Property Times Думка

Минулого тижня Верховна Рада підтримала проєкт закону №7198 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації».

Property Times попросив юристів та фахівців з оціночної діяльності прокоментувати законодавчу ініціативу та надати свої рекомендації.

Станіслав Іванов,
директор департаменту оцінки і консалтингу CBRE Ukraine, член робочої групи з питань законодавства, яке регулює оціночну діяльність при ФДМУ

Є конкретні думки для імплементації в методику визначення збитків для нерухомості, яка зазнала ушкоджень внаслідок бойових дій. Я і мої колеги готові до роботи над методикою аби фінальна версія Закону і інших законодавчих актів з відшкодування були максимально професійними та ефективними.

Основні тези для розробки методики визначення збитків для нерухомості:

• Дата оцінки — 23 лютого 2022 року або найближчі дати, що передують цій даті (31 грудня 2021 року — найбільш імовірна дата для більшості оцінок, так як багато компаній робили переоцінку основних засобів для фінансової звітності на цю дату);
• Валюта оцінки — долари США, евро, гривні по курсу НБУ на дату оцінки;
• За даними інспекції визначаються два типи об’єктів з точки зору можливості їх відновлення:

а) підлягає відновленню (відновлення технічно можливе і його вартість становить не більше 40% від відновної вартості);

б) не підлягає відновленню.

Якщо об`єкт підлягає відновленню:

• для окремих будівель включаючи житлові приватні будинки — розмір збитків кошторис/розрахунок на відновлення об’єкту;
• для вбудовано-прибудованих приміщень, включаючи квартири — при можливості відновлення будівлі в цілому — кошторис/розрахунок на відновлення + ремонтні роботи, включаючи поточний ремонт, в кожному з юнітів (квартирі, приміщенні,…).

Кошторис повинен включати вартість обладнання, що є невід’ємними поліпшеннями (ліфти, ескалатори, системи вентиляції і кондиціонування, тощо).

Додатково потрібно провести розрахунок компенсації оренди подібного альтернативного майна на період відновлення.

Якщо об`єкт не підлягає відновленню:

Визначаються в одному звіті про оцінку:

• ринкова вартість без врахування прав на земельну ділянку — використовується (ються) порівняльний чи доходний підход(и)
• вартість заміщення/відтворення з врахуванням підготовки ділянки під нове будівництво, утилізації уламків, зруйнованих конструкцій, без врахування прав на земельну ділянку. При цьому з усіх видів зносу враховується лише фізичний знос об'єкта на момент до знищення/руйнації. У цю вартість повинна входити вартість обладнання, що є невід’ємними поліпшеннями (ліфти, ескалатори, системи вентиляції і кондиціонування, тощо).

Використання УПВВ 1969 року з подальшою індексацією не дозволяється.

Компенсації (репарації) приймаються за найбільшим результатом з двох отриманих для можливості купівлі/будівництва і подальшої експлуатації аналогічного нерухомого майна.

Для комерційної нерухомості з підписаними договорами оренди також враховується недоотриманий доход за відповідний період (як компаундування грошових потоків періодів, що минули).

Для нарахування компенсації (репарації) визначення ринкової вартості ведеться окремо для кожного юніту (квартири, приміщення, паркомісця… тощо) будівлі і потім підсумовується по будівлі в цілому.

Для об’єктів інфраструктури/спеціалізованої нерухомості (об’єктів, що не мають ринку, або він досить обмежений) — кошторис/розрахунок на повне відновлення з врахування фізичного зносу на момент до вторгнення.

Після проведення розрахунків на дату оцінки може пройти істотний відрізок часу до дати виплати компенсації. Рекомендується нарахування компенсації інфляційних процесів.

Володимир Шалаєв,
генеральний директор групи компаній «Увекон»

Проєкт Закону від О. Шуляк бачиться досить «сирим», неузгодженим як внутрішньо (деякі тези суперечливі), так і зовнішньо (бажано б було, щоб розглядалася однозначно логіка та методологія комплексу Законів, а не розглядалася окремо система компенсації вартості окремих категорій майна (житла) виключно для фізичних осіб), а також навіть досить популістичним.

Час для виконання такої роботи ще є, і немає сенсу похапцем приймати такі важливі та особливі нормативні документи у відриві від інших. Це чревато тим, що потім або цей Закон, або низка відповідних законів буде працювати погано та / або неузгоджено.

Не дуже зрозуміло, як цей Проєкт узгоджується також із вже діючою Постановою КМУ від 20 березня 2022 р. № 326 «Про затвердження Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації».

Ніяк не коментується той факт, що власниками житла можуть бути й підприємства, а в цьому житлі проживали громадяни — фізичні особи.

Багато недоцільного написано про незалежну оцінку:

1. Вказано, що під час проведення оцінки вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна встановлюється ступінь пошкодження майна, але оцінювач зазвичай не має відповідних знань та повноважень;
2. В різних місцях Закону вказано так, що Звіт про оцінку вартості відновлення пошкодженого об’єкта нерухомого майна виготовляється або за НС, або з використанням Єдиної бази даних звітів про оцінку, або за Методикою Кабінету Міністрів України, що суперечить один одному.
3. Термін «вартість відновлення» в Законі нерозтлумачений, в НС відсутній, а в нормативній базі України може трактуватися досить по-різному, тому при його використанні можуть мати місце великі маніпуляції, що приверне увагу правоохоронців.

