Перестройка по уму. Реновация как тренд стала одной из ключевых тем MIPIM-2019

09.04.2019

Автор: Виктория Берещак

Главная мировая выставка недвижимости в Каннах — MIPIM — вот уже 30 лет остается ключевой площадкой для нетворкинга профессионалов в Real Estate. Именно здесь презентуют тренды, которые задают вектор развития рынку недвижимости во всем мире. В сегменте жилья одну из лидирующих позиций занимает тренд реновации и редевелопмента бывших промышленных зон в жилые кластеры. Property Times собрал мнения участников выставки от Украины и профессионалов о том, как в Украине грамотно реализовать успешный проект реконцепции и редевелопмента.

Дворец кинофестиваля в Каннах на знаменитой набережной Круазетт привлекает ежегодно не только кинозвезд разного уровня, но и девелоперов со всего мира. В текущем году здесь в 30-й раз прошла международная выставка недвижимости MIPIM. Со слов директора выставки Ронана Васпарта, из года в год игроки рынка собираются здесь, чтобы обсудить ключевые тенденции, главные вызовы и спрогнозировать ближайшее будущее в девелопменте. Кстати, именно на MIPIM-2019 был презентован новый уникальный проект реновации Рыбальского полуострова — Lipki Island City Resort. Проект, по сути, представлял не только Киев, но и всю Украину и, со слов управляющего директора NAI Ukraine Дмитрия Корниенко, вызвал ажиотаж. «Масштабный детальный макет жилого комплекса стал центром внимания на украинском стенде Киева и получил приз как Мегапроект года в восточной Европе (CEE Investment Awards) от EuropaProperty», — вспоминает он.

CEO EuropaProperty.com Крэг Смит, который ознакомился с проектом на выставке, важным фактором редевелопменте промышленных территорий считает комплексный подход и смешение сразу всех необходимых для комфорта функций. Рядом с жильем появляются офисы и торговля, зоны отдыха и спорта, учебные заведения. Именно эффект правильной синергии позволяет создавать успешные проекты. Большинство удачных проектов в Европе, с его слов, это mixed use. Вспомнить хотя бы комплекс Manufaktura площадью почти в 30 гектаров в Польше, квартал Les Groues в Париже, HafenCity, расположенный в Гамбурге.

«Тем не менее, я бы не сравнивал Lipki Island с похожими проектами в Польше или где бы то ни было. Этот проект самодостаточный, детально проработан и весьма амбициозен. Именно такие проекты должны появиться в европейской столице. Этот проект может стать отличным примером для наследования. Я советую проекту номинироваться на ряд архитектурных конкурсов и премий в недвижимости. Уверен, что его высоко оценят члены жюри, в том числе и Eastern Europe Real Estate Award, организатором которой я являюсь», — резюмировал Смит.

В сегменте жилой недвижимости особый интерес на MIPIM вызывают, делится наблюдениями сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольга Соловей, презентации комплексных застроек. «Инвестор смотрит не на столько на объект, сколько на его окружение, и именно эта информация стоит во главе решения заходить в проект или нет. Комплексные проекты застройки позволяют привлечь сразу многих архитекторов, подрядчиков и, соответственно, инвесторов. Риски ниже, а проекты успешнее и интереснее во многих аспектах», — рассказывает Соловей.

В центре всех девелоперских проектов сегодня не технологии, а человек, его потребности, желания успешно жить и развиваться. Именно об этом была приветственная речь 8 генсека ООН Пан Ги Муна на открытии выставки.

«Проекты сейчас должны развиваться именно по «человекоцентричной» модели, которая включает в себя весь спектр необходимых для жизни и процветания современному человеку возможностей и сервисов. На первый план в проектах недвижимости выходят социальная ценность проекта для всего общества, экологическая устойчивость, а также наличие общественной, культурной составляющей», — сказал генсек. Эта идея очень созвучна ценностям редакции Property Times, поэтому мы обратились к экспертам и попросили рассказать, каким должен быть современный пример грамотного редевелопмента промышленных зон в жилую застройку.

Мыслить шире

Точный процент промышленных территорий в Киеве, пригодных для жилой застройки, установить сейчас сложно. Опрошенные эксперты в один голос твердят: этим должен заниматься город. Но даже в самом центре Киева хватает заброшенных промзон для проектов редевелопмента и ренновации.

Чтобы создать качественный проект реновации, рассказывает Глеб Ушаков, кандидат архитектуры и доцент КНУБА, нужно начать с малого — очистить заброшенную территории, подготовить ее к новому проекту. «Улучшение среды — главный критерий. Очень важно создать там, кроме жилой и многофукциональной застройки, рекреационную зону со свободной природной экосистемой. Затем стоит подумать об общественных объектах и зеленых насаждениях», — уверен он.

Главная цель — рост качества жизни для всех и снижения нагрузки на существующую инфраструктуру вокруг.

Участвовать в процессе важно всем: девелоперу, местной власти, горожанам и будущим жильцам проекта, тогда эффект синергии общих усилий даст положительный результат.

Вот и получается, что первое правило удачного редевелопмента: мыслить шире. Девелоперам, работающим с бывшими промышленными зонами, важно менять подход к своей деятельности и выходить за рамки строительства просто зданий, развиваясь в направлении мастер-планирования.

Концепция начинает...и выигрывает

На самом деле, это неплохо, ведь конкуренция застройщиков на рынке за платежеспособного покупателя уже привела к тому, что качество жилья в Киеве существенно выросло в сравнении, к примеру, еще с 2010 годом. Уже есть покупатель, которому не нужно дешевое, «уцененное», жилье, он требует и разбирается в качестве проектов в любом классе — и в комфорте, и в бизнесе.

