 

Довгострокові витрати на оренду (порівняно з придбанням об'єкта). 

Збільшення вартості оренди як протягом дії договору оренди (щорічна індексація), так і потенційне отримання підвищених умов на новий строк оренди. Орендарі можуть мати свободу переїзду в інші офісні приміщення через певний час спливу строку договору, але витрати на переїзд — це ще одна проблема, яку слід враховувати.  

Втрата можливості заробити капітал у разі зростання ринкової вартості об'єкта.  

Основні переваги купівлі офісного приміщення 

Початкова сума, яку потрібно інвестувати для придбання комерційної нерухомості, є великим барʼєром для покупців. Однак потенційні плюси роблять зусилля вартими цього рішення в окремих випадках.   

Престижність. Безпека. Багато компаній, які купують офіс, мають за мету використовувати цей факт задля престижу свого бізнесу та безпекових зручностей.  

Повний контроль над майном: як власник офісного приміщення, ви можете змінювати структуру та інтер'єр нерухомості без будь-яких обмежень. Ви також можете переобладнати, здати в суборенду або оренду ті приміщення в будівлі, які ваша компанія не використовує.  

Зростання капіталу: зростання вартості нерухомості, мабуть, є найпривабливішим аспектом інвестування в неї навіть кінцевому споживачу, який не планує її продавати в короткостроковій перспективі. 

Застава: приміщення, що належать компанії, є активом, який можна використовувати як заставу для боргового або акціонерного фінансування. 

Основні недоліки купівлі офісного приміщення 

Обмежена гнучкість капіталу. Комерційну нерухомість непросто швидко конвертувати в готівку, коли цього вимагає ситуація.  

Можливе зниження вартості нерухомості. Володіння бізнес-майном може бути проблематичним, якщо ваш бізнес перебуває у фазі зростання (або занепаду), коли вам може знадобитися продати наявні приміщення, щоб придбати додатковий простір або зменшити потреби в площі. Переукласти договір оренди для вашого бізнесу набагато легше. 

Отже, вибір між покупкою та орендою офісного приміщення залежить від індивідуальних потреб, фінансових можливостей та стратегії розвитку бізнесу. Перед прийняттям рішення варто ретельно зважити всі переваги та недоліки кожного варіанту, а також переконатися, що обране рішення відповідає саме довгостроковим цілям бізнесу, сприяючи його розвитку та успіху в майбутньому.