Взагалі, нам бачиться, що для таких випадків масових, типових об'єктів не потрібна незалежна оцінка — скільки часу це буде потребувати? Краще розробити стандартизовану методику.

Це основні, але не вичерпні зауваження, що стосуються саме оцінки.

Положення Закону, що стосуються саме механізму організації отримання компенсації, ми не коментуємо, бо то не наша єпархія.

За нашими даними, між першим та другим читанням до Закону будуть внесені відповідні зміни, що його удосконалять. З цим вже нібито погодилися автори Закону.

Зокрема, ми сподіваємося, що всі питання щодо незалежної оцінки в Законі будуть віднесені до окремої Методики, над розробкою якої зараз працює низка фахівців ФДМУ, різних профільних міністерств та оцінювачів (УТО + АФО).

Володимир Копоть, юрист з нерухомості, співзасновник Pro.Monitor.Estate

Нещодавно прийнято за основу проєкт Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». Зокрема, я би відзначив такі позитивні моменти:

1. Громадянам, які втратили документи через військову агресію, буде надано безоплатну правову допомогу у справах щодо втрати документів, необхідних для отримання компенсації за пошкоджені та знищені об’єкти нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації;
2. Звільняються від плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру прав громадяни України, об’єкт нерухомого майна яких знищений внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації — під час проведення державної реєстрації припинення права власності у зв’язку із знищенням об’єктів нерухомого майна та державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, надані у вигляді компенсації.
3. Запроваджується новий державний реєстр — Реєстр пошкодженого та знищеного майна.
4. Право на компенсацію мають як власники нерухомості, особи, які здійснили інвестування в житло, яке не прийняте в експлуатацію, а також ЖБК, які викупили квартири, але не отримали на них право власності.
5. Заява подається у строк до 90 днів з дня припинення військового стану на території, де знаходиться пошкоджений або знищений об’єкт нерухомого майна.
6. Заяву можна подати як письмово через центри надання адмін послуг або нотаріуса, а також через портал ДІЯ.
7. Компенсацію можна отримати як грошовий переказ на спеціальний рахунок для фінансування будівництва, об’єктом нерухомості шляхом його фінансування або фінансування виконання будівельних робіт з відновлення пошкодженого майна. Важливо, що з отриманням компенсації отримувач компенсації укладає договір про відступлення державі права вимоги до Російської Федерації щодо відшкодування збитків за пошкодження або знищення об’єкта нерухомого майна.
8. Отримувач компенсації не має право відчужувати об’єкт нерухомого майна, отриманий ним у вигляді компенсації, протягом трьох років з дня державної реєстрації права власності на нього.
Серед таких моментів, які в Законі чітко не прописані, я б відзначив наступні:
1. Реєстр пошкодженого майна. Хто його має зробити і коли зможуть реально запустити в роботу? За проєктом закону цей реєстр буде під відданням Міністерства розвитку громад та територій. Правильно його робити на базі вже існуючого реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки це суттєво зменшить витрати по грошам і по часу. Так, в законі написано, що цей реєстр буде сумісним з іншими реєстрами, але на практиці це складно реалізувати через складну комунікацію між відомствами, адже до війни багато з потрібних реєстрів так і не узгоджені між собою.
2. Комісія з розгляду питань щодо надання компенсацій: поки не буде прописані чіткі повноваження та відповідальність членів комісії, підозрюю, нас чекатиме нова хвиля «зради» і «корупції». Засідання мають бути лише публічними.
3. Ключовим питанням для визначення розміру компенсації стане оцінка пошкодженого майна. Методика проведення оцінки вартості відновлення пошкоджених об’єктів нерухомого майна визначається Кабінетом Міністрів України. На сьогодні діє Постанова КМУ № 1891 від 2003 року. До війни ми бачили зловживання зі сторони оцінки щодо заниження вартості майна. Після війни, думаю, нас очікує зловживання в іншу сторону.

Максим Полішкевич,
керуючий партнер Юридичної фірми Результат

Постанови кабміну про затвердження методик визначення розміру шкоди та збитків і порядок їх фіксації, як на мене, носять популістично-оптимістичний характер. Фактично уряд запровадив форми фіксації пошкодження майна та зобов'язав окремі міністерства розробити методики визначення шкоди та збитків. При цьому вказані документи поки що не містять жодної конкретики. Можливо, вони і не повинні її містити.

Відшкодування вартості пошкодженого або знищеного майна річ в правовому полі абсолютно не нова. Наразі мова йде саме про пошкодження або знищення в наслідок військових дій. І тут слід розуміти, що фактично уряд пропонує фіксувати факти та оцінювати шкоду. Ймовірно це робиться з метою в подальшому включити питання компенсації в судових процесах проти росії в міжнародних судових установах. Наразі не йде мова, про те, що компенсувати вартість знищеного майна буде Україна. Питання, які принципи закладуться в методики оцінювання, відкрите. Об'єктивно оцінити вартість майна в сучасних умовах неможливо. Профільні міністерства мають запропонувати певні базові правила, з якими доведеться погодитись. Хоча ніхто не позбавляє власника пошкодженого або знищеного майна визначати отримані збитки за будь якими іншими допустимими міжнародним правом нормами та стандартами.