Наибольшим спросом пользуются квартиры в ЖК, где застройщик предлагает определенную концепцию проживания. Персонализация продукта — новый тренд, когда менеджер не «втюхивает» голые квадратные метры, а может доходчиво рассказать покупателю идею, которую заложил девелопер, и добавочную стоимость проекта.

«По самым скромным оценкам, следующие 50 лет Киев может проводить жилую политику только за счет ревитализации заброшенных промышленных зон. Главное сделать это грамотно. Сейчас ревитализация проводится в основном за счет точечной застройки и игнорирует принципы организации городской ткани. Нужно вернуться к этим принципам и начать заниматься планированием города», — считает Влодко Зотов, городской планировщик, Бюро ініціативної архітектури GA.

Жителям важно, как и где проводить досуг, какой будет двор, куда ходить за продуктами и где развлекаться. На ряду с качеством стройки важна проработка мест общего пользования, лестничных клеток, парковочных решений. Будущие жильцы еще на этапе выбора хотят знать, в какую школу будет ходить ребенок, какой там уровень педагогов, чем он будет занят после учебы и так далее. Важна персонализация продукта. Нужен ответ на вопрос «Что этот проект даст мне?» В итоге синергетический эффект персонализации и идеологии работает вкупе с хорошей динамикой строительства.

«Такие проекты по своей природе признаны развивать город, придавая ему новый и современный облик, трансформируя устаревшие территории в новые городские пространства, наполненные современными решениями для будущих резидентов, всех жителей города. Важно в таких проектах предложить готовую модель и единую концепцию, которая будет включать весь комплекс, который необходим для жизни, отдыха, развития современного горожанина. Город получает суперсовременное пространство, дополнительные инфраструктурные возможности, инженерные сети, социальную инфраструктуру, общественные зоны и прочее», — поясняет директор девелоперской компании Сity One Development Сергей Перчак.

Второе правило удачного редевелопмента: выйти за рамки стандарта и предложить качественное жилье с продуманной концепцией. Поэтому девелоперы, которые сделают ставку на персонализацию продукта реновации, никогда не смогут проиграть.

Смотреть в будущее

Столичным компаниям есть куда расти — в Киеве хватает территорий, которые ждут своего часа. Другой вопрос — вызов, который бросает себе девелопер. Одно дело зайти на «чистую» площадку, другое — вдохнуть в нее новую жизнь.

«Главная задача, которая стоит перед застройщиком, — это создать на месте депрессивной зоны дружелюбное к природной и окружающей среде пространство, использовать и сохранить все те природные возможности, которые предоставляет данная территория, внедрить энергоэффективные решения, с учетом последних трендов и технологических разработок. Предложить единую концепцию проекта, с учетом современных урбанистических трендов, сохраняя культурное наследие», — комментирует Сергей Перчак.

Это совершенно другой подход к девелопменту, который уже начали осваивать застройщики. Дмитрий Корниенко, к примеру, считает, что для Киева подобные проекты уже не в новинку — они десятками появляются в разных районах и охватывают как реконструкцию небольших территорий путем точечной застройки, так и редевелопмент целых кварталов.

«Все чаще застройщик понимает, что ЖК является частью более широкого контекста и заказывает урбан-анализ окружения. Это, к примеру, помогает планировать проект на основе разграничения пешеходных поток и функционального зонирования. Он также понимает, что фасад улицы нужен для размещения коммерции и ее нельзя отрывать от пешеходных потоков парковкой», — обращает внимание Влодко Зотов.

Разделение пространств на общественную и частную зону становится нормой: во дворах больше не делают парковку: улица остается улицей, а двор более частным. Жилые проекты важно прогнозировать с перспективой больше, чем 5 лет, ведь люди там будут жить не одно поколение. И при увеличении количества жителей любая запроектированная комфортная структура превращается на перенасыщенную и неэффективную, если вовремя все не продумать.

«Нужно учесть возможность инфраструктуры при максимальной заполненности ЖК, в том числе транспортной, а также важно прогнозировать развитие окружающей застройки: чтобы новые дома не закрывали виды, не мешали инсоляции и освещению», — уточняет Ушаков.

Получается, что перед тем, как браться за проект, нужно семь раз отмерить и один раз построить. Для этого нужны ресурсы и время

«Проекты, связанные с редвелепмонтом brownfield территорий, требуют бóльших инвестиций, чем развитие свободных от застройки участков (greenfield), но они важны и целесообразны для органического развития городской среды», — говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине.

По ее словам, перед девелопером офисно-жилого комплекса Lipki Island стоит задача качественной и современной регенерации масштабной территории — 40 га, находящейся в непосредственной близости от исторической части города. Проект сложный и амбициозный, на его реализацию потребуется до 10 лет.

«В то же время, 40 гектар позволяют создать целый новый cамодостаточный район Киева, в котором люди смогут комфортно жить, работать и отдыхать. C точки зрения инвестора и девелопера, целостная площадь 40 гектар позволяет эффективно спланировать застройку и оптимизировать ее фазирование. В Lipki Island предусмотрено размещение концертно-театральной сцены под открытым небом, — она сможет стать достойным символом района и будет хорошо дополнять его офисную и жилую составляющие в качестве общественной функции», — считает Костюк.

Третье и главное правило удачного редевелопмента: нужно не просто лить бетон и сажать деревья, нужно создавать жилье нового поколения. Он должен отвечать потребностям покупателя и формировать уютную среду обитания в мегаполисе.


Читать другие статьи

18.09.2017
Реновация промышленных или припортовых зон – это создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна в ...
подробнее
26.05.2017
Property Times говорил с генеральным директором компании Riverside Development Андреем Ваврышем о том, как сформировать комфортную среду обитания
подробнее