ДНК коммерческой недвижимости
Спрос на лучшие складские и логистические помещения привел к значительному повышению арендных ставок (+0,6%) и снижение доходности (-14 базисных пунктов) в 4 кв. 2017 года.
Снижаются арендные ставки на торговые помещения; ощущается значительная разница между более сильными и слабыми рынками.
Будапешт лидирует с ростом арендных ставок на офисные помещения, чему способствовал высокий спрос, исторически низкий уровень вакантности и отсутствие бизнес-центров класса A.
Согласно отчету компании Cushman&Wakefield «ДНК коммерческой недвижимости», спрос на логистические помещения на территории Европы способствует росту арендных ставок и снижению доходности.
Арендные ставки на логистические помещения в Европе выросли на 0,6% в последнем квартале 2017 года, опередив сегмент офисной недвижимости с ростом арендных ставок на 0,4% и снижением на 0,3% в сегменте торговой недвижимости. Ставки доходности на лучшие складские помещения также подверглись значительному снижению, упав в среднем на 14 базисных пунктов в течение квартала, и на 39 - в течение года, до 6,15%. Самый стремительный спад был зафиксирован на рынках Франции и Германии.
Логистика
Найджел Алмонд, руководитель департамента аналитики Cushman & Wakefield в Великобритании, прокомментировал: «Повышение ставок в логистическом секторе сосредоточено только в некоторых городах, причем около двух третей рынков не сообщают о росте за квартал. Там, где рост происходил, он, как правило, был значительным. Например, в Барселоне и Мадриде ставки выросли на 8,3% и 5% соответственно на фоне значительной лизинговой активности, которая включала предварительную сдачу крупных объектов, что обусловлено спросом со стороны компаний, чья деятельность связана с 3PL (проектной логистикой) и электронной коммерцией».
В Вене был зафиксирован наибольший рост по сравнению с предыдущим кварталом, при этом арендные ставки увеличились на 10%. Город выиграл от создания современного логистического пространства в пригороде и увеличения спроса на эти объекты. Области роста также были очевидны в регионах Великобритании, арендные ставки в Манчестере увеличились на 7,1%, поскольку рост электронной коммерции и необходимость улучшения цепочек поставок поддержали спрос.
Ритейл (торговые коридоры)
В конце 2017 года арендные ставки в торговых коридорах снизились на 0,3%, а показатель ежегодного роста также стал отрицательным (-0,3%) впервые с 2010 года. Это привело к прекращению периода роста, в течение которого индекс рентабельности европейских торговых коридоров вырос почти на 40%. Снижение арендных ставок наблюдалось на отдельных рынках. В Стамбуле арендные ставки упали почти на 10% в течение квартала, в результате ежегодное падение было на уровне почти 25%, поскольку основные экономические риски и волатильность валютных курсов ограничивают расширение ритейлеров, несмотря на рост экономики и уровня потребления в регионе. Арендные ставки на двух третях рынков оставались без изменений в течение двух кварталов подряд.
Ставки доходности на помещения в торговых коридорах продолжают снижаться, однако наибольшие изменения сейчас наблюдаются за пределами основных локаций.
Даррен Эйтс, руководитель департамента аналитики в сфере торговой недвижимости региона EMEA в компании Cushman & Wakefield, добавил: «Ряд важнейших торговых коридоров в Европе продолжают демонстрировать повышение арендных ставок, соответствующее растущим в последние месяцы экономическим данным. Однако эта тенденция маскирует постоянную поляризацию между сильными и слабыми частями рынка. Ритейлеры все больше концентрируются на сокращении убыточных магазинов, а значительные инвестиции вкладывают во флагманы».
Офисная недвижимость
Рост арендных ставок в сегменте офисной недвижимости замедлился на 0,4% по сравнению с предыдущим кварталом, хотя по-прежнему наблюдается весомый показатель годового прироста на уровне 2,4%. Будапешт лидирует с повышением арендных ставок в течение квартала на 9,1%, чему способствовал высокий спрос, исторически низкая доля вакантности и отсутствие помещений класса A. Все пять ключевых рынков офисной недвижимости Германии отметили рост, во главе с Берлином (+5,5 %) и Франкфуртом (+ 5%), подкрепленный высокой лизинговой активностью во всех городах и относительно низкой долей вакантности - всего 2,2% в Берлине - на большинстве рынков. Дальнейший рост прогнозируется в течение 2018 года.
Инвестиции
Инвестиционный спрос остается высоким, при этом объемы инвестиций за весь 2017 год превышают показатель 2016 года. Значительный спрос продолжает снижать доходность. Уровень ставок доходности на большинстве рынков продемонстрировал квартальное и годовое падение. Доходность в сфере офисной недвижимости также уменьшается, но поскольку ставки доходности на лучшие помещения сегодня достигают рекордных минимумов на многих рынках, в следующем квартале прогнозируется стабильность с небольшими колебаниями в будущем.
